在韓中國人持有韓國住房占比最高 但整體只占0.55%

韓國國土交通部最新公布的外國人房地產持有統計，再次把“外國人在韓買房”推到輿論中心。數據顯示，截至2025年12月，外國人在韓國持有住房10.8231萬套，同比增加約8%，首次穩(wěn)定站上10萬套以上。其中，中國大陸人持有6.1萬套，占外國人持有住房總量的56.8%，仍是最大群體。美國人持有約2.3萬套，占21.4%；加拿大人持有約6500套，占6.0%。

這個數字看起來很大，尤其“中國人占比超過一半”很容易刺激韓國社會情緒。但如果放到韓國整體住房市場看，外國人持有住房只占全部住房的0.55%。也就是說，韓國每1000套住房中，大約只有5.5套由外國人持有。這個比例并不高，但因為外國人持房集中在首都圈、又疊加房價焦慮和民族情緒，所以很容易被放大成“外國人正在推高韓國房價”的社會議題。

從地區(qū)分布看，外國人持有住房高度集中在首都圈。京畿道以4.2386萬套居首，占39.2%；首爾市為2.4541萬套，占22.7%；仁川市為1.1279萬套，占10.4%。三地合計占比超過七成。地方中，忠清南道和釜山相對較多，分別為6863套和3276套。這個結構說明，外國人買房并不是均勻分散在韓國全國，而是明顯向就業(yè)機會、留學資源、產業(yè)園區(qū)和交通便利地區(qū)集中。

從持有結構看，大部分外國人并不是多套房投資者。持有一套住房的外國人為9.9648萬人，占93.4%；持有兩套住房的有5651人，占5.3%；持有三套以上的有1387人，占1.3%。這說明，外國人持房中確實存在多房持有者，但主體仍然是一套房持有者。若討論投機問題，需要把“實際居住型購房”和“多套投資型購房”區(qū)分開，而不能簡單把所有外國人持房都歸為炒房。

不過，韓國社會對外國人買房的警惕并非完全沒有原因。首都圈住房本來就供需緊張，首爾、京畿、仁川房價長期牽動韓國普通家庭情緒。即使外國人持房比例整體只有0.55%，一旦集中在熱門地區(qū)、熱門小區(qū)或高價住宅市場，也會被韓國本地居民感受到競爭壓力。特別是在韓國年輕人買房困難、全租和月租負擔上升的背景下，“外國人買房”很容易成為住房焦慮的出口。

因此，韓國政府去年8月將首都圈主要地區(qū)指定為外國人土地交易許可區(qū)，要求外國人在相關區(qū)域購買住房時承擔更嚴格的許可和實居住要求。國土交通部此前表示，外國人土地交易許可區(qū)實施后，外國人在首都圈的房產交易量明顯下降；韓國政府資料顯示，相關區(qū)域外國人住房交易從2024年9月至12月的2279件，降至2025年同期的1481件，減少35%，其中首爾從496件降至243件，減少51%。

這說明，政策確實產生了降溫效果。尤其是高價住宅交易減少更明顯。相關統計顯示，12億韓元以上的外國人住房交易減少幅度達到53%，高于整體降幅。按國籍看，中國人交易量從1554件降至1053件，減少32%；美國人交易量從377件降至208件，減少45%。這也意味著，外國人土地交易許可區(qū)并不是只針對某一國籍，而是整體壓縮了外國人在首都圈的投機性或非實居住型購房空間。

韓國再外同胞廳此前也回應過“外國人房地產監(jiān)管是否比韓國人更寬松”的爭議。其說明稱，外國人土地交易許可區(qū)適用范圍實際上比內國人更廣：外國人對象包括首爾全域、京畿23個市郡、仁川7個自治區(qū)，而內國人對象范圍較窄；貸款監(jiān)管則對內外籍適用同等規(guī)則。這個回應顯示，韓國政府試圖壓低“外國人享受購房特權”的輿論誤解。

但從輿論傳播角度看，“中國人持有56.8%”這個數字仍然非常容易被單獨拿出來使用。韓國近年圍繞中國人買房、外國人投機、首都圈住房壓力的話題頻繁發(fā)酵，有些報道甚至出現過夸大或錯誤數據。此前李在明總統就曾點名批評韓媒涉“中國人江南買房944套”的假新聞，實際核實結果遠低于報道說法。這個背景說明，外國人房地產議題本身就處在高度敏感的輿論環(huán)境中，數據解讀稍有偏差，就可能變成排外情緒的燃料。

