為什么老家縣城的房子不能買(mǎi)？

節(jié)后回了趟老家信陽(yáng)商城，離開(kāi)老家已有20多年，每年也就回去一兩趟，每次回去，都覺(jué)得老家既熟悉又陌生。熟悉的是街頭的熱干面、親人的寒暄，陌生的是越來(lái)越多的新建樓盤(pán)，和越來(lái)越少的年輕面孔。

走在商城縣的街頭，放眼望去，滿(mǎn)眼都是拔地而起的新小區(qū)，售樓處的廣告牌掛得老高，“學(xué)區(qū)房”“江景房”“剛需首選”的標(biāo)語(yǔ)晃得人眼暈，新房報(bào)價(jià)穩(wěn)穩(wěn)站在5500元/平左右，二手房也逼近5000元/平，比周邊固始、潢川等縣城還堅(jiān)挺，甚至3月份還微漲了3.26%。可與之形成鮮明對(duì)比的是，街上走的幾乎都是老人和小孩，偶爾能看到幾個(gè)年輕人，不是放假回來(lái)探親，就是準(zhǔn)備第二天就返程的打工者。

我跟老家的親戚聊起這事，他嘆著氣說(shuō)：“你是不知道，現(xiàn)在商城的年輕人，能走的都走了，剩下的不是體制內(nèi)的，就是拖家?guī)Э谧卟婚_(kāi)的。你看咱們村，二十來(lái)歲的小伙子、小姑娘，十個(gè)有八個(gè)在外地打工、安家，剩下兩個(gè)要么考了公務(wù)員，要么早早結(jié)了婚，守著家里的小店過(guò)日子。”

我翻了下商城縣政府發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年末全縣戶(hù)籍人口77萬(wàn)多，其中18-34歲的年輕人只有19萬(wàn)左右，占比24.6%，這還是戶(hù)籍人口，實(shí)際在本地生活的年輕人，比這個(gè)數(shù)字還少。畢竟，商城沒(méi)什么像樣的產(chǎn)業(yè)，除了農(nóng)業(yè)和零星的旅游、建材生意，根本留不住年輕人，大學(xué)生畢業(yè)之后，首選都是信陽(yáng)、鄭州，甚至長(zhǎng)三角、珠三角的城市，誰(shuí)也不想困在小縣城里，一眼望到頭。

可就是這樣一個(gè)年輕人持續(xù)外流、人口紅利不斷流失的小縣城，房?jī)r(jià)卻異常堅(jiān)挺，這背后的貓膩，其實(shí)藏著縣城樓市最真實(shí)的謊言，今天我就以一個(gè)商城游子的視角，把這事說(shuō)透，尤其是準(zhǔn)備回老家買(mǎi)房的老鄉(xiāng)，一定要看完，別被表面的堅(jiān)挺騙了。

一、先擺真相：老家的房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，從來(lái)不是因?yàn)樾枨笸恰坝矒巍?/p>

很多老鄉(xiāng)都有一個(gè)誤區(qū)，覺(jué)得老家房?jī)r(jià)不跌，就是因?yàn)橛腥速I(mǎi)，需求足。其實(shí)不然，我在老家這幾天，特意去中介門(mén)店轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，也問(wèn)了幾個(gè)買(mǎi)了房的親戚，得出一個(gè)扎心的結(jié)論：老家的房?jī)r(jià)，是“明漲暗撐”，看似堅(jiān)挺，實(shí)則早已是空中樓閣。

中介老板跟我倒苦水：“現(xiàn)在賣(mài)房的比買(mǎi)房的多十倍，新房靠著開(kāi)發(fā)商和政府的默契死撐報(bào)價(jià)，二手房掛出去半年、一年賣(mài)不掉的比比皆是。前段時(shí)間有個(gè)業(yè)主，120平的房子，掛牌60萬(wàn)，掛了8個(gè)月，最后48萬(wàn)才賣(mài)掉，相當(dāng)于打了8折，還得倒貼中介費(fèi)。”

