新政策落地，學(xué)區(qū)房危險了

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5月 底 ，國務(wù)院發(fā)布了一份重磅文件《關(guān)于推行常住地提供基本公共服務(wù)的實施意見》。

文件明確提出的總目標(biāo)是：

由常住地提供基本公共服務(wù)， 逐步消除基本公共服務(wù)與戶籍掛鉤因素，促進未落戶常住人口與戶籍人口同等享有基本公共服務(wù) ，有利于滿足人民日益增長的美好生活需要，對提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量、釋放國內(nèi)需求潛力、構(gòu)建新發(fā)展格局具有重要意義。為推行常住地提供基本公共服務(wù)，促進基本公共服務(wù)均等化水平明顯提升，有力支撐深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。

我把這句話翻譯一下，就是要 推動常住人口與戶籍人口同權(quán)。

文件中還有這樣一句話值得大家關(guān)注：

隨遷子女義務(wù)教育公辦學(xué)位比例鞏固提升，轉(zhuǎn)學(xué)保障。對暫時無法保障義務(wù)教育階段公辦學(xué)位的隨遷子女，常住地政府切實落實購買學(xué)位責(zé)任，減輕隨遷子女家庭的教育支出負(fù)擔(dān)。

以上信息都在釋放同一個信號：

學(xué)區(qū)房危險了！

早在文件發(fā)布之前，頭部城市就率先展開了動作。

4月底，北京海淀 公布了 2026年義務(wù)教育入學(xué)政策 ， 正式結(jié)束持續(xù)10年的六年一學(xué)位政策。

此前，北京的一套學(xué)區(qū)房若是6年內(nèi)學(xué)位被占，那么孩子不能用這套房入學(xué)， 只能換房或等解鎖。

因為一套解鎖的學(xué)區(qū)房不僅是一套房子，更代表了一個上名校的資格。

如今， 6年內(nèi)學(xué)位被占 的房子依舊 能入學(xué)， 盡管 不能上對口校， 但可以 參加學(xué)區(qū)派位。

5月初， 南京教育局 發(fā)布新政， 鼓樓、玄武、秦淮、建鄴四大主城區(qū) 同步發(fā)布新的招生辦法 ：

取消提前一年落戶、取消學(xué)位年限鎖定。

此前， 買學(xué)區(qū)房要提前一年布局，入學(xué)后還得砸在手里幾年等學(xué)位解鎖 。

現(xiàn)在，只要孩子順利進校，這套房子就能立刻掛牌。 一套房能在6年內(nèi)供6個家庭 的小孩上學(xué)。

南京新政發(fā)布后 72小時，南京二手房單日掛牌量突破千套 。

5月11日單日掛牌量達1099套，創(chuàng)近30天新高 。

樹人、銀城匯文等 南京一梯隊的 學(xué)區(qū)48小時新增掛牌超50套，部分房源降價幅度達 10- 20% 。

市場一片狼藉。

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學(xué)區(qū)房的價格，還有一波降幅。

截取幾個城市的今年與高峰期的學(xué)區(qū)房價格，每一個數(shù)據(jù)都顯得觸目驚心。

北京的 小南莊社區(qū)是海淀西北三環(huán)蘇州橋板塊的老公房小區(qū) 。

小南莊社區(qū) 約60 平的南向兩居室， 2021年的 成交價802萬，單價13.65萬 ； 同戶型在2026年4月的成交價是450萬，單價7.66萬/平， 跌幅 約44% ；

橡樹灣一期對口海淀實驗二小 ， 126.93平的南北通透三居室，在2023年5月的成交價是1765萬，單價13.9萬，同戶型在2026年4月的成交價是1041萬，單價8.2萬/平， 跌幅 約41%。

金隅翡麗一期 以 六層洋房和疊墅為主，對口清河四小，165.24平的南北通透三居室，在2023年3月的成交價是1450萬，同戶型在2026年4月的成交價是910萬， 跌幅 約38%。

南京的 佳和園新政后成交 10來 套， 對口 匯文學(xué)區(qū)。

佳和園 在 5月17日建面約69.29㎡戶型，成交總價174.5萬，折合單價約2.52萬/㎡。2021年3月 ， 同戶型 的成交單價約7.17萬/㎡ ， 跌幅 約65%。

西方巷 對口 鐘英學(xué)區(qū) ， 35.92㎡二手房 最新 成交總價135萬，成交單價約3.76萬/㎡。 2021年1月，該戶型同樓層段成交單價約7.66萬/㎡ ， 跌幅約51%。

