借款抵押合同無效，抵押登記的效力如何認(rèn)定？

魯法案例【2026】267

（圖片由AI生成）

為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)

雙方簽訂抵押合同并辦理抵押登記

當(dāng)?shù)盅汉贤徽J(rèn)定為無效后

抵押登記的效力又該如何認(rèn)定

優(yōu)先受償能否支持

案情簡介

小乙因資金周轉(zhuǎn)需要主動(dòng)聯(lián)系到小甲，雙方商議由小甲從銀行貸款后轉(zhuǎn)貸給小乙使用。2024年7月1日，小甲與小乙簽訂《借款抵押合同》一份，約定將小乙所有的房屋抵押給小甲作為借款的擔(dān)保，債務(wù)履行期限自2024年7月1日起至2025年7月1日止，抵押借款的利息為每月付1693.4元，小甲于抵押房產(chǎn)手續(xù)辦結(jié)完畢后將全部借款以現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬方式支付給小乙。當(dāng)日，雙方在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理了抵押登記。隨后，小甲從A銀行成功貸款175300元并轉(zhuǎn)賬給小乙。A銀行自2024年8月起每月從小甲的銀行賬戶中扣劃利息1693.4元。

借款發(fā)生后，小乙自2024年8月1日至2025年4月21日期間，通過銀行、微信方式向小甲轉(zhuǎn)款共計(jì)15256元，雙方均認(rèn)可該轉(zhuǎn)款系九個(gè)月的利息款。此后，小乙因資金緊張未再向小甲支付利息，到期亦未給付借款本金。小甲多次催要無果后，起訴至法院，請(qǐng)求依法判令小乙立即歸還小甲借款本金人民幣175300元及相應(yīng)利息，同時(shí)小甲對(duì)抵押的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。

法院審理

本案爭議焦點(diǎn)：一是《借款抵押合同》的效力；二是抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)能否實(shí)現(xiàn)。

關(guān)于《借款抵押合同》的效力問題。《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第十三條規(guī)定：“套取金融機(jī)構(gòu)貸款轉(zhuǎn)貸的民間借貸合同無效。”小甲出具的資金并非自有資金，而是來源于金融機(jī)構(gòu)貸款，因此小甲與小乙之間簽訂的民間借貸合同無效。《中華人民共和國民法典》第三百八十八條第一款規(guī)定：“設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔(dān)保功能的合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效的，擔(dān)保合同無效，但是法律另有規(guī)定的除外。”案涉民間借貸合同因違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，已認(rèn)定無效，案涉《借款抵押合同》關(guān)于抵押部分的條款系案涉主合同即民間借貸合同的從合同，依據(jù)上述法律規(guī)定，該抵押部分的條款自然歸于無效，自始不發(fā)生法律效力。

另外，根據(jù)《中華人民共和國民法典》的第一百五十七條規(guī)定，民事法律行為無效后，行為人因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。有過錯(cuò)的乙方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，案涉借貸行為無效，小乙因而取得175300元應(yīng)返還給小甲。小乙對(duì)該筆貸款系明知并主動(dòng)要求，且給付的利息數(shù)額與銀行從小甲賬戶中扣劃的九個(gè)月利息數(shù)額15240.6元基本一致，故小甲對(duì)該已付利息不再返還給小乙。小甲貸款的目的是出借給小乙使用，就銀行貸款利息由小甲向銀行支付。案涉金融貸款行為系小甲與小乙的共同意思表示，且小乙實(shí)際占用案涉資金使用，結(jié)合已付九個(gè)月利息的事實(shí)，本院酌定小乙向小甲支付資金占用期間的利息損失，且資金占用期間的利息損失自起訴之日起至實(shí)際給付之日止，利率按起訴時(shí)中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的一年期貸款市場報(bào)價(jià)利率計(jì)算。

關(guān)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)能否實(shí)現(xiàn)問題。抵押合同屬于設(shè)立抵押權(quán)的原因行為，抵押權(quán)變動(dòng)屬于物權(quán)變動(dòng)結(jié)果。抵押權(quán)的設(shè)立必須以合法有效的抵押合同為前提。本案中，小甲與小乙就案涉借款已辦理不動(dòng)產(chǎn)的抵押。前述已認(rèn)定案涉《借款抵押合同》關(guān)于抵押部分的條款歸于無效，抵押權(quán)喪失了合法設(shè)立基礎(chǔ)。雖然已辦理了抵押登記，但抵押權(quán)并未有效設(shè)立，自始不存在。因此小甲無權(quán)對(duì)案涉抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。

