二手房成交量再創(chuàng)新高。

二手房成交量再創(chuàng)新高。上海五月十號這一天單日成交一千六百六十四套，是近五年的新高。而北京四月成交一點(diǎn)八萬套，也是近五年四月單月新高。成交量確實(shí)上來了，但現(xiàn)在進(jìn)場買房的人到底是什么人？為什么會在大家都不看好的時候買入？

今天這條我們就一起搞清楚。今年樓市的邏輯和過去兩年是完全不一樣的。我翻了中國研究院五月份最新的數(shù)據(jù)，還有今年一月到四月的成交結(jié)構(gòu)報告，有幾個細(xì)節(jié)是很多人沒注意到的。往年樓市有個規(guī)律叫小陽春，就是每年三月到四月會有一波成交的小高峰，然后五月就退潮了。

但是今年已經(jīng)五月，熱度還沒有消散。今年五月一號到二十四號，二十個重點(diǎn)城市二手房成交了十點(diǎn)七萬套，同比增長百分之十九點(diǎn)五，增幅比四月還擴(kuò)大了。還有一個更關(guān)鍵的數(shù)字，今年春節(jié)后十三周，二手房成交量比二零二五年同期多了百分之二十。

這還不是因?yàn)榻衲甏汗?jié)比去年晚了兩周，因?yàn)樘蕹@個時間差之后，依然多了百分之十二。所以這輪需求是真實(shí)的，不是時間錯位造成的假象。但還有一件更重要的事兒值得我們深思。去年成交量其實(shí)也不算差，但去年的交易邏輯是以價換量，是降價甩貨，掛牌量一直在漲，價格卻一直在跌。

銷量靠的是價格刺激。但今年不一樣了，二十五個重點(diǎn)城市的掛牌量，四月末比去年最高點(diǎn)回落了百分之四點(diǎn)三。上海掛牌量同比下降了百分之十八點(diǎn)五。同時，上海房價已經(jīng)實(shí)現(xiàn)連續(xù)多月環(huán)比上漲。量升、掛牌穩(wěn)、價止跌三個信號同時出現(xiàn)，這才是本輪修復(fù)和去年的行情最根本的區(qū)別。

那這和我們普通人有什么關(guān)系呢？這一次關(guān)系可大了。不要以為今年進(jìn)場買房的人是高價值的換房客或者投資客。數(shù)據(jù)告訴我們，今年一至四月，上海三百萬以下的二手房成交了四點(diǎn)九萬套，同比增長百分之四十一，成交占比達(dá)到了百分之五十八，比二零二五年高了整整八個百分點(diǎn)。

北京、深圳低總價段的占比也都提升了大約六個百分點(diǎn)。說白了，現(xiàn)在買房的基本上都是剛需，是那些等了好幾年，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在總價終于進(jìn)入了自己能買得起、負(fù)擔(dān)得起的區(qū)間的那撥人。你想想看，以前上海一套七十平的普通二手房，三百五十萬、四百萬，現(xiàn)在可能只有兩百八十萬、三百萬了。

對于一個月薪兩萬的年輕人來說，這個總價的差距意味著什么？意味著是否能夠一下拍板上車買房。所以這輪熱度并不是投資邏輯，而是需求和生活的邏輯，是剛需們憋了幾年，發(fā)現(xiàn)性價比跌出來后果斷出手的時刻。還有一個細(xì)節(jié)很多人沒注意到，但我覺得值得說一說。

上海今年一至四月，兩千年以前建成的老舊房源成交占比比去年提升了三個百分點(diǎn)。你可別小看這三個百分點(diǎn)。這些老房子很多是沒有電梯的，甚至是建設(shè)于計劃經(jīng)濟(jì)之前、廚衛(wèi)分離的那種老房子。以前大家都在規(guī)避這類房子，但現(xiàn)在他們反而熱了。

為什么呢？因?yàn)檫@些老房子位置在內(nèi)中環(huán)相對核心，上學(xué)方便，通勤方便，總價降下來之后，變成了剛需可以拿下來的落腳點(diǎn)。加上上海等多地正在推進(jìn)老舊小區(qū)改造和收購舊房做保障房，對于這些老舊小區(qū)的價格預(yù)期形成了一定托底。

用一句話總結(jié)這個信號，這一輪是核心位置加總價可接受的價值重估。當(dāng)然，不是所有城市都這么樂觀。廣州四月份二手成交七千七百五十四套，同比還下降了百分之二十四。深圳雖然降幅收窄，但四月依舊在同比下降。兩個城市在四月底接連出臺了新政。

深圳放松了核心區(qū)域限購。廣州除了匯八條，推出賣舊買新的補(bǔ)貼，打通換房鏈條。五一期間，廣州二手房的認(rèn)購量同比增長了百分之六十三點(diǎn)四。政策正在開始生效。但問題是，這是托底，而不是自發(fā)的市場熱情。在這中間，我們能看到什么？

京滬需求在自發(fā)流入，而廣深依舊需要政策來托舉。同為一線城市，修復(fù)速度差距逐漸拉大。背后是什么因素？是就業(yè)人口流向的差異，是核心資產(chǎn)稀缺性的差異，是城市本身租金支撐力的差異。這個邏輯跟你要不要在這個城市買房是高度相關(guān)的。

說到底，五月二手房市場發(fā)出了三個信號。第一，量升、掛牌穩(wěn)、價止跌三個信號同步出現(xiàn)，修復(fù)邏輯比去年更扎實(shí)。第二，進(jìn)場的是剛需，不是投資客，低總價、小戶型是核心引擎。第三，城市分化明顯，京滬是自發(fā)流入，廣深是政策托舉，性質(zhì)是不同的。

對于有購房需求的朋友，判斷當(dāng)下要不要買房，只需要盯緊三件事。

一、這個城市的購房需求是在自發(fā)流入，還是靠政策托底。

二、你看的那套房，價格是真正降到位了，還是沒進(jìn)到你能負(fù)擔(dān)的區(qū)間。

三、你是買來住的，還是投資的。

如果是自住，真的到了能上車的總價，又打算在這個城市扎根，窗口已經(jīng)在慢慢打開。如果是投資，我想聽到這兒你心里也有數(shù)了。你需要觀察你所在的城市，是屬于人口自發(fā)流入的，還是需要政策拖住房價的那一類。