深度測評！綠城金泓文瀾樾華（黃土塘）

綠城金泓·文瀾樾華，關(guān)注度非常高！

作為市中心的高端改善盤，項目由綠城代建，主打“核心地段 + 頂級名校 + 新規(guī)高得房率產(chǎn)品”，但地塊小、臨主干道，屬于優(yōu)劣勢都很鮮明的項目。

今天我們來進(jìn)行一個初步的測評，堅持客觀專業(yè)的立場，優(yōu)缺點都講，堅持說真話。

【項目檔案】

位置：芙蓉區(qū)韭菜園街道，東起迎賓路、西至九嘉路(規(guī)劃)、南臨五一大道、北達(dá)九如齋路（規(guī)劃）。

項目總建筑面積63412.02㎡，計容總建筑面積49148.78㎡，容積率3.43，商住比5.12%，建筑密度40%，綠地率28%。

共規(guī)劃5棟住宅（包含1棟回遷房），住宅戶數(shù)331戶，機(jī)動車停車位297個

成交價：54830萬元，樓面價約11156元/㎡，經(jīng)歷了50輪競價，溢價率49%

競得人：湖南園康置業(yè)投資有限公司、 湖南信宇企業(yè)管理有限公司

開發(fā)商：長沙鴻浩置業(yè)有限公司?

掛牌條件：建設(shè)44套優(yōu)惠價商品住宅（毛坯），定向用于本項目被征收人購買，優(yōu)惠價商品房銷售單價7680元/㎡；住宅陽臺統(tǒng)一封閉設(shè)計；住宅（毛坯）銷售均價按長沙市政策進(jìn)行價格監(jiān)制。

【地段與配套】幾乎無可挑剔

項目位于老城核心，東距袁家?guī)X商圈約1公里，西臨五一廣場約1.5公里，區(qū)位條件優(yōu)越，周邊交通、教育、商業(yè)資源豐富。

項目南側(cè)一路之隔就是省政府機(jī)關(guān)二院，1公里范圍內(nèi)有省委及宿舍區(qū)，以及省軍區(qū)中重量級單位，片區(qū)“政治資源站位”高。

項目臨近芙蓉廣場，1-2公里范圍內(nèi)，中農(nóng)工建四大行及交通銀行、郵儲銀行的省分行總部，屬于全省最大的金融商圈。

項目2公里范圍內(nèi)分布著湘雅、省婦幼、省人民醫(yī)院等三甲醫(yī)院，醫(yī)療資源極為豐富。

項目1公里范圍內(nèi)與五一商圈接壤，五一商圈擁有將近150萬方商業(yè)體量。項目東側(cè)600米便是友誼商店，該店曾被譽(yù)為“三湘第一店”，商業(yè)繁華程度無需贅言。

項目樓下是迎賓路口地鐵站（2、6號線換乘站），坐地鐵無需過馬路，出行極為便捷。

項目一路之隔就是長沙市一中附小及一中初級中學(xué)，北側(cè)600米即為長沙市一中（高中部），教育配套完善，孩子讀書十分便捷。

項目距離烈士公園僅1公里，周邊有省博物館，歷史底蘊(yùn)厚重，提供了良好的休閑和文化體驗場所。

【學(xué)位含金量】最大的黑馬

項目緊鄰長沙市一中初中本部和長沙市一中附屬小學(xué)（原八一路小學(xué)），屬于長沙城芯“雙本部”學(xué)區(qū)盤。

2025年2月，長沙市一中芙蓉中學(xué)正式更名為“長沙市一中初級中學(xué)”，與其毗鄰的長沙市芙蓉區(qū)八一路小學(xué)，正式更名為“長沙市一中附屬小學(xué)”。

學(xué)校定位：四大名校本部唯一官宣的初中部，服務(wù)省委及周邊地區(qū)的優(yōu)質(zhì)教育資源。長沙教育均衡化在市中心的戰(zhàn)略支點。

1.政府大力支持

一中附屬小學(xué)及一中初級中學(xué)揭牌儀式上，省委及省廳相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)罕見出席，且規(guī)格頗高，表明政府對辦好這所學(xué)校的堅定決心。