杭州的 文鼎苑2021 年 50-60㎡小戶型成交單價曾經(jīng)高達12.8萬元/㎡ 。 2026年，同類房源的成交價格已跌至5.2萬元/㎡左右，跌幅近60%。

近5年來，北京的累計跌幅大約是33%，南京累計跌幅約42%，杭州累計跌幅29.9%。

也就是說，過去幾年里， 大量學(xué)區(qū)房的跌幅超過大盤跌幅。

但你以為這就結(jié)束了？

根據(jù)鏈家統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，南京西方巷小區(qū)近半年來的成交價格走勢曲折。

2025年12月之前，整體呈現(xiàn)下降趨勢。

2026年1-3月，成交價格被拉升回來。

2026年4月，成交再度下降。

2026年5月，成交均價環(huán)比上月下降12.1%。

與此同時，南京整個市場二手房 5月預(yù)計成交10724套，同比上漲22%。 能仁里、軟件大道、大校場、光華路、新玄武等板塊的二手房成交價小幅上漲。

整個大盤仍保持企穩(wěn)甚至上揚的態(tài)勢，而學(xué)區(qū)房卻大幅跌了。

如此我們便能解釋南京學(xué)區(qū)房近一年走勢的內(nèi)在邏輯——

2025年12月之前，學(xué)區(qū)房隨著大盤一直跌到低位。

2026年1-3月，趁著小陽春的熱風(fēng)，學(xué)區(qū)房的成交價格被拉升回來。

2026年4-5月，隨著學(xué)區(qū)新政發(fā)布，學(xué)區(qū)房被踢出了房價企穩(wěn)上漲的車道。

學(xué)區(qū)新政再度打破學(xué)區(qū)房價格的下限。

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今后，99%的學(xué)區(qū)房是偽命題。

一直以來，我認(rèn)為買學(xué)區(qū)房存在“賭的可能性”。因為學(xué)區(qū)房和常規(guī)的商品房比起來，邏輯還是存在區(qū)別的——

常規(guī)的商品房在于難以改變的價值夯實。

從產(chǎn)品力而言，外立面的高級用料、大師級別的審美設(shè)計、科學(xué)的戶型設(shè)計；從地段價值而言，地鐵線路的便捷、商業(yè)綜合體的濃度、產(chǎn)業(yè)的量級；這些要素都是幾十年甚至百年不會輕易變更的。

而學(xué)區(qū)房的價值在于那一紙政策。

只要政策的出臺限制了學(xué)位的流通，那么學(xué)區(qū)房立馬就會變得稀有，進而價格高漲；只要政策變成如今的寬松模樣，市場上的學(xué)區(qū)房供應(yīng)立馬增加，價格直接被打下來。

由此，市場上出現(xiàn)了兩波人。

2021年之前賣掉學(xué)區(qū)房的，不僅吃到房價上漲的紅利，更吃到學(xué)區(qū)紅利；

2021年之后買入學(xué)區(qū)房的，則遭受了房價和學(xué)區(qū)價值雙重暴擊。

那么，還能去“賭”學(xué)區(qū)房未來的上漲溢價嗎？

可能性很低。

我對此有兩點判斷：

1.學(xué)區(qū)房的主力，那些中產(chǎn)的買房思路變了。

2026 年 1-4 月 ， 全國 120㎡以上改善占41% ， 四房占31.3%，首次超過三房 戶型 。 各大一二線城市的大戶型新房在整體的房地產(chǎn)市場中賣得最好。

同期，二手房的成交主力戶型是100平以下的小戶型。

改善買新房，剛需買二手。

有能力為學(xué)區(qū)房提供溢價的中產(chǎn)們，正在花錢改善自己的居住體驗。

他們可能不會為學(xué)區(qū)房買單了。

2.人口結(jié)構(gòu)也正在發(fā)生變化。

以北京這座城市為例， 北京出生人口高峰期是2014年-2019年， 這批孩子在2020年-2026年上小學(xué) 。 最大的出生高峰是2017年，在2023-2024年上小學(xué) 。

因此， 幼升小歷史最高峰 已經(jīng)過去了 。

那么學(xué)區(qū)房如何重現(xiàn)榮光？

可能只有北京、上海放下包袱，開啟無限制虹吸人口的模式才能做到。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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