深圳樓市新政落地：新盤先熱，二手分化

5月中旬，深圳福田某新盤售樓處門前，整齊地停放著三輛旅游巴士。據中介介紹，巴士帶來的全是來自外地的看房客，足有百人。然而在同一時間，原計劃購入婚房的深漂青年林東卻主動取消了兩場二手房看房行程，他對女友表示：“新政熱度一起，恐怕現在去看也是白看。”林東所說的新政指的是4月29日深圳市住房和建設局發布優化住房限購政策，并于4月30日起施行，坊間將其稱為“430新政”。該政策的核心變量有兩個：一是放寬核心區限購，持有效深圳居住證的非深戶居民家庭，在福田、南山及寶安新安街道購房無需社保或個稅證明；二是大幅上調公積金貸款額度。

深圳福田中心區域正在建設的新樓盤。

新政對大盤數據的刺激立竿見影。據深圳市住建局5月18日披露，政策實施前兩周，深圳全市一、二手商品住宅累計網簽5526套，同比大增39.2%。其中，新建商品住宅網簽同比增60.2%，二手住宅網簽同比增24.7%。然而，宏觀數據的沖高，并未完全投射到微觀個體身上，一線中介和購房者向記者還原出的樓市狀況要更加復雜。

松綁之后，核心區新盤火熱

新政實施三周來，深圳樓市最熱的場面，出現在福田、南山等核心區域。放寬購房資格的條款，確實成功激活了一批此前有資金實力、但受限于房票的改善型買家。深圳多名經紀人均反饋客戶咨詢量明顯提升，甚至不少本地買家取消了五一的旅游計劃留在深圳看房。值得一提的是，本次新政后，有不少外地人士專程來深看房。來自山東的李女士便是其中之一，她向記者表示，此次來深圳看房，并非立即自住，而是為孩子未來提前置業。她的孩子有意畢業后到深圳工作，李女士計劃先將房屋出租，等孩子工作穩定后，再作為其婚前房產使用。在她看來，深圳核心區房產雖然總價不低，但一來目前租金回報率還算可以，二來她相信深圳的潛力，未來一定有增長空間，相比孩子未來真正落腳時再入場，提前配置仍有必要。

“外地購房客更看重深圳長期增長、核心區稀缺性以及資產保值功能。”福田某房產中介工作人員六六向記者介紹，五月他的帶看已經是全滿的狀態，其中大多數是從網絡渠道轉介紹來的外地購房客。“他們在選擇產品的時候投資的目的很強，疊加核心區松綁，因此決策周期很短，有買家當天看房、當天便敲定成交。”六六總結道。不過，熱度背后也有另一層現實。多名中介向記者表示，新政后不少項目加大了對渠道的激勵力度，針對外地客的傭金比例甚至更高。這意味著，這次的成交量上漲一定程度上也有開發商主動藉政策窗口消化庫存的原因。因此，市場情緒的確在一定程度上被激活，但是否意味著全面轉向，仍有待成交持續驗證。

二手房呈現分化

與新房市場相比，二手房的變化更加微妙。

新政發令槍一響，等不及子彈的軌跡，不少二手房業主已立刻信心大振。記者觀察到，多個二手房業主溝通群中，業主端對“回本”“反彈”的討論明顯增多，不少業主試探性地上調了掛牌報價，認為政策是市場止跌反彈的信號。但這也讓不少買家知難而退，目前正計劃今年在龍華購入二手房作為婚房的林東就是代表，32歲的林東來深圳已有8年，從事傳統行業，原本計劃今年購入婚房，總預算約400萬元，準備等四月小陽春過后就著手看房，但得知新政出臺后，他當即改變了計劃。“以往過了四月成交量都會下來，買家的議價空間就會增大，但新政一出，我就知道不用著急去看了。”他表示。林東的心理預期并非沒有道理。龍華某房產中介王緒向記者分享了一個真實案例。一棟掛牌超過一年的剛需二手房，“新政”出臺后，房東立刻決定將掛盤價往上提了5萬元。

王緒提到的加價案例，發生在龍華紅山片區，該片區近年來承接福田外溢需求，亦有較多新房、次新房供應。上述房源此前掛牌時間已超過一年，業主在市場下行期間多次主動降價，但臨時上調報價立刻勸退了買家。據王緒轉述，買家認為紅山周邊仍有不少新盤供應，后續還會有按照新規建設的住宅入市，可選房源并不少，因此不相信價格會在短期內重新進入上漲通道。這類案例并非孤例，“不少合同都做好了，臨近成交還臨時加價的，我們勸也勸不動。車上的人和還沒上車的人，現在的心態是截然不同的。”王緒無奈地表示。

觀望的理由

對剛需客群而言，新政帶來的不是“再不買就漲”的急迫感，而是短期博弈成本上升后的重新觀望。林東的選擇正是如此，雖然其屬于剛需群體，但他依然不愿在政策剛出臺、業主情緒最亢奮的階段倉促決定。對他而言，房票和貸款政策固然重要，但更關鍵的仍是總價、月供以及未來收入的穩定性。

雖然新政優化了家庭公積金貸款最高額度至130萬元，理論上降低了剛需的購房門檻，但是林東卻表示“不太用得上”。“我和我對象都在民企工作，公積金交得很少，能貸的并不多。并且現在商業貸款利率已經很低了，所以（公積金貸款政策優化）對我們影響不大。”小林解釋道。在當前的宏觀經濟環境與就業預期下，普通企業員工對長期財務負擔的耐受度明顯下降。對剛需群體而言，真正的約束并非政策指標，而是收入流水和長期月供壓力。相較于貸款額度的提升，他們目前更在意的是房子的總價能否出現更實質性的讓步。

除此之外，讓林東止步的還有一層原因，那就是深圳樓市的新舊產品迭代趨勢。他在走訪龍華今年的新盤時發現，這批住宅在戶型設計上存在普遍痛點，最明顯的就是飄窗問題——由于部分飄窗含有鋼筋混凝土承重結構、無法拆除，導致房間有相當一部分面積變成了難以利用的死角。對精打細算的剛需而言，這變相推高了實際的居住成本。與此同時，今年以來，深圳已有一批主打高得房率、空間優化的新規住宅項目入市或計劃入市，部分新規項目以更高得房率和更實用的戶型設計作為賣點，居住質量也更好。這直接拉長了購房者的決策周期。對于正在看房的剛需而言，選擇變得更加細化，是現在買入帶有八折優惠的舊規項目，還是多承擔兩年的時間與租金成本，去等待空間更實用的新規盤？這也讓多數買方猶豫不前，更加傾向于“多看少動”。

三周之后回看，“430新政”確實改變了深圳樓市的短期情緒。新盤案場重新熱鬧，外地客和改善需求率先入場，二手房業主也開始重新調整預期。但對剛需買家而言，政策松綁并未消除其對總價、月供和收入穩定性的顧慮。深圳樓市已從低溫中被重新推回交易場，但這輪熱度能否延續為持續成交，仍需要更長時間驗證。

來源：香港經濟導報

作者：本刊記者 康銘祥