2.管理層高度重視

由長沙市一中校長羿莎兼任一中初級中學(xué)校長，負(fù)責(zé)全面管理

芙蓉區(qū)教育局黨委書記、局長歐轉(zhuǎn)兼任一中初級中學(xué)黨委書記

國際奧林匹克競賽生物金牌教練趙紅亮擔(dān)任執(zhí)行校長，共同推動學(xué)校發(fā)展

3.教育資源優(yōu)化

一中初級中學(xué)提質(zhì)改造后，班級規(guī)模擴(kuò)充至48個班，集團(tuán)將注入大量優(yōu)質(zhì)師資，提升教學(xué)質(zhì)量。包括從一中本部、青一等名校抽調(diào)骨干名師。

學(xué)校將依托一中優(yōu)質(zhì)的教育資源和先進(jìn)的辦學(xué)理念，積極探索小學(xué)、初中、高中十二年一貫制人才培養(yǎng)模式，實現(xiàn)課程體系、教學(xué)資源、師資力量等方面的有效銜接和貫通培養(yǎng)。

4.真邱班設(shè)置

一中初級中學(xué)的邱班由集團(tuán)本部直接選拔，真正契合創(chuàng)新拔尖人才培養(yǎng)需求，體現(xiàn)集團(tuán)內(nèi)部對這所學(xué)校的特別重視。

潛力預(yù)判：長沙市一中初級中學(xué)預(yù)計會復(fù)制長郡外國語成功騰飛之路，成為未來兩年長沙最大的黑馬！

不過，我們還是要認(rèn)識到，作為豪宅項目，學(xué)位的議價能力遠(yuǎn)沒有剛需樓盤那么大。

300多萬起步的門檻，這類家庭在買房的時候，被學(xué)位束縛的程度，顯然比剛需家庭更小，他沒有更加多元化的選擇，包括民辦，多套房產(chǎn)可供選擇等。

【小區(qū)規(guī)劃】螺絲殼里做道場

項目地塊先天條件其實一般，體量較小，規(guī)劃5棟高層/超高層，2棟超高層（150m）、2棟高層（100m）、1棟回遷房（43m），是2梯2戶純板樓設(shè)計，私梯入戶。

地塊體量不大，但是麻雀雖小五臟俱全，塞進(jìn)去一個很大的下沉庭院，含恒溫泳池的會所，為了彌補(bǔ)綠地率偏低的短板，做了三層立體園林。

綠城“月華系”代建，外立面為湖南首個飛檐曲面+玻璃幕墻設(shè)計，配備三玻兩腔隔音玻璃，精工質(zhì)感較好。

主要缺點有以下幾點：

1.地塊較小，還做了5棟房子，造成樓間距較小，只有30m，第二排超高層的低樓層的采光通風(fēng)是個大問題，視野會非常壓抑；

2.地塊臨主干道、還有一些商業(yè)、社區(qū)用房、設(shè)備用房等，相對嘈雜、特別是低區(qū)住戶影響更大；

4.項目建筑密度高達(dá)40%，一般項目大部分不超過30%；項目綠地率僅為28%，一般項目大部分35%。

【戶型設(shè)計】新規(guī)4.0水準(zhǔn)

戶型與得房率的“新規(guī)紅利”：綠城踩著陽臺/飄窗贈送新規(guī)的末班車，全系得房率做到了110%-118%，以下戶型數(shù)據(jù)僅為圖紙上的初步測算，供參考。

【128戶型】四房兩廳兩衛(wèi)

16.1米的南向面寬，5.6m的客廳、3.7m的主臥，整體動線合理、戶型方正，144.8平的套內(nèi)面積，113.1%的得房率，優(yōu)秀。

戶型亮點包括，公區(qū)的獨(dú)立全明前室、廚房可以做中西廚、北向生活陽臺、雙面采光的主臥、戶型承重柱少可變性強(qiáng)。

缺點：只做了2個衛(wèi)生間。

【143戶型】四房兩廳三衛(wèi)

139㎡戶型南向面寬17.7米，客廳面寬5.725米，主臥開間6.45米，套內(nèi)面積是159.6㎡，得房率是117.3%。

在128㎡基礎(chǔ)上進(jìn)行了升級，不僅僅是尺度上升級，功能也更加完善，進(jìn)門有獨(dú)立玄關(guān)，主臥很闊綽，多了書房和衣帽間，另外還多了全明衛(wèi)生間，