這不是個(gè)例，全國(guó)縣域樓市都有這樣的畸形現(xiàn)狀：你想買(mǎi)，沒(méi)三四十萬(wàn)買(mǎi)不到；你想賣(mài)，不降價(jià)根本沒(méi)人接盤(pán)。商城也一樣，新房報(bào)價(jià)5567元/平，看似比周邊部分縣城高，實(shí)則開(kāi)發(fā)商都在玩“暗降套路”，要么送裝修補(bǔ)貼，要么首付分期免息，看似沒(méi)降價(jià)，實(shí)則早已變相讓利，只是不想戳破樓市的信心泡沫。

更關(guān)鍵的是，支撐老家房?jī)r(jià)的，從來(lái)不是真實(shí)的居住需求，而是三類(lèi)人的“虛假需求”，這三類(lèi)需求，撐不起長(zhǎng)久的房?jī)r(jià)，遲早會(huì)崩塌。

第一類(lèi)，是“面子需求”。老家是個(gè)熟人社會(huì)，講究“衣錦還鄉(xiāng)”，很多在外打工、做生意的老鄉(xiāng)，賺了點(diǎn)錢(qián)，就想著回縣城買(mǎi)套大房子，不是為了住，就是為了給父母撐面子，讓鄰里街坊夸一句“有出息”。我一個(gè)發(fā)小，在深圳打工，月入兩萬(wàn)，去年在商城買(mǎi)了套140平的大平層，花了70多萬(wàn)，可一年到頭，也就過(guò)年回去住幾天，平時(shí)房子空著，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)照交不誤，問(wèn)他后悔嗎？他說(shuō)：“沒(méi)辦法，老家的人都比這個(gè)，不買(mǎi)一套，父母在村里抬不起頭。”

第二類(lèi)，是“婚戀需求”。在老家，婚嫁市場(chǎng)有個(gè)不成文的規(guī)定，“縣城有房”是標(biāo)配，78.3%的農(nóng)村家庭，都會(huì)把縣城有房列為結(jié)婚的前提條件。很多農(nóng)村父母，哪怕砸鍋賣(mài)鐵，也要給兒子在縣城買(mǎi)套房，不然兒子就娶不上媳婦。這種“丈母娘需求”，成了商城房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的最后一根稻草，可這種需求，是一次性的，一旦結(jié)婚完成，房子就會(huì)閑置，根本不會(huì)產(chǎn)生持續(xù)的價(jià)值。

第三類(lèi)，是“核心階層的護(hù)盤(pán)需求”。商城的縣城不大，真正有權(quán)有勢(shì)、手握資源的，也就幾百人，包括科級(jí)以上官員、本地商人、工程承包商，這些人手里握著多套房產(chǎn)，大多是核心地段的學(xué)區(qū)房。房?jī)r(jià)下跌，直接意味著他們的資產(chǎn)縮水，所以他們寧愿讓房子空著，也不愿降價(jià)拋售，甚至?xí)ハ嗉s定，掛牌價(jià)不能低于某個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，集體“護(hù)盤(pán)”。他們的目的，不是為了賣(mài)房，而是為了保住自己的資產(chǎn)和社會(huì)地位，可這種人為的“護(hù)盤(pán)”，終究抵不過(guò)市場(chǎng)的規(guī)律。

記住一句話(huà)：房?jī)r(jià)的本質(zhì)是人口，沒(méi)有人，再堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)，也只是紙糊的老虎。老家的年輕人，每年都在往外跑，每年都有大量的房子閑置，現(xiàn)在的堅(jiān)挺，不過(guò)是多方力量心照不宣的“演戲”，等這場(chǎng)戲演不下去了，房?jī)r(jià)只會(huì)一瀉千里，就像當(dāng)年的鶴崗，幾萬(wàn)塊就能買(mǎi)一套房，卻沒(méi)人要。

