5月樓市，幾家歡喜幾家愁？

5月的樓市像兩個(gè)平行世界。一邊是北京、上海的二手房中介忙到?jīng)]空吃飯，單日網(wǎng)簽量刷新近五年紀(jì)錄；另一邊，65個(gè)城市的售樓處門可羅雀，降價(jià)海報(bào)貼滿了朋友圈。

一線城市表現(xiàn)普遍不錯(cuò)。5月，上海二手商品房成交約2.8萬套，創(chuàng)下近6年來同期新高，5月10日單日網(wǎng)簽1664套，刷新近五年單日新高，價(jià)格更是連續(xù)3個(gè)月上漲。北京二手住房成交量超1.6萬套，同比上漲約12%，繼4月之后再次創(chuàng)下近5年同期新高。廣州“穗八條”效果顯著，5月重點(diǎn)一手盤認(rèn)購量環(huán)比漲36.9%。深圳松綁部分區(qū)域限購后，5月新房成交3970套，同比大增51%，二手房住宅成交5006套，同比增長(zhǎng)21%;一二手住宅合計(jì)成交8976套，同比增長(zhǎng)33%。

二線城市分化則愈發(fā)明顯。杭州二手房成交9968套創(chuàng)近五年同期新高，5月截至24日已成交超6300套，機(jī)構(gòu)估算有望繼續(xù)站穩(wěn)9000套以上；成都4月二手住房成交24498套，5月“小陽春”行情暫時(shí)降溫，成交驟降至5651套，環(huán)比下降8.9%；蘇州5月成交6419套，環(huán)比-8.5%。

不難發(fā)現(xiàn)，本輪上漲的本質(zhì)是剛需托底。上海300萬以下二手房成交占比58%，同比提高8個(gè)百分點(diǎn)；杭州200萬以下占比達(dá)49%。5月百城新房?jī)H29城上漲、65城下跌。回暖的成色不如2021年，改善型需求尚未大規(guī)模進(jìn)場(chǎng)，市場(chǎng)只修復(fù)了剛性底部。

市場(chǎng)冷熱不均的表象之下，一場(chǎng)更深層次的政策轉(zhuǎn)向正在悄然發(fā)生。過去屢試不爽的刺激手段逐漸退場(chǎng)，一套圍繞存量資產(chǎn)盤活的全新邏輯正在成為樓市調(diào)控的主流。

4月下旬到5月上旬，一批城市陸續(xù)出臺(tái)至少30項(xiàng)新政。這次的政策，與過去有明顯不同。過去兩年是降首付、降利率、放限購——推著需求走。而現(xiàn)在政策邏輯換了，從刺激增量轉(zhuǎn)向盤活存量。標(biāo)志就是國(guó)務(wù)院印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》，城市更新上升為國(guó)家戰(zhàn)略。未來五年改造50萬套危舊房、1500個(gè)老舊街區(qū)、11.5萬個(gè)老舊小區(qū)。房企拿地邏輯徹底改變，從招拍掛搶新地，轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)整理、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和REITs退出。

另一個(gè)新招是國(guó)企收儲(chǔ)。上海試點(diǎn)收購523套舊房，發(fā)房票置換；廣州跟進(jìn)，收購標(biāo)準(zhǔn)為總價(jià)300萬以下。政府幫居民賣掉舊房，疏通“賣一買一”鏈條。這不是托市，是換賽道。未來政策導(dǎo)向很清晰，城市更新綁定存量盤活，保障房靠收購存量商品房解決，公積金擴(kuò)大至舊改。告別大拆大建，告別粗暴刺激，進(jìn)入存量時(shí)代。

盡管各地積極出臺(tái)房地產(chǎn)刺激政策，但仍有65個(gè)城市房?jī)r(jià)在下跌，三四線城市面臨去化周期過長(zhǎng)的難題。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，三四線去化周期普遍超過30個(gè)月，最高突破50個(gè)月。庫存降了但周期更長(zhǎng)，因?yàn)殇N售萎縮快于庫存下降。65個(gè)下跌的城市是“沉默的大多數(shù)”，中國(guó)樓市已不是一個(gè)市場(chǎng)，而是無數(shù)個(gè)走向不同命運(yùn)的分市場(chǎng)。

對(duì)于下半年的走勢(shì)，機(jī)構(gòu)之間觀點(diǎn)分化明顯。中金公司認(rèn)為，政策底+資金底已到，核心城市拐點(diǎn)初現(xiàn)，地產(chǎn)投資占GDP比重已顯著超跌，供需兩端持續(xù)改善；摩根士丹利則盯住居民收入預(yù)期尚未根本扭轉(zhuǎn)，警告本輪只是脈沖行情，復(fù)蘇節(jié)奏不均勻，剛需買完后缺乏接力。兩者的分歧，本質(zhì)上是看“起點(diǎn)”還是看“過程”。大部分城市將進(jìn)入半年以上的緩跌—筑底；二手房比新房先穩(wěn)；一線和強(qiáng)二線比三四線先見底；同一城市內(nèi)核心與遠(yuǎn)郊價(jià)差繼續(xù)拉大。

其實(shí)對(duì)于大多數(shù)普通人來說，樓市的漲跌數(shù)字遠(yuǎn)不如“能不能買得起”“住得舒不舒服”來得實(shí)在。剛需族不用再追著房?jī)r(jià)跑，可以慢慢挑一套適合自己的房子；有改善型需求的家庭也有“賣一買一”的希望，這才是大家希望看到的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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