恒大最離譜爛尾樓，投資1600億如今成鬼城！各種問題層出不窮

走進2026年的儋州海岸線，海花島這片曾被冠以＂超級工程＂名號的人工島嶼，景象比過去任何時候都更加冷清。島上路燈依舊亮著，海風拍打著空置樓宇的玻璃幕墻，外墻脫色、內飾積灰的樓棟一棟接一棟。當年那個號稱要對標迪拜棕櫚島的＂中國第一人工島＂，如今的關鍵詞變成了違建、爛尾、質量缺陷、跨境清盤。這個被恒大前掌門人稱為＂一生最重要作品＂的項目，從天堂跌到了谷底。

海花島立項始于2009年的調研規劃，2012年獲得區域用海規劃批復，2013年取得海域使用權證后啟動填海，2015年完成填海、納入儋州城市總體規劃，通過招拍掛獲得土地使用權后正式建設，2019年主體工程基本完工。這是一座完全人工堆出來的離岸島，填海面積約8平方公里，由三個獨立的離岸式島嶼組成，外觀像三朵盛開在海面上的花朵，總投資約1600億，由600多位世界級建筑設計師參與，規劃了童話世界、水上樂園、海洋世界、華夏影視基地等28大業態。

營銷節奏鋪得比工程進度還快。開盤期間恒大包下600架飛機齊飛海南，海口當地的800輛大巴和九成以上的星級酒店全被海花島包圓，全國媒體渠道鋪開的營銷費用接近8億元，渠道營銷團隊由易居組織3000人，全國24個展廳和300多個恒大案場同步蓄客。一二線城市的中產被這套豪華敘事打動，抓鬮搶房的場面成了那幾年地產圈的標志性畫面。問題在于，這種燒錢式擴張埋下的雷，一旦地產周期掉頭，殺傷力會成倍放大。

2017年8月至9月，中央第四環境保護督察組對海南開展環保督察，發現儋州市政府及海洋部門＂化整為零＂違規審批海花島填海項目，造成大面積珊瑚礁和白蝶貝受損，直指＂財政過分依賴房地產，房地產企業指到哪兒，政府規劃跟到哪兒，鼓了錢袋，毀了生態＂。2019年的第二輪督察又發現，恒大海花島公司未落實整改要求，違規建設4條涵管橋并形成違法圍海面積約369公頃，2018年還在島上繼續新建39棟住宅，儋州市生態環境部門竟然給其補辦環評手續。

2021年底，儋州市綜合行政執法局公布的決定書認定，儋州信恒旅游開發有限公司在海花島2號島2-24-1地塊建設的39棟樓共434941.46平方米，違法取得的規劃許可證已被撤銷，違反了《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十條之規定，被責令在10日內自行拆除。2022年1月3日深夜，恒大童世界集團通過官微發布《致海花島業主的一封信》，公開回應稱將按決定書指引積極溝通、妥善處理。

2021年11月20日海南省人民政府公開的督察整改情況顯示，儋州市于2020年10月25日就關閉了39棟樓的網簽備案登記系統，恒大海花島公司已與全部業主解除328套購房協議，收回39棟住宅建筑并全部轉為項目業主自用，所有房源不得用于銷售，后續處置方案確定為酒店經營、辦公租賃、員工宿舍及人才公寓四種模式。從商品房變身經營性物業，業主拿到了退款，但海花島的金字招牌徹底碎了。

2024年5月，多家媒體報道海花島有小區地下車庫出現承重柱及承重墻混凝土大面積脫落、鋼筋銹蝕的情況，業主用腳尖輕輕一踢，混凝土塊就成塊掉落，露出銹跡斑斑的鋼筋，用手指一摳表層就會變成褐色粉末。儋州市住建局技術人員到現場后查明，部分地庫的通風系統從未開啟且銹蝕嚴重，消防系統也尚未通過驗收。氯離子超標、疑似海砂建房的檢測結果一公布，業主信心徹底崩盤。

2024年1月29日，中國恒大被香港高等法院頒令清盤，安邁顧問被委任為清盤人。2024年5月，中國證監會對恒大地產作出處罰，查明其2019年至2020年通過提前確認收入虛增收入超5600億元、虛增利潤超900億元，構成債券欺詐發行和年報虛假記載，被處罰款41.75億元，許家印被處以頂格罰款4700萬元并被采取終身證券市場禁入措施。2025年8月，中國恒大正式退市，跌落得相當徹底。

2025年到2026年，恒大體系內部的清算進入快車道。清盤報告顯示，截至清盤人獲委任日，由其直接管控的集團實體資產價值總額約270億港元，可變現金額僅約20億港元；截至2025年7月31日，清盤人已收到187份債權證明表，提出對中國恒大的債權總額約3500億港元（450億美元）。2026年3月，深圳市中級人民法院裁定恒大地產集團（深圳）有限公司進入破產清算，共有414家債權人申報511筆債權，申報總額達2500億元，經審查確認債權523億元。

2025年9月，中國恒大及CEG Holdings的清盤人發出接洽函；2025年11月邀請投標人查閱資料；12月19日收到非約束性意向要約；2026年1月13日清盤人邀請選定投標人進行進一步盡職調查；4月14日，恒大物業披露中國恒大及CEG Holdings已與一名選定的投標人簽訂排他性協議，將就潛在交易進行為期30個工作日的排他性談判。業內人士透露，目前恒大物業已選定廣東旅控集團進行獨家談判，廣東旅控擊敗了包括太盟投資集團在內的其他競購者。

海花島是某位前恒大掌門人個人意志與地方GDP沖動結合的極端產物，從填海立項到設計銷售，幾乎每一步都伴隨著違規審批、生態破壞與債務堆積，中央紀委早就定性為＂鼓了錢袋、毀了生態＂。中國房地產已經告別過去那種＂高杠桿、高周轉、高擴張＂的舊模式，國家這幾年反復強調＂房住不炒＂、推動房地產風險出清，目的就是把這種＂以個人野心賭國運、以海島生態賭房價＂的玩法徹底關進籠子。

放在2026年的時點看，房地產行業整體進入存量博弈期，新房成交連續四年破10萬套的城市寥寥可數，二手市場議價權回到買家手中。海花島會不會迎來真正意義上的二次開發，關鍵不在投機資金，而在地方政府如何重新定義這片土地的功能——是導入大健康、康養度假產業，還是嵌入海南自貿港的國際旅游消費支點。島嶼不會消失，但它的命運已經從一家民營巨頭的資產負債表，轉入了國家戰略和地方治理的議程之中。對普通購房者而言，這個故事最樸素的提醒是，任何脫離公共屬性、單純炒作概念的資產盛宴，遲早都要在周期面前低頭。