成交量連續三個月站上榮枯線，北京二手房告別深度調整階段

連續三個月成交量突破1.5萬套并站穩榮枯線之上，連續兩個月成交量均為五年來同月新高，北京二手房市場終于告別深度調整階段，步入穩步復蘇通道。

6月1日，北京商報記者根據北京市住建委數據統計，5月北京二手房網簽量達15229套，同比上漲6.67%。在成交量穩步回升的帶動下，二手房成交價格也逐步企穩。北京商報記者走訪西城、大興、石景山等多個區域的房產中介門店了解到，受市場供需關系影響，西城區部分優質小區房源價格在3—4月每平方米上漲約5000元。即便價格上行，5月仍有部分小區出現房源緊缺、無房可售的狀態。大興區與石景山區則依托次新房集中入市，憑借居住品質提升形成的溢價優勢，實現區域房價整體平穩運行。

再破1.5萬套，創五年來同月新高

網簽量連續三個月站穩榮枯線，5月北京二手房市場保持高位運行。北京商報記者根據北京市住建委網簽數據統計，5月北京二手房網簽量達15229套，同比上漲6.67%；網簽面積約136.37萬平方米，同比增長3.33%。

對比去年同期，2025年5月北京二手房網簽量為14277套。今年5月網簽量不僅同比回升，更創下近五年5月同期新高。

分年度來看，2022—2025年各年5月北京二手房網簽量分別為8600套、12982套、13383套、14277套，這也是繼4月后，第二個月創下五年以來月度成交新高。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，目前北京二手房市場已形成穩定規模，整體邁上新臺階。隨著房價合理回調，核心城市二手房性價比凸顯，優質資產屬性進一步顯現。與此同時，樓市相關政策成效持續釋放，二手房市場活躍度顯著提升。這一現象既是樓市企穩的重要信號，也指明了重點城市房地產市場的發展趨勢。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓指出，北京二手房網簽量逐年攀升，成交持續放量、行情向好，不僅延續了2022年以來穩步上行的發展態勢，也為整體樓市筑牢根基、托底行情，進一步提振了市場信心，有助于北京房地產市場保持平穩向好的發展勢頭。

當下不少置業群體以置換改善為主要需求，合碩機構首席分析師郭毅認為，部分購房者為兼顧地段與性價比，出售原有房產后選購次新房完成升級；也有人群為提升居住品質，選擇賣掉舊房置換新房。她表示，二手房交易持續活躍，不斷催生置換需求，進而持續拉動全市樓市整體成交。

部分房源稀缺小區掛牌均價連續3月上漲

二手房成交量持續走高，推動區域房價逐步企穩。北京商報記者實地走訪了解到，在"金三銀四"階段優質房源快速消化后，西城區不少小區出現可售房源短缺、新增掛牌房源報價有所上浮的情況。

位于西城區三里河片區某頭部中介機構經紀人馬一諾表示，片區內住宅多建成于1980至2000年，普遍存在社區環境欠佳、車位不足等老舊小區問題。相較之下，2017年建成的三里河南七巷一號院，憑借較新的樓齡成為購房者關注的焦點。

"該小區5月初僅余1套房源在售，近期才有新房源掛牌入市。"馬一諾稱，這套存量房源價格經歷兩次上調，從2025年末的1470萬元漲至當前1600萬元，單價由16.12萬元/平方米升至17.5萬元/平方米；新掛牌房源單價更是達到18萬元/平方米。而且，該小區整體掛牌均價已由3月的16.12萬元/平方米，上漲至5月的17.61萬元/平方米。

市場價格變動，也反映出賣房業主心態的轉變。一位在售房源業主向北京商報記者透露，其名下一套76.3平方米住宅，掛牌單價為16.4萬元/平方米，較小區4月掛牌均價高出4000元/平方米。

該業主解釋道，此次調高掛牌價，一方面是房屋近期投入近80萬元完成精裝修，居住品質有所提升；另一方面，市場看房熱度居高不下，周末日均看房量可達5組，基于市場行情順勢上調掛牌價格。

馬一諾表示，每年五六月是三里河片區交易淡季，有入學需求的購房者基本已完成置業。但今年市場成交維持高位，5月23日至24日，片區集中成交10余套房源，此類情況在往年同期較為少見。

