大灣區(qū)，開始反向虹吸香港人

我的香港閨蜜，在中山買了房。

欄目 | 文旅商業(yè)評論

領域 | 入境游、酒店業(yè)

01

前幾天，閨蜜Isabel突然和我說，她以后也算半個廣東人了。

然后，她發(fā)來一張在廣東中山購買的新房客廳照片，落地窗外是樓盤中央綠地，再遠處是低矮的山丘。

Isabel是我在香港工作那幾年認識的，32歲，港大畢業(yè)之后留港做投行，她原本在上環(huán)附近租房，18000港幣月租換一個不到30平米的單間，廚房小得可憐。

這樣的日子過久了，閨蜜動了買房的念頭。

她那兩年陸陸續(xù)續(xù)看了不少香港的房子，中環(huán)、上環(huán)、西營盤、北角、堅尼地城都跑過。

看到最后她算了筆賬，三百多呎的兩房單位，花費800多萬港幣，三成首付加印花稅一次性掏出接近300萬，剩下的按揭三十年。

也就是說，從32歲到62歲，她每個月固定還款接近3萬港幣。

Isabel說那陣子一想到這事就喘不上氣，買完房，她未來三十年的工資單已經被鎖死了一半，無論結婚、生娃，還是換工作、出國念書，所有人生選項，都得為這套房子讓路。

把她從這種窒息感里拽出來的，是同事Carmen。

兩年前，這位香港本地女孩在中山坦洲買了一套三居室，總價不到一百萬人民幣，如今她每周五下班直接開著港車北上，周一清晨再準時趕回中環(huán)開晨會。

Isabel起初將信將疑。

直到春節(jié)后的一個周末，幾個朋友約她一起去中山看樓盤。

從香港西區(qū)海底隧道上港珠澳大橋，過關一路暢通，開到坦洲一個半小時，售樓處停車場停了幾十輛港牌車，銷售見到她們的第一句話是"小姐你哋係咪香港嚟睇樓嘅"。

那天她看了三個樓盤。

最便宜的一套80平米三居室，總價98萬人民幣，月供算下來三千出頭，售樓小姐隨口說了句"我哋呢度八成業(yè)主都係港澳客"。

幾個月后，Isabel發(fā)Ins，配了一張?zhí)怪迾潜P大堂照片，文案只有六個字：嚟都嚟咗，買啦！

打動她的不只是房價。

Isabel給我算了筆賬，樓下健身房一年會員1800元，按摩99塊一小時，洗剪吹一百出頭。

這些項目放在中環(huán)，統(tǒng)統(tǒng)乘以三還不止，然后海底撈步行十分鐘，盒馬就在隔壁小區(qū)，每周日她回香港前，會把整個冰箱塞滿。

有了這套房，香港同事問她拿攻略的越來越多。

Isabel說，辦公室差不多一半人在大灣區(qū)有套小房，沒買的也長租了一間公寓在深圳福田或者珠海灣仔，從看牙到醫(yī)美，凡是能在大灣區(qū)辦成的事，幾乎沒人留在港島消費。

若把Isabel的經歷往外鋪一層，可以輕易看到已經成型的港人北上潮流。

2023年內地和香港全面恢復通關那年，香港居民北上訪問內地的人次超過5300萬，相當于每個香港人一年過關7次，同期內地訪港旅客只有2700萬。

另據中銀香港做過的一項調查顯示，46%受訪港人考慮在大灣區(qū)內地城市置業(yè)，深圳排第一位，廣州和中山緊隨其后。

Isabel上周搬家那天，港珠澳大橋又堵成了停車場，她給我發(fā)來一張照片，港牌車從大橋一直排到看不見的地方。

02

Isabel買下中山那套房之后，我問過她一句，你真的會常住嗎？

她想了想說，也不會每天住，但我需要知道，自己在香港之外，還有一個能喘氣的地方。

與她類似，港人北上買房這件事，過去幾年從一個零星現象，慢慢長成了一條產業(yè)鏈。

但若拆開看，不難發(fā)現香港人不是被大灣區(qū)拉過去的，她們是被香港擠出來的一代人。

香港樓市這幾年的故事，外面看漲，里面看窄。

差餉物業(yè)估價署數據顯示，2026年1月，香港私人住宅售價指數301.4點，連升8個月，創(chuàng)19個月新高，摩根大通、匯豐、花旗也陸續(xù)上調2026年全年樓價漲幅預測，最新一致看漲10%到15%區(qū)間。