二、最扎心的現(xiàn)實(shí)：在老家買(mǎi)房，不是投資，是“套牢”

我身邊有不少老鄉(xiāng)，一時(shí)糊涂，在老家買(mǎi)了房，最后都追悔莫及。他們的經(jīng)歷，就是最真實(shí)的教訓(xùn)，也給所有準(zhǔn)備回老家買(mǎi)房的人，提個(gè)醒：在老家買(mǎi)房，除非是剛需自住、照顧父母，否則就是往火坑里跳，買(mǎi)一套，套一套。

我一親戚，2020年在縣城買(mǎi)了一套90平的房子，花了45萬(wàn)，首付15萬(wàn)，貸款30萬(wàn)，月供1800多。買(mǎi)完之后，她繼續(xù)在鄭州打工，一年也就回去住半個(gè)月，房子租不出去，就算租出去，每月租金也就500塊，連月供的零頭都不夠。前段時(shí)間，她想把房子賣(mài)掉，緩解一下經(jīng)濟(jì)壓力，掛牌42萬(wàn)，掛了半年，連個(gè)問(wèn)的人都沒(méi)有，中介跟她說(shuō)：“想賣(mài)掉，至少得降到38萬(wàn)，還得等運(yùn)氣。”

后來(lái)我那親戚后悔得直拍大腿：“當(dāng)初腦子進(jìn)水了，聽(tīng)家里人說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)漲，就跟風(fēng)買(mǎi)了，現(xiàn)在好了，錢(qián)花出去了，房子賣(mài)不掉，還得每個(gè)月還月供，相當(dāng)于給自己套了個(gè)枷鎖。”

這樣的例子，在老家比比皆是。我總結(jié)了一下，在老家縣城買(mǎi)房，有三個(gè)無(wú)法規(guī)避的“坑”，只要踩進(jìn)去，就很難翻身。

第一個(gè)坑：變現(xiàn)難，幾乎沒(méi)有接盤(pán)俠。老家的人口外流，不是短期現(xiàn)象，而是長(zhǎng)期趨勢(shì)。現(xiàn)在的年輕人，都不想回縣城，未來(lái)的年輕人，更是對(duì)老家沒(méi)有任何記憶和感情——我們這代80后、90后，還有小時(shí)候在河邊摸魚(yú)、山上摘野果的記憶，可我們的孩子，一出生就在城市長(zhǎng)大，一輩子都不會(huì)種田，也不會(huì)愿意回老家生活。等我們老去，老家的房子，只會(huì)越來(lái)越多，越來(lái)越不值錢(qián)，到時(shí)候，別說(shuō)賺錢(qián)，就算想虧本賣(mài)掉，都沒(méi)人要。2026年全國(guó)縣域二手房平均成交周期已經(jīng)達(dá)到28.3個(gè)月，老家只會(huì)更長(zhǎng)，很多房子，甚至?xí)蔀椤坝谰瞄e置房”。

第二個(gè)坑：租金回報(bào)率極低，純屬“賠錢(qián)貨”。在商城，一套價(jià)值50萬(wàn)的房子，每月租金最多600塊，一年租金也就7200塊，租金回報(bào)率只有1.44%，遠(yuǎn)低于全國(guó)縣域1.8%的平均水平，更低于三四線(xiàn)城市的2.1%。也就是說(shuō)，你花50萬(wàn)買(mǎi)一套房，要69年才能靠租金收回成本，這還不算物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)、房屋折舊的錢(qián)。與其把錢(qián)砸在老家的房子上，不如存銀行、買(mǎi)理財(cái)，哪怕是放在余額寶，收益都比租金高，還不用操心。

