樓市，要抓緊了

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

一覺(jué)醒來(lái)，大消息疊加，樓市的活水來(lái)了？

一覺(jué)醒來(lái)，對(duì)岸降息了

美聯(lián)儲(chǔ)降息了。

根據(jù)美國(guó)當(dāng)?shù)貢r(shí)間9月17日，美聯(lián)儲(chǔ)宣布將聯(lián)邦基金利率從4.25%～4.5%下調(diào)至4.0%～4.25%，降息25個(gè)基點(diǎn)，符合市場(chǎng)預(yù)期。

美聯(lián)儲(chǔ)去年三四季度短時(shí)間內(nèi)連降3次息，共降息100個(gè)基點(diǎn)。

所以這次降息，市場(chǎng)也預(yù)計(jì)年內(nèi)還有兩次降息預(yù)期。

針對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)降息，樓市都有一個(gè)共識(shí)了——美聯(lián)儲(chǔ)降息，就是全球大放水。

降息意味著美國(guó)國(guó)債收益率下降，美元資產(chǎn)吸引力下降，那么全球資金必然會(huì)尋找更高回報(bào)的資產(chǎn)，于是美元回流到國(guó)內(nèi)尋求穩(wěn)定安全收益高的中國(guó)資產(chǎn)，除了港股、A股外一線和強(qiáng)二線城市的核心房產(chǎn)也會(huì)成為外資企業(yè)的目標(biāo)之一。

其次，我們這兩年的重要會(huì)議，都明確會(huì)實(shí)施適度寬松貨幣政策，擇機(jī)降準(zhǔn)降息，那么美聯(lián)儲(chǔ)降息后，我們降準(zhǔn)降息可期程度增加，最快會(huì)在9月22日看到1年期和5年期LPR下調(diào)，即使9月不跟隨下調(diào)，10月也會(huì)跟著下調(diào)。

可以看到，我們的市場(chǎng)上不乏“美聯(lián)儲(chǔ)降息，外資進(jìn)入中國(guó)房產(chǎn)”這樣的論調(diào)——

但樓市真的會(huì)重新啟動(dòng)嗎？

過(guò)去歷次美聯(lián)儲(chǔ)降息，市場(chǎng)都異常激動(dòng)和興奮。

但并非所有降息，都與國(guó)內(nèi)樓市上行吻合。

2001年開(kāi)始，推動(dòng)住房商品化，樓市上行，持續(xù)到2004年，這時(shí)候美元是處于降息周期的；

2009年，樓市第二輪上行，持續(xù)到2010年，這個(gè)時(shí)候美元也是處于降息周期的；

2015年，樓市第三輪上行，持續(xù)到 2016年，這個(gè)時(shí)候美元反而是處于加息周期。

2020年，樓市第四輪上行，持續(xù)到2021年，這個(gè)時(shí)候美元幾乎處于0利率周期。

結(jié)合國(guó)內(nèi)的情況，樓市第一輪上行時(shí)間和我們加入WTO時(shí)間重合，第二輪上行時(shí)間和我們的四萬(wàn)億策略重合，第三輪上行時(shí)間和我們的棚改貨幣化重合，第四輪上行的時(shí)間，和我們降息、降準(zhǔn)、發(fā)消費(fèi)券減免企業(yè)稅費(fèi)、發(fā)各種債的時(shí)間高度重合。

而2015年—2016年階段，美元并未降息，反而是加息，一路加到2019年，這段時(shí)間樓市上行了，而2024年美聯(lián)儲(chǔ)新一輪降息，樓市并沒(méi)有迎來(lái)上漲，反而需要我們自己釋放更強(qiáng)的刺激手段托住市場(chǎng)的交易。

這一次美元降息，市場(chǎng)預(yù)期了很久，從年初一直等到了9月，反而樓市的成交量進(jìn)一步走低。

所以，并非每一次美元開(kāi)啟降息，都會(huì)啟動(dòng)樓市的上行。

樓市基本面

有人說(shuō)，這次不一樣，外資入境買房放開(kāi)了，境外個(gè)人在國(guó)內(nèi)買房的結(jié)匯付款程序提前，各個(gè)一線城市也進(jìn)一步松綁限購(gòu)，資金轉(zhuǎn)結(jié)更便利，買核心城市的房子不愁資格，一定會(huì)吸引外部的資金進(jìn)入樓市。

