上海市場再好，也救不了孫宏斌

好消息和壞消息都一起來了，對融創(chuàng)集團創(chuàng)始人孫宏斌來說，大概已經(jīng)司空見慣了。

過去幾年，更多也更糟糕的情況是，只有壞消息，沒有好消息。

好消息是，10月14日，融創(chuàng)境外債務的第二次重組計劃已經(jīng)獲得大多數(shù)債權人投票贊成。接下來就等香港高等法院批準這個重組計劃了。

如果這次境外債務重組成功，再加上今年1月完成的境內債務重組，融創(chuàng)中國整體的債務大概能壓降近700億元，每年的利息支出可以節(jié)約數(shù)十億元。

壞消息是，融創(chuàng)在上海唐鎮(zhèn)開發(fā)的未來金融城，有66套房源在京東法拍平臺上以“白菜價”拍賣。10月15日，拍賣結果出爐，成交了42套，成交率只有64%。

這才是孫宏斌和融創(chuàng)現(xiàn)在的日常。

層出不窮的因債務衍生出來的各種問題，包括但不限于訴訟、高管限高、資產(chǎn)拍賣、業(yè)主維權、保交房等等，都讓他們疲于應付。

融創(chuàng)未來金融城這批被拍賣的房源，起拍均價只有4.84萬元/平米，相當于評估價6.92萬元/平米的七折。

和同板塊在售新盤保利天奕8.46萬元/平米的均價相比，低了將近3.7萬元/平米！

而且這批房源都是全新沒有入住的狀態(tài)，房源標的的所有人，就是項目的開發(fā)主體、上海融創(chuàng)控股51%的上海楓丹麗舍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

這么低的價格，產(chǎn)權很“干凈”，又是在上海，還是有24套房源流拍。

這個項目在上海浦東唐鎮(zhèn)板塊，2021年第一次開盤，銷售均價是6.8萬/平米，就出現(xiàn)過“千人搶房”的盛況。

當時唐鎮(zhèn)板塊二手房價格最高曾達到9萬元/平米。

現(xiàn)在，融創(chuàng)未來金融城的二手房掛牌價只有6.8萬元/平米左右，成交均價在6.1萬元/平米上下，已經(jīng)跌破開盤價。

這次66套房源被放到法拍平臺上拍賣，還是因為債務糾紛。

根據(jù)北京市第二中級人民法院（2025）京02執(zhí)50號裁定書，嘉興鼎航等4家投資企業(yè)向法院申請強制執(zhí)行，要求上海融創(chuàng)等6家關聯(lián)企業(yè)支付股權回購價款。

在凍結劃撥銀行存款后，還不足以償還3.89億元的債務，法院就依法查封了上海楓丹麗舍名下的這批房產(chǎn)。

除了未來金融城，融創(chuàng)在上海還剩下多少資產(chǎn)呢？

上海一直是融創(chuàng)最重要的“糧倉”，不論是土地儲備的質量，還是項目銷售回籠的資金。

還記得8月底融創(chuàng)宣發(fā)的一系列關于上海壹號院今年累計銷售金額超220億元的好消息嗎？

融創(chuàng)集團今年1-9月全口徑的銷售金額是317.7億元，這么算下來，光上海壹號院一個項目，就給融創(chuàng)集團貢獻了將近70%的銷售業(yè)績。

但是，這220億元，并不都是融創(chuàng)的。至少從股權關系上看，融創(chuàng)所占的比例，其實并不超過10%。

上海壹號院2024年8月首期開盤入市，到今年8月一共推出了五批房源，累計銷售金額約240億元。

項目的操盤方正是融創(chuàng)，背后還有兩個股東——中信集團和新湖中寶。

2020年，融創(chuàng)以38億收購了亞龍項目50%權益，正式與新湖中寶聯(lián)手開發(fā)亞龍項目。同年，新湖還為項目引入了中信信托。

收購完成后，融創(chuàng)就出現(xiàn)債務危機，不得不將項目股權抵押出去。

現(xiàn)在，項目的開發(fā)主體是上海亞龍古城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由上海新湖城市開發(fā)有限公司、上海灝瓏企業(yè)管理合伙企業(yè)共同持有，二者的持股比例分別是94.12%、5.88%。

進一步穿透股權結構可以看出，上海壹號院項目股東名單復雜，融創(chuàng)的持股比例大概不到10%。

如果按照股權比例，上海壹號院熱銷最大的受益者，既不是融創(chuàng)，也不是新湖，而是中信。

當然，還有另一種可能，那就是，融創(chuàng)只是把上海壹號院的股權抵押給了其他“股東”，這些“股東”實際上只是債權人，項目銷售回款后，債權人拿到錢，股權就回到融創(chuàng)手里。

那么，項目大賺，融創(chuàng)就能大賺。

我們大概算筆賬：新湖收購上海壹號院時的代價是將近12億，融創(chuàng)后來收購項目一部分股權時的代價是38億，后來，中信信托和華融資產(chǎn)給上海壹號院投入的紓困資金是40億，幾個大股東方在上海壹號院的資金投入已經(jīng)90億了。

如果再加上項目的開發(fā)成本以及這么多年的資金成本，至少到目前為止，上海壹號院熱銷的220億元中，能給融創(chuàng)帶來的資金收益，非常有限。

類似的項目，還有融創(chuàng)在上海外灘邊的另一個頂豪項目，外灘壹號院。

2022年12月，孫宏斌在融創(chuàng)總部與華融、中信信托、上海浦發(fā)銀行等簽訂框架協(xié)議，獲得了超過120億元的注資，用于項目的整體開發(fā)、建設及運營。

同時，融創(chuàng)必須將外灘壹號院二期項目的7%股權轉讓給中信集團旗下的中信信托和華融資產(chǎn)，自身股權降至3%。

去年外灘壹號院二期三次開盤累計銷售額達215億元，這樣的銷售盛宴，融創(chuàng)既是項目開發(fā)的深度參與者，又更像是一個利益分配的“旁觀者”。

縱觀全國，孫宏斌手里還能快速銷售變現(xiàn)的項目已經(jīng)不多了，上海是最重要的陣地。

但是，即使手握兩個上海黃浦區(qū)的頂豪項目，這兩個項目的回款和收益，相比融創(chuàng)背負的龐大債務，只是杯水車薪。

看著那些億萬富豪在外灘壹號院和上海壹號院排隊搶購、一擲千金，孫宏斌也早已沒了當年的意氣風發(fā)。