陜西
作者：周軍律師.
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商鋪租賃經營中，經常會有因租賃商鋪屬于違章建筑，無法正常經營、辦證、合規使用，最終經營虧損、投入白費、產生各項經濟損失的情形。
那么，因租賃違建商鋪虧損的，房東和承租人應承擔的損失比例？
最高院入庫案例《知某投資公司訴鄭某青房屋租賃合同糾紛案》中明確：
在房屋租賃合同因房屋違建而無效的情形中，出租人將未取得合法手續的違章建筑出租，一般應當承擔合同無效的主要責任；對房屋系違章建筑知情的承租人，一般應當承擔合同無效的次要責任。
本案再審的爭議焦點是，案涉《補充協議》因違反法律強制性規定而無效所產生的損失如何分擔。
案涉《某大廈裙樓租賃合同》《深圳市房地產租賃合同書》及《補充協議》三份協議中，《某大廈裙樓租賃合同》《深圳市房地產租賃合同書》是雙方當事人的真實意思表示，合同內容不違反法律和行政法規的強制性規定，合同合法有效；而《補充協議》所涉某大廈裙樓第三層夾層和第四層屬違章建筑，故其相應部分的約定因違反法律強制性規定而無效。
從雙方簽訂的《補充協議》第二條關于“2007年6月9日租賃合同的確切面積按實際使用面積確定，該面積包括有產權證面積和無產權證面積兩部分”的約定看，本案雙方當事人對案涉租賃房產部分面積尚未取得合法手續是明知的。亦即，知某投資公司明知三層夾層和四層未獲得合法手續，仍為獲利而出租；鄭某青作為承租人對此明知但仍與知某投資公司訂立租賃合同。可見，雙方對《補充協議》部分無效均存在過錯，知某投資公司與鄭某青應當對合同無效后的損失在各自過錯范圍內承擔責任。
關于各方的過錯程度，知某公司作為案涉租賃房屋的提供方，對租賃房產具有控制、處分的能力，應當提供合法房產并辦理房租租賃的合法手續，其將未取得合法手續的違章建筑出租，系違反法律、行政法規強制性規定的主導方，理應承擔合同無效的主要責任；而承租方鄭某青雖然對涉案違章建筑部分未取得合法手續的情況知情，但其過錯程度明顯小于出租方，應承擔合同無效的次要責任。原審確定雙方各半負擔案涉合同部分無效的損失，存在不當。
綜合本案具體情況及雙方當事人的過錯程度，最高人民法院再審確定知某投資公司承擔損失的70%，鄭某青自行承擔損失的30%，以規范房屋租賃市場秩序，引導各方主體嚴格依法經營。
周軍律師提醒，因承租違建商鋪發生糾紛的，承租人可援引本案主張房東承擔主要過錯責任，要求其賠付大部分損失，拒絕接受五五均分的不公調解方案。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。
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