但這很大程度上，忽略了當(dāng)前樓市的基本面。

可以看到各個(gè)維度的數(shù)據(jù)——

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況。今年1—8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為6.03萬(wàn)億元，同比下降12.9%；其中，住宅開(kāi)發(fā)投資額4.64萬(wàn)億元，同比下降11.9%。

2、全國(guó)商品住宅銷售情況。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1—8月，全國(guó)新建商品房銷售面積5.73億平方米，同比下降4.7%，降幅比去年同期收窄13.3個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷售額5.50萬(wàn)億元，同比下降7.3%，降幅比去年同期收窄16.3個(gè)百分點(diǎn)。

3、百?gòu)?qiáng)房企銷售情況。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年1—8月中國(guó)TOP100房企銷售總額為23270.5億元，同比下降13.3%，降幅與1-7月持平。

4、全國(guó)商品住宅掛牌量。據(jù)安居客研究院數(shù)據(jù)，今年8月百城二手房掛牌量254.64萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)9.69%；其中一線城市增加7.50%；新一線城市增加10.27%二線城市增加8.66%；三、四線城市增加12.10%。

5、全國(guó)法拍房情況。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1-8 月全國(guó)355城法拍市場(chǎng)各類法拍房源掛拍數(shù)量累計(jì)48.5萬(wàn)套，成交10.7萬(wàn)套，總成交金額1638億元，按拍品清倉(cāng)率21.9%掛拍48.5 萬(wàn)套，成交 10.7 萬(wàn)套（清倉(cāng)率 21.9%，去年為21.6%），金額 1638 億元；住宅成交 7.1 萬(wàn)套（877 億元，占比 53.5%），二拍成交占比 48.4%。而2023年355城法拍市場(chǎng)各類法拍房源掛拍數(shù)量累計(jì)79.6萬(wàn)套，成交14.9萬(wàn)套，總成交金額3004.1億元。

6、全國(guó)大中城市租金情況。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，全國(guó)50城住宅平均租金環(huán)比跌幅略有擴(kuò)大，今年8月50個(gè)城市住宅平均租金為34.88元/平方米/月，環(huán)比下跌0.15%，同比下跌3.76%；而2021年7月50個(gè)城市住宅平均租金超過(guò)了38元/平方米/月，到了2022年6月50個(gè)城市住宅平均租金為37.3元/平方米/月。

這些都說(shuō)明，我們過(guò)去的組合政策，只是起到了減緩樓市下行的速度，買賣房市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)并未改善，甚至供給持續(xù)在增加。

而吸引境外資金回流到樓市投資，一定有一個(gè)很重要的指標(biāo)，那就是投資收益。

投資收益在樓市層面，要么就是房子價(jià)格上漲，要么就是租金回報(bào)率上升。而不是看是否擁有購(gòu)買資格了。

可以看到，全國(guó)平均租金收益還在下探。

每年各大城市租房旺季要么是在每年開(kāi)春的2—3月，這個(gè)時(shí)候是市場(chǎng)換工作，重新找工作的節(jié)點(diǎn)，要么是7-8月，這個(gè)時(shí)候是千萬(wàn)迎接大學(xué)畢業(yè)生畢業(yè)找工作租房的節(jié)點(diǎn)。

這兩個(gè)節(jié)點(diǎn)都沒(méi)法推動(dòng)租房轉(zhuǎn)化，在房子價(jià)格沒(méi)有上漲的預(yù)期，租金的收益又無(wú)法短時(shí)間內(nèi)提升的情況下，外資重新回流到樓市的推動(dòng)力是什么？

買房結(jié)算是更方便了，但如果資金量大了，更講究流動(dòng)性，這就需要貨幣能夠高度自由兌換。

所以樓市開(kāi)啟上行，需要伴隨基本面的逆轉(zhuǎn)。與其期待全球資金回流我們的樓市，不如靠認(rèn)真工作，提升學(xué)習(xí)和技術(shù)。

那么，美聯(lián)儲(chǔ)降息有沒(méi)有作用呢？

一定是有的。但不會(huì)立馬就體現(xiàn)在樓市上。

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