2026年6月房產律師詳解：親屬低價連環賣房，竟然不構成善意取得？

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

前言

二手房交易、拆遷安置房確權、婚內及同居期間房產分割，是房產糾紛中的疑難高發類型。生活中很多人遭遇這種困境：夫妻/事實同居期間共同取得的房產，一方私自低價、虛假連環轉讓給親屬、熟人，后續再回流過戶，試圖惡意侵占共有房產，另一方往往維權無門。很多當事人不清楚，低價交易、資金閉環、親屬關聯交易，均不構成法律上的善意取得，房屋所有權可以依法追回。

針對此類無權處分、虛假交易、善意取得認定、同居析產、拆遷安置房確權等復雜房產疑難案件，資深房產律師靳雙權結合北京法院真實生效典型判例，為大家通俗拆解裁判規則與維權要點。靳雙權律師為北京市東衛律師事務所專職律師、中國政法大學法學學士，2006年正式執業，深耕房產、拆遷、家事繼承、房屋買賣糾紛近20年。作為中國房地產營銷協會副會長、北京電視臺《第三調解室》《律師請就位》常駐普法嘉賓，同時也是鏈家等頭部中介二手房制式合同起草參與人，其精通北京房產交易規則、拆遷政策、法院審判口徑，擅長處理無權處分、虛假二手房交易、善意取得認定、同居財產混同、安置房確權等疑難復雜案件，憑借成熟辦案思路，成功幫助大量當事人追回房屋、確認合法產權份額。

一、案件當事人（全程脫敏）

原告：林某（涉案房屋合法共有權人）

被告1：陳某（林某前夫，房屋無權處分人）

被告2：宋某（陳某現任配偶，最終房屋登記人）

第三人：陳某旭（陳某侄子，第一手房屋受讓方）

第三人：某銀行（涉案房屋抵押權人）

涉案房產：北京市西城區一號房屋（拆遷安置房，本案爭議標的）

涉案房企：甲房地產開發公司（原拆遷安置單位）

二、核心案件事實

本案核心爭議源于假離婚拆遷、長期事實同居、財產混同、單方惡意轉移共有房屋，完整事實脈絡清晰可查：

林某與陳某原系夫妻關系，1999年登記結婚。2003年，為騙取拆遷安置利益，二人經法院調解離婚，但離婚后并未真正分開生活，始終以夫妻名義共同居住、共同經營生活，對外、親友、鄰里均認定二人系夫妻，直至2016年雙方關系徹底終止。

案涉一號房屋，源自林某母親承租的西城直管公房拆遷。2001年該房屋啟動拆遷，陳某受林某母親委托辦理拆遷安置手續，期間擅自簽署放棄安置協議、領取拆遷補償款。后續林某母親起訴維權，法院終審判決撤銷放棄安置協議，判令甲公司對林某母親重新就地安置。

2006年，林某母親出具書面《具結書》，自愿將回遷安置房更名至“女婿陳某”名下。因老人始終不知女兒與陳某已虛假離婚，其真實意愿是將回遷房贈與女兒、女婿二人共同所有，并非單獨贈與陳某個人。同年，陳某與甲公司簽訂拆遷安置協議，依據政策取得案涉一號房屋安置資格，2007年房屋正式登記至陳某名下。

房屋取得、登記全過程，均發生在林某與陳某長期事實同居、財產完全混同期間，案涉一號房屋屬于二人同居期間共同取得的共有房產。

后續陳某為惡意侵占共有房產，開啟兩輪虛假連環交易：

1、2009年，陳某在林某完全不知情的情況下，以遠低于市場價格的價格，將一號房屋私自轉讓給侄子陳某旭，完成過戶登記；

2、2016年，陳某再次操作，由陳某旭將房屋轉讓給陳某現任配偶宋某，再次完成過戶，房屋最終登記在宋某名下，且辦理了銀行抵押貸款。

林某發現房屋被私自轉移后，多次協商無果，為維護自身合法產權，訴至法院，要求確認兩名受讓人均不構成善意取得、確認房屋為自己與陳某共有、各占50%份額，并要求對方配合房屋過戶返還。

三、各方核心主張

原告訴求：案涉一號房屋為自己與陳某同居期間共有財產，二人各占50%份額；陳某單方無權處分房屋，陳某旭、宋某交易價格極低、資金虛假閉環、屬于關聯惡意交易，不構成善意取得，房屋所有權未合法轉移，應當返還過戶至二人共同名下。