第三個(gè)坑：影響外地買(mǎi)房，錯(cuò)失更好的機(jī)會(huì)。很多老鄉(xiāng)，在老家買(mǎi)房，花光了積蓄，還留下了貸款記錄，等后來(lái)想在外地城市買(mǎi)房的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)，有了貸款記錄，首付比例會(huì)提高，利率也會(huì)上漲，原本能湊夠首付的錢(qián)，不夠了，硬生生錯(cuò)失了在大城市扎根的機(jī)會(huì)。我一個(gè)老鄉(xiāng)，2019年在商城買(mǎi)了房，有貸款記錄，2023年想在鄭州買(mǎi)房，原本三成首付就能買(mǎi)，結(jié)果因?yàn)橛匈J款記錄，要付五成首付，多花了十幾萬(wàn)，最后只能放棄，追悔莫及。

很多人總覺(jué)得，老家的房子，是“根”，買(mǎi)一套，心里踏實(shí)。可實(shí)際上，真正的根，是你自己的能力，是你給家人的生活保障，而不是一套閑置的房子。把錢(qián)砸在老家的房子上，不僅賺不到錢(qián)，還會(huì)套牢自己的資金，限制自己的發(fā)展，得不償失。

三、為什么我說(shuō)：老家的房子，未來(lái)只會(huì)越來(lái)越不值錢(qián)？

有人可能會(huì)反駁我：“你看老家的房?jī)r(jià)，這么多年都沒(méi)跌，反而還在漲，說(shuō)不定以后還會(huì)漲。”其實(shí)，這種想法，是典型的“目光短淺”，只看到了眼前的表象，沒(méi)看到背后的趨勢(shì)。

我可以明確地說(shuō)：老家的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在的堅(jiān)挺，是最后的“回光返照”，未來(lái)只會(huì)越來(lái)越不值錢(qián)，這是人類(lèi)城市化發(fā)展的必然規(guī)律，誰(shuí)也改變不了。

首先，人口外流，是老家房?jī)r(jià)下跌的“致命傷”。房?jī)r(jià)的核心是人口，有人才有需求，沒(méi)人，房子就是一堆鋼筋水泥。商城的18-34歲年輕人，占比只有24.6%，而且還在持續(xù)外流，每年都有大量的年輕人離開(kāi)，每年都有大量的房子閑置。再過(guò)10年、20年，我們這代80后、90后老去，商城的年輕人會(huì)更少，到時(shí)候，大量的房子沒(méi)人住，沒(méi)人買(mǎi)，房?jī)r(jià)只會(huì)一跌再跌，甚至?xí)霈F(xiàn)“白菜價(jià)”，就像黑龍江的鶴崗，348元/平，46平總價(jià)1.6萬(wàn)，卻還是沒(méi)人要。

其次，產(chǎn)業(yè)空心化，支撐不起高房?jī)r(jià)。一個(gè)城市的房?jī)r(jià)，最終要靠產(chǎn)業(yè)支撐，有產(chǎn)業(yè)，才有就業(yè)，有就業(yè)，才有年輕人，才有購(gòu)房需求。可老家，沒(méi)有像樣的產(chǎn)業(yè)，除了農(nóng)業(yè)，就是一些低端的制造業(yè)、服務(wù)業(yè)，根本提供不了高質(zhì)量的就業(yè)崗位，留不住年輕人。沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，就沒(méi)有持續(xù)的購(gòu)買(mǎi)力，沒(méi)有持續(xù)的購(gòu)買(mǎi)力，房?jī)r(jià)就沒(méi)有支撐，再堅(jiān)挺，也只是“空中樓閣”，遲早會(huì)崩塌。

再者，棚改政策退出，房?jī)r(jià)失去“助推器”。前幾年，商城的房?jī)r(jià)之所以能上漲，很大程度上得益于棚改政策，12年的棚改，造就了縣城樓市的上漲行情，大量的棚改戶(hù)，拿著補(bǔ)償款，去買(mǎi)新房，撐起了商城的房?jī)r(jià)。可現(xiàn)在，棚改政策已經(jīng)接近尾聲，沒(méi)有了棚改戶(hù)的支撐，老家的房?jī)r(jià)，就失去了最大的“助推器”，沒(méi)有了需求，房?jī)r(jià)自然難以維持堅(jiān)挺。