也就是說，香港不是沒人買房，是普通人越來越買不起，美國研究機構Demographia更是連續(xù)15年把香港列為全球最難負擔房地產市場。

一個像Isabel這樣港大畢業(yè)的投行白領，月入七八萬港幣，依然要為一套不到400呎的兩房單位猶豫整整兩年。

她父母那一代，掙到第一套樓用了10年，輪到她這一代，可能要用30年。

樓價之外，香港的本地服務業(yè)也在漲。

勞動力短缺，鋪租壓力，再加上港元跟著美元走強，過去三年香港的餐飲、零售、醫(yī)美、健身、家政，每一項標價都比深圳貴出兩到三倍。

香港一杯瑞幸級別的咖啡賣60港幣，福田賣9塊9，在香港剪頭500港幣起，深圳福田高級Tony 158元含洗護。

香港人發(fā)現自己在自己的城市里，過的是消費降級的日子。

與此同時，過深圳河那一側的世界，正在加速便利化，拐點則是基建。

2018年廣深港高鐵香港段通車，47分鐘到廣州南，連接內地93個站點。

此后，2023年7月港車北上落地，港澳私家車經港珠澳大橋可直接進入廣東。

再到2024年6月通車，中山到深圳前海半小時車程，2024年底黃茅海跨海通道開通，江門、珠海、澳門、香港四城被一條超級走廊串起。

港鐵2024年初為廣深港高鐵推出20次計次票和30日定期票，更是把跨境通勤變成了打卡上下班。

香港特區(qū)運輸署的口徑里，稱之為大灣區(qū)一小時生活圈，但在Isabel這種港人的口徑里，簡化成過關回家。

如果說基建只是把人便利地送過去，留住人的其實是大灣區(qū)政策和服務的同步松綁。

港澳居民在大灣區(qū)9個內地城市的限購、貸款限制，過去三年陸續(xù)解除。

2024年起港澳居民購買大灣區(qū)內地城市房產跨境匯款也不再受限，首套房首付15%。

同年港澳藥械通、跨境理財通陸續(xù)落地，去年6月上線的跨境支付通，讓AlipayHK接入了大灣區(qū)核心城市地鐵公交系統(tǒng)。

港人北上，也從出境消費變成了在另一個家刷港幣。

若按香港作家項明生在《聯合早報》的算法，香港人退休后基本支出按月1.5萬港幣算，30年要540萬港幣，同樣的生活水準換到深圳，30年150萬人民幣就夠了。

他直言，"若按香港的基層退休預算，在近在咫尺的深圳立馬跳升兩級變中產，蔗渣價錢，燒鵝享受"。

03

Isabel搬去中山的第一個周末，她在小區(qū)車庫里隨手點了一下掛著香港車牌的車。一共停了24輛。

那天只是個很平常的周六，距離她拿到新房鑰匙不過才幾周時間，但她就是在那一刻突然覺得，這地方的港味濃得快要蓋過真正的港島了。

隨便進一家小區(qū)門外茶餐廳，耳邊吵吵嚷嚷的全是熟悉的香港街坊口音，下樓理發(fā)也會發(fā)現師傅完全知道該怎么打理中環(huán)客人的偏好。

她還加了一個港人微信群，300多號人，群里內容每天大同小異，吃喝玩樂一應俱全，時不時還有人貼出某家本地徒步、野營俱樂部的促銷鏈接。

Isabel說，這個群可比她在香港的同學群活躍多了。

她現在最解壓的事情就是和幾個朋友去大型倉儲超市推著購物車無所顧忌地掃貨，這早就成了很多香港家庭當下的周末固定節(jié)目。

香港年輕人們則結伴去大型室內滑雪場，訂幾百塊錢的酒店享受在香港要花大幾千才能換來的寬敞空間連同全套水療服務。

港人北上的版圖，不經意間從買房延伸到了生活的毛細血管里。

但Isabel最近也注意到一件事，這條橋不再只往一個方向走。

去年11月15日，粵車南下政策第一階段正式落地，符合條件的廣東私家車可經港珠澳大橋珠海口岸駛入香港機場停車場。

一個多月后，粵車獲準直接駛入香港市區(qū)，首批開放城市為廣州、珠海、江門和中山。

中山的港牌車，開始有了同伴，這條曾經只承載港人避世休閑的橋，開始承接反向出行的內地周末客。

今年五一假期，香港共接待約119萬人次訪客，較去年同期增長8%，其中內地訪港旅客約101萬人次，增長10%，香港酒店整體入住率達到九成，房價較以往長假期上漲約一成，游客區(qū)餐飲生意額也有約兩成增長。

值得一提的是，與北上港人扛著超市特價商品返回相反，內地人涌向香港，是為了看一場BLACKPINK演唱會，抑或M+草間彌生特展。

香港的消費內容，從過去的買買買換到了今天的看看看。

我去年曾在旅界撰文的正是這個變化注腳，不少人把去香港看場內地沒有的電影連同逛書店吃甜品，當成逃離日常工作壓力的周末微度假。

香港和內地客在大灣區(qū)這片土地上的流動，實則是把大灣區(qū)作為生活共同體。

正如Isabel去年才在中山售樓處簽了認購書，今年她已經習慣了周一一早從坦洲開車70公里回中環(huán)上班。

這條大橋的兩端，做的其實是同一門生意。

今日話題：港人北上和粵車南下，會改寫大灣區(qū)文旅、地產、零售格局嗎？歡迎在下方留言框與旅界君互動。

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