中國房價：未來5年，如果房價能回到前高，你會清倉非自住房嗎？

最近刷房產(chǎn)論壇，看到個扎心問題：“要是未來5年房價真能回到2021年的巔峰，你手里那幾套非自住的房子，會全部清掉嗎？”

這話戳中了不少人的心窩子。畢竟這幾年樓市起起伏伏，手里攥著多套房的業(yè)主，怕是沒睡過幾個安穩(wěn)覺。今天咱們不聊情緒，只擺數(shù)據(jù)、講邏輯、說實在話，把這個問題掰透。

一、先搞清楚：“前高”到底是多少？

2021年，全國商品房均價創(chuàng)下歷史峰值，10139元/平方米，這是國家統(tǒng)計局根據(jù)當(dāng)年18.19萬億元銷售額和17.94億平方米銷售面積算出的硬數(shù)據(jù)，錯不了。

但別被“均價”騙了——同樣是1萬出頭的均價，北京西城區(qū)的學(xué)區(qū)房能賣到20萬+/㎡，而東北某些縣城的房子可能5000元/㎡都沒人問津。這就像全國平均工資一樣，有人年薪百萬，有人月薪三千，差異大到能裝下一個太平洋。

更關(guān)鍵的是，現(xiàn)在咱們的房子早就不缺了。央行2026年1月發(fā)布的《城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況調(diào)查》顯示，城鎮(zhèn)家庭住房擁有率高達96%，戶均1.5套，31%的家庭有兩套房，10.5%的家庭有三套及以上。也就是說，超過1套的房子，對大多數(shù)家庭來說，都屬于“自住以外”的范疇。

二、房價回到前高的可能性，到底有多大？

判斷房價走勢，繞不開三個核心因子：人口、貨幣、土地供應(yīng)。咱們一個個看，看完你心里就有譜了。

1. 人口：總量見頂，分化加劇

2025年全國新生兒僅792萬（國家統(tǒng)計局2026年1月數(shù)據(jù)），比2016年的1400萬近乎腰斬，剛需人群肉眼可見地減少。但關(guān)鍵在“流動”——2026年一季度，全國人口凈流入186萬，近九成流向了前20個核心城市（易居研究院數(shù)據(jù)）。北京、上海、杭州這些城市，人口還在持續(xù)流入；而東北、西北部分三四線城市，人口凈流出已經(jīng)成了常態(tài)。

2. 貨幣：大水漫灌難再現(xiàn)，但通脹一直在

2025年12月末M2余額達340.29萬億元（央行2026年1月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)），比2018年翻了近一倍，錢確實在變多，但“房住不炒”的定調(diào)沒變，想靠貨幣寬松拉動房價普漲，基本不可能。不過通脹是長期存在的，錢的購買力一直在稀釋，這對核心資產(chǎn)是個隱性支撐。

3. 土地供應(yīng)：核心城市“惜土如金”，三四線庫存高企

自然資源部38號文明確：新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)，實行“增存掛鉤”。2026年一季度，全國300城住宅用地成交面積同比降25.9%（中指研究院2026年一季度土地報告），北京、上海等一線城市用地縮減超30%。但三四線城市商品房待售面積超7億平方米，去化周期長達30.8個月（中指研究院2026年3月數(shù)據(jù)），供過于求的局面短期難改。

結(jié)論很清晰：未來5年，全國房價不可能普漲回到前高，但一線及強二線核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)房子，大概率能摸到甚至超過2021年的高點；而多數(shù)三四線城市，尤其是人口流出的小城，想回到前高，難如登天。

三、核心問題：如果能回到前高，你會清倉非自住房嗎？

這個問題沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，但可以從“清倉”和“持有”兩個角度，把賬算明白。

（一）清倉的理由：為啥有人想“一賣了之”？

1. 這幾年太磨人，想睡個安穩(wěn)覺

南京的張姐2021年高位入手兩套遠郊房，現(xiàn)在價格跌了25%，每月還房貸1.2萬，租金只能收3000，“每天一睜眼就欠銀行300塊，這種日子不想再過了，要是能回到原價，立馬清倉，再也不碰多套房了”。這種“患得患失”的心態(tài)，是很多多套房業(yè)主的真實寫照。