被告陳某抗辯：雙方早已離婚、無同居事實，房屋系自己單方出資、單方所有，與林某無關，兩次房屋交易合法有效，應當駁回原告訴求。

被告宋某抗辯：不清楚雙方過往糾紛，系正常購房、合法取得房屋所有權，無需返還房屋。

第三人陳某旭抗辯：當年正常購買房屋，交易合法合規，后續賣房亦屬正常交易，不應承擔責任。

第三人銀行抗辯：房屋已設立合法抵押，若法院變更產權，需結清貸款或變更抵押主體，保障銀行抵押權合法權益。

四、法院核心審理邏輯與律師專業拆解

本案核心難點在于：登記單方名下的拆遷安置房，同居財產混同如何確權？親屬連環低價交易，能否構成善意取得？虛假資金流水如何認定交易無效？靳雙權律師結合多年房產糾紛辦案經驗，配合法院逐層拆解爭議焦點，最終助力法院查清全部事實：

1、案涉房屋屬于林某、陳某等額共有財產

法院生效刑事、民事判決已固定關鍵事實：林某與陳某為拆遷利益假離婚，離婚后十余年長期以夫妻名義同居生活、對外以夫妻身份辦理貸款、簽證、就醫、房產事務，雙方財產完全混同。案涉房屋源自林某母親公房拆遷，依托林某親屬身份取得安置資格，房屋取得、登記均在二人事實同居、財產混同期間。在無特殊權屬約定、無法區分具體出資的情況下，法院依法認定房屋為二人等額共有，各占50%份額。

2、陳某單方賣房屬于無權處分

案涉房屋為雙方共同共有財產，處分共有房產需全體共有人同意。陳某未經共有人林某同意，私自單方轉讓房屋，完全符合法律規定的無權處分情形，轉讓行為存在重大權利瑕疵。

3、第一手交易：陳某旭不構成善意取得

2009年陳某與侄子陳某旭的交易存在明顯瑕疵：交易單價僅為同區域二手房市場均價的42%，屬于嚴重不合理低價；且雙方為直系親屬關聯關系，基于親屬生活往來，理應知曉案涉房屋的來源、二人同居及共有事實，不屬于善意不知情的購房人，依法不構成善意取得。

4、第二手交易：宋某購房屬于虛假閉環交易，亦不構成善意取得

2016年房屋回流交易全程由陳某實際操控，資金完全閉環虛假流轉：首付款通過案外人轉賬、回款，無真實資金交付；300萬銀行貸款放款后，當日即全額回流至陳某賬戶，宋某無任何自有資金實際投入；同時交易價格大幅低于同期市場均價。整套交易無真實買賣合意、無真實資金往來，屬于借名回流、惡意保全財產的虛假交易，宋某無法善意取得房屋所有權。

5、房屋抵押不影響所有權追回與變更登記

抵押權屬于從權利，具有追及效力，依附房屋本身存在，不會因房屋產權變更而滅失。因此房屋存在抵押、貸款未結清，不影響所有權人追回房屋、變更產權登記，銀行抵押權可后續通過變更主體、結清貸款等方式解決。

五、法院最終判決結果

1、確認登記在宋某名下的北京市西城區一號房屋，歸原告林某、被告陳某按份共有，二人各享有50%產權份額；

2、宋某于判決生效七日內，將案涉一號房屋過戶登記至林某、陳某二人共同名下。

六、房產律師普法總結

靳雙權律師結合本案及北京同類大量生效判例，總結出二手房無權處分、善意取得認定、同居析產三大核心裁判規則，適配北京各區法院審判口徑：

1、假離婚、事實同居、財產混同，可認定房屋共有：為拆遷、購房等利益虛假離婚，長期以夫妻名義同居生活、財產混同的，同居期間取得的拆遷安置房、購置房產，無特殊約定可認定為等額共有。

2、親屬低價交易、資金閉環，直接排除善意取得：近親屬、熟人之間交易房產，價格嚴重低于市場均價、資金虛假流轉、交易不符合正常購房邏輯，即便完成過戶，也不構成善意取得，產權可依法追回。

3、單方無權處分共有房屋，交易無法對抗真實權利人：共有房產單方私自出售，即便經過多手連環過戶，只要交易存在惡意、低價、虛假流水等瑕疵，真實共有人始終有權追回房屋、確認產權份額。

4、房屋有抵押不影響產權確權與追回：涉案房屋存在銀行抵押貸款，不阻礙真實權利人行使所有權追回權，抵押權可后續通過合規方式處理。

七、專業法律服務提示

房產無權處分、虛假交易、善意取得認定、同居析產、拆遷安置房確權案件，證據鏈條復雜、司法裁判標準嚴苛，普通人自行維權極易因證據缺失、法律認知不足敗訴。靳雙權律師團隊深耕北京房產糾紛近20年，專注處理房屋無權處分、連環虛假交易、二手房合同糾紛、拆遷析產、同居財產分割、遺囑繼承等疑難案件，憑借對北京房產交易規則、拆遷政策、法院裁判邏輯的深度掌握，可為當事人提供案件精準研判、證據梳理固定、庭審訴訟代理、全程風險把控一站式法律服務，全力維護當事人合法房產權益。