江蘇
*此圖由AI生成
作者| 史大郎&貓哥
來源| 是史大郎&大貓財經Pro
樓市到底了嗎？
過去五年的行情大家都沒見過，所以這個問題見仁見智。
不過高盛最新的報告說，樓市要復蘇了。
按他們的說法：
上海和深圳的房價將在今年觸底，到2028年底，滬深房價將上漲15%。
下一個見底的城市是北京，可能要晚3-6個月，之后是廣州。
但去年高盛可不是這么說的。
5個月前高盛還是堅定的看空派，認為房價調整還沒結束，房價還有20%-25%的下跌空間，到2027年才可能實質性復蘇。
是什么促使高盛來了個180度大掉頭呢？
先來看看他們認為滬深復蘇的理由。
他們認為上海的庫存相對較低，去化維持在合理區間，而需求在逐漸增強，二手房也開始回暖了。
深圳本身的供應約束性就比較強，歷來對土地的依賴就不高，在供地上也比較克制，而且市場上還疊加了改善型的剛性需求，再加上一線城市的政策松動，復蘇比較明顯。
總之，滬深的15%漲幅，是建立在低庫存、弱供給、高需求、強政策的基礎上的。
信不信呢？
3月份的數據，確實有看多的跡象。
比如上海，3月份二手房網簽3.1萬套，創下5年來的單月成交紀錄，3月28日一天成交1585套，直接夢回2021年，而就在4月11日，單日成交站上了1600套。
而深圳的二手住宅在三月份成交5000+，已經高于榮枯線，總價200-500萬的剛需客戶的比例在逐步提升，占到了3成以上，豪宅改善型客戶，也提升了1個點。
北上廣深的成交量，在3月份環比漲幅，都在100%左右。
還有一個被低估的城市，成都。
這兩天成都公布了常住人口數量，5年時間搶了60萬人，常住人口只比北京少26.5萬，是人口第四城。
有人口托底，成都的成交量排在全國前列，如果從面積上來看，全國第一。
如果看看地產企業的財報，那信心可能就更足了。
碧桂園凈利潤16億，旭輝凈利159億，金科凈利300-350億，佳兆業更是超過500億，看起來，萎靡許久的房地產又支棱起來了。
那真實情況到底咋樣呢？
其實真相是，凈利潤是因為有大量的債務重組收益，碧桂園有935億，旭輝有400億，金科有700億，如果去除掉這些重組收益，地產企業還是大虧。
但你不能把這僅僅看成是一種財技，它的奧秘在于，房企通過計提完成出清，才有能力去重啟房地產的長鏈條。如果一直陷在債務泥潭中，那地產的復蘇更加遙遙無期，這是一個積極信號。
幾個成交放量的城市也有隱憂，量起來了，但要從價格看，還是不樂觀。
比如，現在不少成交都是“老破小”，有些城市甚至掀起了爭搶老破小的熱潮，其實這都是國企收儲帶來的增量，讓不少人想“抄底”，因為租售比跌到位了，但從價格角度看，百城二手住宅均價環比仍是下跌。
一句話總結，中介們依然在靠催降價來促成交，系統性出清還需要時間。
那需要多久呢？
貓哥覺得，這就需要量、價、庫存三要素的相互驗證。
單一成交量是難以支撐大周期的轉折的，而目前價格仍然偏弱，一線城市二手掛牌價指數繼續下行，庫存去化也并沒有超預期。
而且未來的增長模式也需要跟之前的30年來一個徹底的切割，拋棄三高模式，標志性的事件會有兩個：
1、許家印的判決。
許家印和恒大的案子開庭了，罪名很多，非吸、集資詐騙、違法放貸、欺詐發行、違規披露、單位行賄等。
許家印當庭認罪悔罪，被判無期的概率很高。
2、萬科事件的終結。
這兩年，萬科虧慘了，總共虧了1381億，但債務壓力還是一點沒清，一年內的有息負債1600多億，缺口依然巨大。
萬科的不少領導被查，這也是最近的熱聞。
為什么要重點關注這兩件事呢？
許家印是三高模式的集大成者，瘋狂造假加杠桿，最后成了龐氏騙局，而萬科很多年都是好學生，但誰能料到一邊喊著活下去，一邊耗盡現金流，債務暴雷。
對待萬科的態度也有很大變化，開始是萬科必救，但經過幾年努力，未來一定會是市場化出清，而非國家兜底。
這一態度的重要變化，也是對過去房地產模式畫上了句號。
這個時間有多長？
大概率2028年底會見分曉，這不是忽悠大家去買房，但一個健康的經濟體，房地產比重都在30%左右，房地產不能再拖經濟后腿了。
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