2. 持有成本越來越高，政策預(yù)期壓頂

上海2026年繼續(xù)執(zhí)行房產(chǎn)稅試點，二套及以上住房按人均60㎡扣除免稅面積，一套1000萬的房子，每年光房產(chǎn)稅就得上萬。再加上物業(yè)費、維修基金、空置期損耗，持有成本真心不低。更關(guān)鍵的是，保障房建設(shè)在加速，2026年政府工作報告明確“鼓勵收購存量商品房用于保障房”，未來租房市場的供給會越來越多，非優(yōu)質(zhì)房源的租金可能還會降。

3. 城市收縮風(fēng)險，房價長期陰跌預(yù)期

鶴崗、玉門這些城市的例子擺在眼前，人口持續(xù)流出，房子越來越不值錢。有數(shù)據(jù)顯示，部分收縮型城市的房價，近5年已經(jīng)跌了40%，就算全國回暖，這些地方也很難跟上。手里攥著這類城市的房子，就像拿著不斷縮水的資產(chǎn)，能出手時及時止損，是很多人的理性選擇。

（二）不清倉的理由：為啥有人寧愿“扛著也不賣”？

1. 生活剛需，不是資產(chǎn)投資

北京的李先生2023年在通州買了第二套房，“我和父母住一起總吵架，孩子大了也需要獨立空間，這套房是用來解決家庭矛盾的，不是為了賺錢。就算房價回到前高，也不可能賣，賣了一家人住哪兒？”這種“代際居住隔離”的需求，在大城市特別普遍。還有異地工作、學(xué)區(qū)與自住房分離等情況，第二套房是生活必需品，不是投資品。

2. 核心資產(chǎn)，能“以租養(yǎng)貸”還能抗通脹

上海浦東新區(qū)一套80㎡的次新房，2021年成交價600萬，現(xiàn)在跌到520萬，月租8500元，租金回報率2.04%，比國有大行3年期大額存單利率（1.55%，2026年5月銀行利率監(jiān)測數(shù)據(jù)）還高。更別說北京、上海核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)小戶型，租金回報率能到2.5%左右（貝殼2026年數(shù)據(jù)）。這些房子在人口持續(xù)流入、資源密集的區(qū)域，不僅能覆蓋持有成本，長期來看還能對沖通脹，鎖定稀缺資源。

3. 家庭財富的“壓艙石”，沒更好的替代選擇

央行數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)占中國家庭總資產(chǎn)的70%以上，很多家庭除了房子，真沒別的靠譜投資渠道。信托爆雷、P2P跑路、股市波動大，相比之下，核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)雖然漲得慢，但至少“看得見、摸得著”。只要收入穩(wěn)定、負債率低，能承受3年以上無租或橫盤，持有這類房子，能給家庭財富加個“安全墊”。

四、心里有數(shù)，比盲目決定更重要

其實不用急著給自己定答案，不如趁這個機會，好好看看手里的房子，也捋捋自己的實際情況。

不妨先把手里的房源挨個理一理，看看它們在哪個城市、哪個地段，有沒有優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)、醫(yī)療配套，租金能不能跟得上，在當(dāng)下的樓市里，到底屬于“硬通貨”，還是只是“普通資產(chǎn)”。

也可以靜下心來算筆細賬，這套房子每個月要花多少物業(yè)費、房貸，能收多少租金，空置的時候又要承擔(dān)多少損耗，到底是躺著就能覆蓋成本，還是需要自己不停貼錢，這份持有成本，自己能不能長期扛住。

更要想清楚，這套房子于你而言，到底是為了過日子——比如父母養(yǎng)老、孩子上學(xué)、異地工作落腳，少了它生活就會受影響；還是單純?yōu)榱说戎鴿q價，只是一份投資品。這兩種屬性，決定了它在你手里的意義，完全不同。

最后也別抱著僥幸，總覺得樓市還會回到過去普漲的日子。未來的樓市，只會是好房子越來越值錢，普通房子越來越難漲，與其分散拿著好幾套沒底氣的房子，不如把精力和資源，放在真正能扛事的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上。

未來5年房價回到前高，對不同房子、不同家庭，意義完全不同。核心城市優(yōu)質(zhì)房，可能是兌現(xiàn)收益的好時機；三四線遠郊房，可能是最后一次體面離場的機會；而生活必需的第二套房，漲不漲都得留著。關(guān)鍵是看清自己的房子屬于哪類，算清賬，別被情緒帶偏。