16年熬成時代眼淚，開盤就是“生死局”

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

一個拖了16年的舊改，終成了時代的眼淚。

蹉跎16年，終于交卷

歷經了十多年改造的鹽田區明星舊改項目海濤花園，終于迎來終極答案。6月5日，位于鹽田區沙頭角板塊的路勁馭海雋府（即海濤花園）56套142~236平大戶型房源以均價約58400元/㎡，總價區間約758萬～1759萬獲批預售，6月11日正式宣告開盤。

且開盤即宣告售罄——

緊接著6月11日項目142套88-185平戶型獲批預售，備案均價約5.01萬/平，總價區間約387-1336萬。標志著鹽田區代最具代表性的舊改項目完成實質性的改造。

這個項目是深圳鹽田區拆遷時間持續最長，經歷最坎坷的項目，也是港資開發商路勁集團耗費巨大的時間、精力和成本操盤的一個項目。

今年5月30日樣板間及營銷中心開放，還邀請了老一輩港星溫碧霞出席啟幕儀式。

這個項目最早在2010年被列入深圳城市更新單元第一批計劃，2011年很快通過了城市更新改造單元的規劃審批。

2014年4月路勁集團通過旗下深圳市盛世盈豐投資發展有限公司的股權逐步介入項目的改造。

但時隔5年，到了2016年才正式啟動搬遷。

接下來就是漫長的搬遷等待，到了2019年海濤花園總計1260戶，才完成簽約1162戶，搬遷交房1055戶，簽約率還不到95%。

同年，路勁集團剛完成對盛世盈豐的全面收購，將其納入全資附屬公司范疇，正式全面接手海濤花園。

但到了2020年項目改造步伐開始放緩，2020年4月項目完成簽約的業主也才僅僅增加到約1174戶，簽約率僅小幅提升至93.17%。

而到了今年，項目還有部分房屋未征收完。

鹽田區政府在今年5月27日才發布了對鹽田區海濤花園城市更新單元房屋征收項目房屋征收決定預告。

在這期間，路勁集團因資金短缺問題，曾借助利基控股力量，2022年10月將海濤花園舊改項目的1.57萬股，20%的股權以約8億港元的價格轉讓給利基控股的間接全資附屬公司啟智。

所以，如今路勁馭海雋府能順利入市，實屬不易。

但目前路勁集團正面臨生死局的分水嶺。

路勁集團以公路基建業務起家，創始人單偉豹曾被稱作“公路之王”，但近些年由于房地產市場持續低迷，債務壓力集中到期、資產變現困難以及戰略擴張遺留問題，正面臨著被清盤申請聆訊的問題。

2020年路勁集團的房地產物業銷售額為440.47億元，到了2025年只有73.9億元。

去年8月，集團宣告暫停支付集團所有離岸銀行債務、票據及永續證券的所有到期應付本金及利息而觸發交叉違約條款正式進入債務違約狀態，當時暫停支付的離岸債務及永續證券總額接近24億美元（約合186億港元）。

