上海
2026年3月16日，中國(guó)人民銀行上海市分行聯(lián)合國(guó)家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局印發(fā)通知，明確自即日起，上海市商業(yè)用房（含“商住兩用房”）購(gòu)房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30% 。
此前，根據(jù)2007年發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，上海商業(yè)用房首付比例長(zhǎng)期維持在不低于50% 的水平 。此次新政不僅是對(duì)今年1月央行與國(guó)家金融監(jiān)督管理總局全國(guó)性指導(dǎo)意見(jiàn)的積極響應(yīng)，也標(biāo)志著上海商辦市場(chǎng)信貸環(huán)境的實(shí)質(zhì)性寬松 。
降低企業(yè)購(gòu)買門檻
商業(yè)用房不僅僅是房子，更是重要的“生成工具”。購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)最直觀的好處兩點(diǎn)：1、辦公場(chǎng)所從單純的經(jīng)營(yíng)成本，升級(jí)為對(duì)沖周期風(fēng)險(xiǎn)、提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要資產(chǎn)錨點(diǎn)。2、房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)入賬，可按規(guī)定計(jì)提折舊，將房產(chǎn)成本分期計(jì)入成本費(fèi)用，從而減少應(yīng)納稅所得額。
首付比例降低帶來(lái)的減負(fù)效應(yīng)十分直觀
因城施策去庫(kù)存
商業(yè)用房普通老百姓關(guān)注度不高，事實(shí)上，不管是商鋪還是辦公樓，面臨的市場(chǎng)壓力一點(diǎn)也不亞于住房市場(chǎng)。大量非核心地段商鋪面臨“招租難、出售更難”的困境，沉淀了大量資金，成為房企和投資者手中的“燙手山芋”。上海核心區(qū)的辦公樓空置率大約在20%左右，租金也有較大下行壓力。
政策意在引導(dǎo)社會(huì)資本進(jìn)入商辦領(lǐng)域，支持“商改租”、長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)、新消費(fèi)業(yè)態(tài)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)商辦物業(yè)從增量開(kāi)發(fā)向存量運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型。
市場(chǎng)迎來(lái)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)
1. 核心地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)率先受益
市場(chǎng)將呈現(xiàn)明顯的“抱團(tuán)”現(xiàn)象。核心商務(wù)區(qū)（如南京西路、陸家嘴、徐匯濱江、張江等產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)）且具備穩(wěn)定租金收入的寫(xiě)字樓和商業(yè)項(xiàng)目，將成為此輪政策的主要受益者。陸家嘴超甲級(jí)寫(xiě)字樓出租率仍維持在86.6%，顯示出核心資產(chǎn)的韌性。
2、“類住宅”及高端公寓需求有望激活
此次政策受益最大的將是地段優(yōu)越的酒店式公寓（商住兩用房）。由于其通常不限購(gòu)，且租金回報(bào)率相對(duì)穩(wěn)定（部分核心區(qū)可達(dá)3%以上），在降低首付門檻后，將成為承接二手住宅套現(xiàn)資金外溢的重要載體。
3、大宗交易市場(chǎng)呈現(xiàn)“自用型買家主導(dǎo)”
2025年上海大宗交易市場(chǎng)內(nèi)資買家占比90%以上，自用型買家成交額約60億元，占總成交額的26%。金融、TMT、消費(fèi)類企業(yè)加速布局一線城市核心資產(chǎn)。此次首付下調(diào)，將進(jìn)一步降低自用企業(yè)購(gòu)置辦公物業(yè)的門檻。
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