主要缺點是：電梯前室從全明變成暗室，廚房僅6.6㎡，比128㎡的廚房還小。

【170戶型】五房兩廳三衛(wèi)

170㎡是4+1房3衛(wèi)，南向面寬19.7米，客廳開間7米，主臥5.3米，套內(nèi)面積185.8㎡，得房率110.6%。

與143戶型相比，各個空間尺度都得到提升，特別是升級了廚房，達(dá)到13.6㎡，將近50㎡的客餐廳。

不足之處是電梯前室仍然是暗室，主臥開間和面積比143戶型還小，不過這是為了做5房的功能，實際上把書房打通之后同樣非常大氣。

還有一個226平的頂復(fù)，只有3套房，分別位于2號棟1套頂復(fù)；3號棟有2套，除開頂復(fù)之外，在13、14層還有一套，數(shù)量極少，不深度分析了。

【缺點和風(fēng)險】

項目優(yōu)點一目了然，幾乎是長沙最好的地段，配套沒有任何短板，特別學(xué)校方面，未來潛力極大；戶型產(chǎn)品也非常給力，上面都已經(jīng)有詳細(xì)的分析。

接下來重點說一下缺點：

1.南臨五一大道主干道，日常車流噪音明顯，尾氣影響較大。后面低樓層反而相對安靜一些。

2.社區(qū)規(guī)模小、活動空間有限，建筑密度高達(dá)40%，綠化率28%偏低，樓間距近30米左右，車位比僅約1:0.9，后期停車較緊張。

3.關(guān)于回遷房，這個可不是一般的拆遷戶，黃土塘原來是省府自建單位房，不會影響純粹性，但是價格比較低，會影響整體二手房價格。

4.交付品質(zhì)和物業(yè)，拿地開發(fā)商不是大牌，沒有操盤核心地段豪宅的經(jīng)驗，不過代建房是綠城，雖然可能達(dá)不到綠城月華系的品質(zhì)水準(zhǔn)，不過比一般開發(fā)商的交付水平還是會好一些。

【適合哪些人】

1.一中本部學(xué)區(qū)剛需/改善家庭

家里有孩子近兩年要入學(xué)，非四大名校本部學(xué)位不買，且希望小學(xué)（一中附屬小學(xué)）和初中（一中本部）都在家門口、不用折騰接送的高預(yù)算家庭。

2.河?xùn)|主城核心區(qū)地緣改善客

在五一廣場、芙蓉廣場、袁家?guī)X或省政府等河?xùn)|核心區(qū)上班，不想搬到梅溪湖、濱江等新區(qū)，但又受不了老破小、想住新房和高品質(zhì)物業(yè)的群體。

3.主城核心資產(chǎn)長期持有者

預(yù)算充足，看好長沙二環(huán)內(nèi)絕版地段和頂級學(xué)區(qū)帶來的抗跌性，打算自住5-10年甚至更久，不太在意社區(qū)小、車位緊張等城芯盤通病的長線買家。

4.為父母置業(yè)的孝心買家

看重項目周邊湘雅二醫(yī)院、省人民醫(yī)院等三甲醫(yī)院云集，以及雙地鐵和成熟商圈優(yōu)勢，想給父母買一套配套即享、就醫(yī)出行都極方便的養(yǎng)老房的家庭。

反之，如果對低密大園林和居住靜謐性要求極高、淺眠怕噪音，或者極度介意本土小開發(fā)商代建模式，那這個項目就不太適配了。

當(dāng)然，以上都是拋開了價格來談的，在實際選房中，價格因素至關(guān)重要，下次我們在聊聊價格的問題，歡迎一對一詳聊！

老左深耕長沙樓市十多年，見證了樓市起起落落，服務(wù)了上萬組客戶

獨(dú)家編寫《長沙學(xué)區(qū)房藍(lán)皮書》，幫大家避坑避雷，提升認(rèn)知水平

大膽私信我，一定知無不言言無不盡，不負(fù)所托！

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