最終，法院判決小乙給付小甲175300元及利息。一審判決作出后，雙方均服判息訴。該判決已生效。

法官說法

在民間借貸領(lǐng)域，為保障債權(quán)人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人經(jīng)常簽訂抵押合同，通過對(duì)房產(chǎn)、車輛等財(cái)產(chǎn)設(shè)立抵押的方式來保證債務(wù)的履行。抵押合同一般附屬于民間借貸主合同，民間借貸主合同無效的，作為從合同的抵押擔(dān)保合同也歸于無效，即使已經(jīng)辦理了抵押登記，債權(quán)人也自始不享有優(yōu)先受償權(quán)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第十三條的規(guī)定，民間借貸合同在?套取金融機(jī)構(gòu)貸款轉(zhuǎn)貸、以非法集資等資金轉(zhuǎn)貸、無放貸資格的職業(yè)放貸、明知借款用于違法犯罪、違反法律或行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定以及違背公序良俗?等六種法定情形下無效。本案主要涉及套取金融機(jī)構(gòu)貸款轉(zhuǎn)貸的情形，在主張轉(zhuǎn)貸無效時(shí)，舉證責(zé)任不需要以“借款人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道”為前提，僅有證據(jù)證明出借人在出借款項(xiàng)的同期尚有金融機(jī)構(gòu)貸款債務(wù)未清償即可。實(shí)際上，轉(zhuǎn)貸行為無論是否牟利，都違背了貸款人與金融機(jī)構(gòu)約定的貸款用途，擾亂了國家金融管理秩序，認(rèn)定?套取金融機(jī)構(gòu)貸款轉(zhuǎn)貸無效也符合金融領(lǐng)域的監(jiān)管邏輯和秩序要求。

民間借貸合同無效對(duì)借貸雙方不產(chǎn)生法律效力，附隨的抵押擔(dān)保合同約定的權(quán)利義務(wù)也相應(yīng)不存在。另外，抵押合同生效，但未辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記，在該種情形下，抵押人是否還需要承擔(dān)責(zé)任。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立以登記為必要條件，簽訂抵押合同未辦理抵押登記的，抵押權(quán)并未設(shè)立，債權(quán)人如主張享有抵押權(quán)的，不應(yīng)得到支持，債權(quán)人亦不享有優(yōu)先受償權(quán)，但是登記與否并不影響抵押合同的效力。抵押合同有效成立后，對(duì)雙方具有約束力。債權(quán)人依據(jù)抵押合同主張抵押人在抵押物的價(jià)值范圍內(nèi)承擔(dān)違約賠償責(zé)任的，應(yīng)予支持。

在此提醒廣大網(wǎng)友：在民間借貸法律關(guān)系中，要明確出借方的資金非來源于金融機(jī)構(gòu)貸款。同時(shí)，為確保抵押擔(dān)保合法有效、保障債權(quán)順利實(shí)現(xiàn)，簽訂抵押合同及辦理抵押登記時(shí)應(yīng)重點(diǎn)注意：1.不動(dòng)產(chǎn)抵押必須訂立書面抵押合同并依法辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，僅簽合同未登記不產(chǎn)生抵押權(quán)；動(dòng)產(chǎn)抵押自合同生效時(shí)設(shè)立，但未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。2.抵押合同應(yīng)明確被擔(dān)保債權(quán)的種類、數(shù)額、債務(wù)人履行債務(wù)期限、抵押物詳細(xì)信息及擔(dān)保范圍，嚴(yán)禁約定諸如“到期不償還債務(wù)抵押物歸債權(quán)人所有”的流押條款。3.以共有財(cái)產(chǎn)抵押的，須經(jīng)全體共有人同意并簽字，簽約前應(yīng)查證抵押物權(quán)屬是否清晰，有無查封等情形，辦理抵押登記時(shí)確保登記內(nèi)容與合同約定相一致。4.抵押權(quán)人應(yīng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間內(nèi)行使抵押權(quán)，債務(wù)清償完畢后及時(shí)辦理抵押注銷登記。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第一百一十八條 民事主體依法享有債權(quán)。債權(quán)是因合同、侵權(quán)行為、無因管理、不當(dāng)?shù)美约胺傻钠渌?guī)定，權(quán)利人請(qǐng)求特定義務(wù)人為或者不為一定行為的權(quán)利。

第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方由此所受到的損失；各方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

第三百八十八條 設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔(dān)保功能的合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效的，擔(dān)保合同無效，但是法律另有規(guī)定的除外。

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第十三條 具有下列情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定民間借貸合同無效：（一）套取金融機(jī)構(gòu)貸款轉(zhuǎn)貸的；（二）以向其他營利法人借貸、向本單位職工集資，或者以向公眾非法吸收存款等方式取得的資金轉(zhuǎn)貸的；（三）未依法取得放貸資格的出借人，以營利為目的向社會(huì)不特定對(duì)象提供借款的；（四）出借人事先知道或者應(yīng)當(dāng)知道借款人借款用于違法犯罪活動(dòng)仍然提供借款的；（五）違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的；（六）違背公序良俗的。

第二十八條 借貸雙方對(duì)逾期利率有約定的，從其約定，但是以不超過合同成立時(shí)一年期貸款市場報(bào)價(jià)利率四倍為限。未約定逾期利率或者約定不明的，人民法院可以區(qū)分不同情況處理：（一）既未約定借期內(nèi)利率，也未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起參照當(dāng)時(shí)一年期貸款市場報(bào)價(jià)利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的利息承擔(dān)逾期還款違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持；（二）約定了借期內(nèi)利率但是未約定逾期利率，出借人主張借款人自逾期還款之日起按照借期內(nèi)利率支付資金占用期間利息的，人民法院應(yīng)予支持。