這些年，路勁集團為了自救，把能賣的都賣了。

2023年4月內地高速公路收費權到期后，在2023年11月宣布以44.12億元出售國內4條收費公路業務。

2024年4月出售全部內地公路業務權益。

而2019年路勁集團斥資約12億港幣收購印尼兩條高速公路40%股權，在今年5月也被納入境外債務重組方案的計劃中。

在境外債務重組壓力下，路勁集團宣告計劃將手中的印尼高速公路收費權的70%轉讓給債權人，自身只保留5%以解困局。

印尼高速公路收費權已經是路勁集團旗下最核心的剩余資產。

（來源：路勁基建公告）

但也只能暫時換來清盤申請聆訊延期12周的喘息。

（來源：路勁基建公告）

而路勁馭海雋府在路勁集團在大灣區可售物業的版圖中，開發面積占比以及權益占比最大的項目。

這就意味著，路勁集團無論是目前的境外債務重組還是未來長遠的償債計劃，都非常需要路勁馭海雋府的銷售資金回流。

市場溢價

如今路勁集團面臨削債的壓力，路勁馭海雋府也要接受市場的檢驗。

作為路勁集團的高端“雋”系產品，還是深圳的首批房源入市，但面對的銷售市場壓力真不一般。

集團剛介入項目的時間，正是深圳樓市第三輪牛市爆發的前夕，全面接手項目的時間是深圳樓市第四輪牛市爆發的前夕。

看得出路勁集團前期對深圳市場的周期研判是有一定的敏銳度的。

但市場瞬息萬變，加上舊改項目本身就不好操盤，當下這個市場背景也就成了路勁馭海雋府繞不開的挑戰。

首先是市場價格。

項目位于鹽田區的黃金位置，右側緊鄰中英街，前方是無遮擋的一線海景。

從開發商的宣傳也可以看到，最大的賣點就是海景——親海大宅。

項目不僅臨海，附近還有接近2公里的濱海棧道，是休閑遠眺的好地方。

對于深圳而言，這樣的海景資源，放在深圳灣，已經能賣20萬+/平，但在鹽田這個位置，只能撐到5.84萬/平的均價，再一次證明，地段位置，城市發展重心的重要性。

或許15年前的鹽田，還是深圳的市區重心，有著鹽田港口的產業加持，也有背靠羅湖進出口貿易的黃金時期。

但隨著深圳向西發展，鹽田區逐漸被市場遺忘。

即使項目處于鹽田區的黃金據點位置，有著面朝大海，背靠梧桐山山脈的自然風光，也于事無補。

鹽田區這些年入市的新房項目并不多，但去化速度都很一般。

比如去年9月同片區獲批預售的合泰嘉悅公館，174套72~100平住宅，備案均價約57500元/㎡，總價區間約362萬～670萬，面積門檻不算太高，貨量也不到兩百。

但截至今年6月13日，深圳房地產信息平臺顯示還剩余128套未售。

而另一板塊的美盛梧桐印海，去年12月157套102~301平住宅，備案均價約50900元/㎡，總價區間約446萬～2219萬獲批預售，以及今年5月167套102~303平住宅備案均價約53500元/㎡，總價區間約482萬～2249萬獲批預售，兩批房源共324套。

但截至6月13日仍剩余158套，去化速度也一般。

再看區域市場的二手房情況。項目周邊二手房掛盤均價水平在2.5萬—7萬/㎡之間，但約3.5萬/平左右的掛盤均價更集中。

其中比路勁馭海雋府視野更好的頭排海景二手房小區，掛盤報價在4萬—5.5萬/㎡的區間。

但這是掛盤報價，實際的成交價會更低一些。

可以看到，項目周邊海景景觀更靠排頭位置的小區有的已經不到4萬/平。

比如東埔海景花園二期，今年3月成交一套2室2廳78.3平米南向總樓層戶型，掛牌310萬，成交總價298萬，折合單價約38059元/㎡。

但更多的是附近的小區，不少在這兩年是鮮有成交的房源。

這意味著，市場的成交韌性比較薄弱，而路勁馭海雋府相較于市場的價格，溢價不少。

那么，即便占據鹽田的黃金位點，擁有稀缺的海景資源，也需要面臨市場的考驗。

這就更不用說，項目本身存在的一些短板。

一方面，在深圳新房容積率集中在3.2以下的背景下，項目整體容積率為5.27。

而項目周邊建筑本身整體容積率也不算高，比如藍郡西堤花園容積率4.5，翠堤雅苑容積率2，棕櫚灣花園2.63。

從實地可以看到，項目施工中的樓棟排布相對較近。

（格隆匯樓市近期實拍圖）

根據規劃，部分樓棟樓間距不足20米，樓棟主要為兩梯四戶或三梯七戶，低樓層采光、私密性一般，非戶戶看海，北向/低樓層基本無緣海景。

與此同時，項目除了商品房，還包含回遷安置房、少量保障房。

對于追求社區純粹的購房者而言，不算友好。

再有就是項目的具體位置，帶來的軌道通勤短板。

項目距離8號線海山站約1公里，需步行15～20分鐘；自駕通往羅湖、福田腹地，需依賴唯一的梧桐山隧道主干道，其中羅湖約25分鐘、福田40分鐘，跨區通勤并不算便利。

而周邊教育資源雖有對口深圳市田東中學、鹽田外國語小學（海濤分校），但無深圳頭部名校光環。

（格隆匯樓市近期實拍圖）

另外，值得關注的是，項目雖已推售，但交付時間預計在2028年。

需要等待2年左右的時間被占用一定的資金成本是其次，最重要的是兩年后是否能順利交付。

中間橫跨兩年左右的時間，對于一個開發商面臨可能清盤退市，資金鏈顯得尤為重要。

那么中間是否會有因資金問題而出現停滯的可能？

交付能否如期？交付質量如何？

都需要時間才能給出答案。

而現在項目如何呢？

@格隆匯樓市實地考察了一下，進度已經到了八九層的高度，其他樓棟也在加緊施工中。

（實拍圖）

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作者觀點，不代表格隆匯立場