云南
西北新城，悄悄冒出一個新樓盤！
項目名為“棲云9號”，容積率只有1.65， 將推建面約256-392平的行政公館。
昨日，樓市君實探發現，項目所有建筑已接近封頂，售樓部基本建成，近期就要對外開放。
這個神秘新盤究竟什么來頭？今天我們來扒一扒。
開發商低調蓋樓將推256-392平行政公館
這盤低調的很，要不是最近樓市君路過，都沒發現西北新城還多了這樣一個盤。
項目就在吾悅廣場旁邊，地段沒得說。
案名也頗具詩意——名為 “棲云9號”，開發方為云南天宸伍佰里置業有限公司。
項目圍擋實拍｜昆明樓市一線攝
昨日，樓市君帶著無人機又跑了趟 現場，發現它的 動作是真快。
售樓部已經建得有模有樣了，估計近期就要開門迎客。
售樓部實拍｜昆明樓市一線攝
更讓人意外的是，整個項目所有樓棟已全部開工，且基本都快封頂了，妥妥的準現房節奏。
項目實拍｜昆明樓市一線攝
圍擋上的廣告也很有意思，主打兩個賣點：
一是“約300米直達吾悅廣場”；二是“建面約256-392㎡的行政公館”。
關鍵的是，整個項目這樣的產品，只有77套。
圍擋宣傳實拍｜昆明樓市一線攝
從網上流出的售樓部效果圖來看，內部是比較有格調的新中式風格，看來是要走高端路線。
售樓部效果圖｜圖源：云南科達建設集團
售樓部內部效果圖｜圖源：云南科達建設集團
拿地已8年，或以準現房亮相
經查，這個神秘的新盤，正是原上悅天地（后來的三千時光 ）的地塊之一。
時間回到2018年6月27日， 龍湖、中南、海倫堡三家大佬聯手，以約28.11億元的價格，摘得西北新城6宗共260畝商住混合用地， 溢價率高達100.3%。
這批土地中，4宗開發成了上悅天地和三千時光。
剩下的2宗，因為種種復雜原因，一直荒著沒動，甚至一度被法院查封。
解封后，這兩塊土地被拆分轉讓，各自找到了新東家。
其中一塊，轉讓給了云南盛萊房地產開發有限公司，即正在建設的中萊國際城。
中萊國際城實拍｜昆明樓市一線攝
另一塊，也就是本文主角“棲云9號”（KCWH2013-9的地塊），則在2025年3月，正式轉給了云南天宸伍佰里置業有限公司。
｜昆明樓市一線制
天宸伍佰里置業背后是幾個自然人股東，沒有品牌房企的背景，之前也沒人太在意這個項目。
沒想到，人家拿到土地后就開始“悶聲蓋樓”。
如今，項目即將以準現房亮相，這實力，還真不能小看。
棲云9號實拍｜昆明樓市一線制
容積率低至1.65，商業產權是硬傷
拋開復雜的背景，單看產品本身，棲云9號確實有讓人眼前一亮的地方。
來看具體規劃指標：
項目 占地面積約39畝，土地性質為 商業商務兼容居住用地，成交價約4.18億元。
去年，昆明自規局發布的最新規劃顯示，項目容積率為1.65，審批功能為商業、辦公。
規劃也很特別，1棟18層的高層辦公樓，外加16棟3-4層的“辦公和配套商業”。
從效果圖來看，這批低層建筑，形態上與市場上的“商墅”類似。
項目規劃效果圖｜昆明樓市一制
最牛的是，這塊地最初的容積率高達6.0，現在硬是降到了1.65。
目前，棲云9號周邊在售有5個項目，包括能建未來城、中鐵壹號峯景、金地峯境、義承金川翠嶼、義承金川府。
除金川府是低密洋房疊墅外，其余全是清一色的高層。
棲云9號以超容積率，主打大面積的“行政公館”產品，跳出了片區內剛需、剛改的“內卷”。
項目規劃效果圖｜圖源自規局
雖然憑借商墅形態避開了同質化競爭，但棲云9號面臨的是來自不同維度的對手。
首先，對手是全昆明，不止西北新城。
商業別墅，注定是一個小眾市場。
項目主推面積約256-392平米的行政公館，總價勢必不會低。
同樣是幾百萬的總價，客戶有可能會去選擇擁有70年產權，且已經是現房的樓盤。
其次，是產權“倒計時”的硬傷。
這是最致命的一點。
別看房子是新的，但土地是2018年拿的，規劃審批功能為商業、辦公。
這意味著，無論它長得再像別墅，本質上還是商業性質
項目規劃為商辦性質｜圖源自規局
并且，項目商業部分的土地使用年限，截止到2058年
算算時間，其商辦物業產權，滿打滿算也就剩下33年左右。
項目土地轉讓公告｜圖源五華官網
總的來說，棲云9號產品具有稀缺性，地段和準現房的優勢也很明顯。
但它面臨的挑戰同樣巨大，這77套行政公館，你覺得怎么樣呢？
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