還有一個(gè)重要的點(diǎn)：縣城的房子，沒(méi)有金融屬性。在大城市，房子不僅是用來(lái)住的，還具有金融屬性，可以抵押、可以貸款，關(guān)鍵時(shí)刻，能救急。可在老家，房子根本沒(méi)有金融屬性，就算你有一套價(jià)值50萬(wàn)的房子，想抵押給銀行貸款，銀行也不會(huì)給你貸多少，甚至根本不貸。因?yàn)殂y行也知道，老家的房子，變現(xiàn)難，不值錢(qián)，抵押出去，就是一筆壞賬。

我知道，很多老鄉(xiāng)，對(duì)老家有感情，總想在老家買(mǎi)套房子，留個(gè)念想。可感情不能當(dāng)飯吃，投資更不能靠感情。買(mǎi)房，買(mǎi)的是未來(lái)，不是過(guò)去；買(mǎi)的是需求，不是情懷。老家的未來(lái)，沒(méi)有足夠的年輕人，沒(méi)有足夠的產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)自然沒(méi)有未來(lái)，現(xiàn)在買(mǎi)老家的房子，就是在接盤(pán)，就是在給自己套牢。

四、給老鄉(xiāng)的最后一句忠告

我離開(kāi)老家20多年，從一個(gè)懵懂的少年，變成了一個(gè)上有老、下有小的中年人，我見(jiàn)過(guò)太多老鄉(xiāng)，因?yàn)樵诶霞屹I(mǎi)房，錯(cuò)失了在大城市發(fā)展的機(jī)會(huì)，也見(jiàn)過(guò)太多老鄉(xiāng)，因?yàn)楦L(fēng)買(mǎi)房，最后被套牢，追悔莫及。

在這里，我想給所有老鄉(xiāng)，說(shuō)一句掏心窩子的話(huà)：

如果你的父母在老家，你想回去照顧他們，買(mǎi)一套剛需自住，無(wú)可厚非，畢竟，陪伴比什么都重要；但如果是為了投資，為了增值，千萬(wàn)不要買(mǎi)老家的房子，別被表面的堅(jiān)挺騙了，別把自己辛苦賺來(lái)的錢(qián)，砸在一套閑置的房子上。

年輕人，別想著逃離北上廣深，就回老家買(mǎi)房定居，老家沒(méi)有你想要的機(jī)會(huì)，沒(méi)有你想要的未來(lái)，長(zhǎng)期待在老家，就像溫水煮青蛙，你的理想和抱負(fù)，都會(huì)被慢慢消磨殆盡。與其在老家渾渾噩噩，不如在大城市拼一拼，哪怕辛苦一點(diǎn)，哪怕艱難一點(diǎn)，至少，你能給孩子一個(gè)更好的成長(zhǎng)環(huán)境，給家人一個(gè)更好的生活，這比在老家買(mǎi)一套閑置的房子，更有意義。

劉強(qiáng)東若不離開(kāi)宿遷，就沒(méi)有京東；任正非若不離開(kāi)老家，就沒(méi)有華為。一個(gè)人的命運(yùn)，一半取決于出生的時(shí)代，一半取決于所處的位置。你所處的位置，決定了你的圈層，決定了你的眼界，決定了你的未來(lái)。

縣城是我們的老家，是我們的根，我們可以熱愛(ài)它，但不能盲目地投資它。房?jī)r(jià)的泡沫，遲早會(huì)破，虛假的堅(jiān)挺，遲早會(huì)露餡。別讓一套老家的房子，套牢你的人生，套牢你的未來(lái)。

最后，愿所有老鄉(xiāng)，都能清醒一點(diǎn)，理性一點(diǎn)，別被房?jī)r(jià)的表象迷惑，守住自己辛苦賺來(lái)的錢(qián)，去追求更有價(jià)值的東西，去創(chuàng)造更好的未來(lái)。