降幅25%！上海松江一樓盤“貼著成本線”搶客

苗野丨發自上海

“我們今年前三個月賣出去的房子，比去年一整年賣的都多。”恒都·云璟的置業顧問向記者透露，項目總戶數502套，目前已售出2/3。

這突如其來的“熱銷”并非源于地段利好，而是恒都·云璟在競爭激烈的上海松江樓市中打了一場“價格戰”。

當下，上海新房市場仍在經歷深刻調整，中外環及外圍區域的去化壓力不容樂觀，續銷成為越來越多樓盤的標配。個別開發商不得不以“工抵房”“送車位”等方式變相降價，恒都·云璟也因此被推上了“價格戰”的牌桌。

從2024年7月首開均價51605元/平方米，到2026年市場均價跌至39500～42000元/平方米，恒都·云璟價格降幅逾20%。有銷售渠道甚至打出“洋房總價不到280萬元起”的誘人口號，折合單價約38800元/平方米，不僅顯著低于區域均價，比周邊板塊也低出15%～25%，可謂“貼著成本線在賣”。

“因為項目需要回款，下半年公司還有一塊地要動工需要開發資金，所以公司在今年3月份給了銷售折扣。與松江其他在售樓盤相比，這價格優勢相當突出，購房折扣一下來房子就賣得特別快了。”前述置業顧問說，項目預計今年6月底全部現房交付。

一位長期關注上海市場的分析師認為，今年上海樓市的格局就是“核心領漲、外圍分化”，遠郊及非核心區域因供應過剩、配套不足，價格將持續承壓。對開發商而言，低價策略是一把“雙刃劍”，降價有利于短期內回籠資金、加速去化，但也意味著利潤的大幅壓縮，甚至可能損害前期購房者的信心。

疊墅降價25%搶客

恒都·云璟位于上海松江區泗磚南路，容積率1.2，主打低密洋房、疊加別墅和聯排別墅產品。開發商是上海恒松新置業有限公司，由上海恒都置業有限公司100%控股。

網上房地產數據顯示，截至目前，該項目可售套數361套，網簽套數141套。

2024年7月首次開盤時，288套房源備案均價51605元/平方米，未觸發積分。隨后一年多時間里，項目分三批加推房源，價格出現了持續下調。

據記者了解，恒都·云璟建面91平方米的精裝洋房，折扣后實際成交單價降至3.3萬～3.4萬元/平方米。對比開盤階段約3.98萬～4.22萬元/平方米的原價，降幅約18%。這意味著300萬元出頭的總價，便能在上海近郊擁有一個低密社區的新房，切準了上海剛需置業的預算。

真正打出市場聲量的，是該項目152平方米的疊墅。“該戶型備案總價約878.89萬元，打完9.5折后約834.95萬元，再疊加裝修返現（150萬元）及車位優惠券（10萬元），實際綜合成交價格約684.95萬元。”恒都·云璟項目銷售人員表示，單價直接回落至4.5萬元/平方米，對比開盤時近6萬元/平方米的單價，降幅達25%。

這一價格調整直接引爆了流量。 “小區里160平方米左右的疊加下疊現在沒剩幾套了，房源特別少。”恒都·云璟置業顧問表示，項目購房者有剛落戶上海、準備首套房安家的年輕剛需，也有本地居民置換聯排和疊拼別墅。

該置業顧問還透露，如果是全款或快速簽約（約10天）的優質客戶，領導層可額外批30萬～50萬元優惠。若爭取到最大優惠，總優惠額可達180萬～200萬元，最終大概630萬～650萬元買下一套約160平方米的疊墅。

恒都·云璟的價格“跳水”，在激活自身銷售流速之外，也攪動了整個松江新橋乃至洞涇板塊的價格池。

在該項目直線距離僅1.2公里處，便是保利西郊和煦項目，產品涵蓋96～195平方米的洋房、疊墅、聯排，洋房均價約4.1萬元/平方米，別墅備案均價5.56萬元/平方米。同為競品的香港興業·興云間，其洋房均價也維持在4.3萬～4.7萬元/平方米。在松江泗涇板塊的華發·海上都薈的疊墅總價仍需750萬元起。