所以，真正理性的討論應該分三層。第一，外國人持房總量確實在增加，尤其中國人占比最高，這是事實。第二，外國人持房在韓國整體住房中占比只有0.55%，不能夸大為韓國房價上漲的主因。第三，外國人購房集中在首都圈，且存在少數多套持有者和高價住宅交易，因此需要監(jiān)管非實居住型和投機型交易。也就是說，既不能否認問題，也不能把問題無限放大。

外國人土地持有情況也值得區(qū)分。數據顯示，截至2025年底，外國人在韓持有土地面積為2.70176億平方米，比前一年末增加0.9%，占韓國國土面積的0.27%；按基準地價計算，總價值為34.1431萬億韓元，約合人民幣1545億元，同比上升2%。但從國籍看，土地面積持有最多的是美國人，占53.6%；中國大陸人為7.9%，歐洲人為6.9%，日本人為6.0%。這與住房領域“中國人占比最高”的結構明顯不同。

這種差異說明，住房和土地不是同一個問題。美國人持有土地面積高，可能與長期居住、產業(yè)用地、繼承、僑民歷史等多種因素有關；中國人持有住房比例高，則更多反映近年在韓就業(yè)、留學、永住、投資和華人社區(qū)擴張。媒體如果把“外國人土地”和“外國人住房”混在一起，很容易制造誤導。

從中韓對比來看，韓國對外國人購房的爭議，與中國一線城市對外地人購房、海外資金購房的討論有相似之處。住房是最容易引發(fā)安全感焦慮的資產，一旦本地居民感覺買房越來越難，就會自然尋找“外來購買力”作為解釋對象。韓國的“外國人買房焦慮”，本質上也是住房供給不足、首都圈過度集中、年輕人資產焦慮和外籍人口增加共同作用的結果。

不過，韓國作為開放型經濟體，又需要吸引外籍人才、留學生、企業(yè)人員和長期居住者。如果監(jiān)管過度，可能影響正常居住需求；如果監(jiān)管過松，又會引發(fā)投機和本地居民不滿。因此，最合理的方向不是簡單禁止外國人買房，而是區(qū)分實際居住和投資投機。對長期居住、繳稅、工作、育兒的外國人，應保障合理住房權；對短期資金、空置房、多套持有和規(guī)避監(jiān)管交易，則應加強審查。

這也關系到在韓中國人的現實處境。很多中國人持有韓國住房，并不一定是炒房，可能是長期在韓生活、結婚、工作、子女上學或取得永住后自住。但在輿論場中，“中國人持有最多”往往容易被簡單解讀成“炒房主力”。這種標簽化會給普通在韓中國人帶來壓力。因此，韓國政府和媒體在發(fā)布數據時，更需要同時說明整體占比、持有套數結構、居住屬性和交易變化，避免單一數字被情緒化使用。

說得更直白一點，外國人持有韓國住房超過10萬套，是一個值得關注的趨勢；但它不是韓國房價高企的全部答案。韓國房價問題的核心，仍然是首都圈資源過度集中、住房供應結構、貸款制度、全租制度、投資需求和居民收入差距。外國人購房需要監(jiān)管，但如果把韓國年輕人買不起房的主要責任都推給外國人，就會偏離真正問題。

當前政策已經顯示出效果。外國人土地交易許可區(qū)實施后，首都圈外國人交易量明顯下降，尤其首爾和高價住宅交易降幅較大。這說明針對非實居住型交易的精準監(jiān)管，比情緒化指責更有效。接下來韓國更需要做的，是持續(xù)公開透明數據，嚴格審查異常交易，同時保障正常居住外國人的合法權益。

所以問題也很現實：外國人在韓持房增加，究竟是韓國房地產市場國際化的正常結果，還是首都圈投機壓力的新變量？再進一步，當中國人持有比例被反復放大時，韓國社會是要用數據治理真實風險，還是繼續(xù)讓住房焦慮轉化成排外情緒？