以西城區為代表的區域市場走勢向好。優質房源持續去化，存量可售房源掛牌價格小幅上行，市場供需格局迎來積極轉變。據馬一諾統計，今年前4個月，三里河片區二手房均價每平方米上漲約5000元，5月價格雖小幅回落，但整體仍略高于去年年末。

嚴躍進表示，這一變化將推動觀望客群加速入市，進一步提振市場行情，但仍需倡導理性定價，嚴防價格過快上漲。目前市場房源供給充足，穩價仍是重中之重。

置換改善人群成部分區域主力

依托優質教育資源，西城區二手房市場在5月實現量價企穩。大興、石景山等區域則憑借次新房入市，實現區域居住品質提升，整體房價同步趨于平穩，樓市運行態勢穩健。

"當前百平米改善戶型置業邏輯已發生明顯轉變，購房者不再單一關注房價，居住品質已成為核心考量因素。"大興區黃村片區某頭部中介機構經紀人李璐以2024年交付的中鐵興創逸境項目舉例介紹，該項目新房與二手房同步交易，次新房單價3.98萬元/平方米，遠高于區域內房齡超20年二手房2.6萬元/平方米的均價，但市場熱度居高不下。

北京商報記者了解到，目前中鐵興創逸境新房剩余房源多集中在一層與頂層，優惠后單價仍維持在4.2萬—4.3萬元/平方米。反觀同小區二手房，不僅樓層選擇更為豐富，單價相較新房還低約5000元，性價比優勢突出。

以該小區一套建筑面積113.74平方米的14層房源為例，當前掛牌價439萬元。疊加稅費、中介費等全部置業成本后，全款入手總價約453萬元，折合單價3.98萬元/平方米，顯著低于新房售價。該房源為全新未入住狀態，相較于購置新房可節省超36萬元成本。

憑借品質、價格與流通性多重優勢，該房源一周內累計接待3次帶看，意向客戶近百人，成為片區中介重點推薦的優質房源。

李璐表示，當前黃村片區置業群體日趨年輕化，購房者對居住環境、交通配套的標準持續提升。次新房兼顧品質、性價比與高流通性，精準契合當下置業需求，市場熱度持續攀升，從而帶動區域整體房價趨穩。

郭毅表示，如今改善型購房者置業愈發理性，會優先選擇配套成熟、規劃落地的區域。同時，房源交付周期與居住品質也成為決策關鍵，相較存在交付風險的期房，可實地查驗品質、即買即住的準現房和次新房更受青睞。

石景山區古城片區某頭部中介機構經紀人馬睿補充道，八角、古城片區多為上世紀80年代建成的首鋼老舊公房，這類房源流通性較差，后期轉手難度大，保值能力也弱于次新房。

馬睿表示，當前區域內置業結構已發生明顯變化。早年外地來京首次置業群體為市場主力，如今置換改善人群正逐漸成為置業核心力量，需求集中于小戶型置換大戶型、普通居所置換優質配套房源兩大方向。

受目標房源價格穩定影響，置換業主普遍持穩價心態，主動降價意愿薄弱，進一步支撐區域房價平穩運行。馬睿認為，當前北京樓市整體處于價格橫盤周期，5至9月市場將持續保持橫盤態勢。即便部分小業主存在小幅讓利空間，若置換目標房源價格超出心理預期，購房者往往會暫緩交易，市場整體以穩為主、波動有限。

受部分區域房價回調帶動，北京二手房市場整體呈現回升趨勢。國家統計局數據顯示，2026年2至4月北京二手房價格環比漲幅分別為0.3%、0.6%、0.4%，連續三個月環比上行，進一步印證了全市二手房市場企穩回升的良好態勢。

謝逸楓表示，北京二手房市場已告別深度調整階段，步入穩步復蘇通道。當前市場成交量持續走高，房價止跌回穩態勢清晰。購房者愈發看重居住品質與房源流通性，置業升級需求凸顯，次新房價值優勢進一步釋放，有效激活了五環外市場活力，為區域房價平穩運行筑牢基礎，也預示著居住產品品質將持續提升。

北京商報記者 李晗