“兩相比較，恒都·云璟在價格端的階段性優勢十分明顯，附近板塊競品確實面臨價格壓力。松江洞涇、佘山、泗涇板塊每平方米均價分別約5.06萬元、4.77萬元和4.63萬元。”松江某中介公司工作人員表示，但這一價差依賴階段性促銷，折扣收回后，恒都·云璟的性價比優勢或將快速收窄。

價格“真香”，配套“硬傷”？

恒都·云璟之所以祭出價格牌，最直接原因在于去化節奏乏力。

據市場監測數據顯示，2025年3月，恒都·云璟與保利虹橋和著、華發虹橋四季三個項目同時結束認購，均價全部在6萬元以內，其中兩個項目認購情況不足2成。直到2026年6月，恒都·云璟依然處于“三期少量房源火熱在售中”的狀態。對于體量僅500余套的小型低密住區來說，這樣的銷售節奏顯然未達到開發商預期。

恒都·云璟的“價格戰”并非孤立事件，它身處的是上海外環外新房庫存高企、去化乏力的系統性困境。公開數據顯示，上海外環外新房庫存去化周期普遍超過20個月。

對于恒都·云璟所處的松江新橋板塊而言，壓力更為沉重。新橋板塊主要依賴12號線西延伸的規劃預期以及G60科創走廊的產業概念，但這兩大紅利均處于“遠期兌現”階段，短期內難以形成實質性的居住需求導入。

“價格是真香，配套是硬傷。”這是很多看過恒都·云璟的購房者最終的矛盾心態。

從硬件價值來看，該項目打著“G60科創走廊”的核心牌。不可否認，項目所處的G60科創走廊是國家六部委重點部署的國家級跨區域科創平臺，聚焦人工智能、生物醫藥等七大核心產業。

此外，項目周邊還規劃有滬松快速路及12號線西延伸段。上海市規劃和自然資源局的公示信息顯示，12號線西延伸工程場東路站及場西路站的相關附屬設施設計方案已于2026年1月進入公示階段，預計2027年底開通初期運營。

在12號線西延伸段通車之前，恒都·云璟幾乎是一個“地鐵盲區”。項目距離最近的9號線洞涇站步行距離過遠，目前只能依賴公交接駁或自駕出行。距離12號線西延伸滬松公路站約2公里，距離同樂站約2.6公里，對于習慣在市區通勤的上班族而言較為不便。

“項目西側的滬松快速路正在修建高架，建成后將對接漕寶路和嘉閔高架，可以直通虹橋板塊。”該項目現場工作人員提到，東側緊鄰沈海高速（G15），出口距離項目約1公里，通過泗陳公路向北可接入嘉閔高架，車程約20分鐘可達虹橋板塊。

商業、醫療、教育資源也是項目短板。G60科創云廊內規劃的11萬平方米龍湖天街綜合體尚未建成，項目周邊目前以小型社區商業為主，僅能滿足日常買菜、便利店等基礎生活需求。在醫療領域，周邊僅有一所鎮醫院，距離最近的大型三甲醫院上海中醫藥大學附屬松江醫院，駕車約15分鐘。且項目周邊暫無知名重點學校加持，僅有一所九年一貫制的松江區洞涇學校，以及4.5公里外的華師大第二附屬中學松江實驗學校初中部。

前述中介人士表示，盡管G60科創走廊是國家級規劃，但從松江區洞涇、新橋連續兩年小幅陰跌的房價走勢來看，產業規劃紅利目前還停留在預期層面。房產價值的真正躍升，需要等到周邊龐大的商業配套、成熟城市界面的全面兌現。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，上海外環外新房想要跟上復蘇節奏，價格端的靈活調整是必然選擇。上海外環內成交環比上漲2.9%，外環外卻下降4.5%，在這種結構性分化下，不具備核心地段優勢的外環外項目，降價是生存的“門票”。