上海保衛(wèi)戰(zhàn)（2）

　　2002 年 11 月，剛上任的香港房屋及規(guī)劃地政局局長孫明揚(yáng)推出九條救樓市的措施，被稱為“孫九招”，打頭的第一條就是：

暫停土地拍賣，開發(fā)商只能勾地，但勾地也要暫停一年。

　　當(dāng)時(shí)的香港樓市，很像現(xiàn)在的上海樓市。

　　1998年，香港樓市開始下跌，當(dāng)年跌掉了30%；2000年，又跌了20%；2002年，又跌了10%。

　　然后就是孫明揚(yáng)臨危受命，董建華給他的命令是，要讓房價(jià)穩(wěn)中有升。說白了，只有漲價(jià)才能救房地產(chǎn)。

　　“孫九招”立竿見影，香港房價(jià)馬上逐步攀升，更是拉開了香港樓市連漲20年的上漲大趨勢。

　　香港領(lǐng)導(dǎo)們從此也學(xué)到了，想要房價(jià)漲，就要控制供地。

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　　“讓房價(jià)穩(wěn)中有升”這種政治不正確的話，內(nèi)地的各級政府是不會(huì)公開說的，但很多都在默默做這件事。最明顯的是上海。

　　半個(gè)月前，楊浦新地王誕生了；十天之后，小米退掉的上海總部地塊將公開拍賣，已經(jīng)取消土地限價(jià)的上海，又為其設(shè)置了封頂價(jià)，如果按照最高限價(jià)成交，未來新房可能會(huì)賣到每平米17萬元，比目前其周邊新房高出3萬多元。

　　用豪宅來托樓市的意圖，已經(jīng)非常明顯。

　　今年上半年，3000萬以上的新房，上海成交了1544套，北京成交了386套，上海是北京的4倍，甚至全國其他城市所有的成交套數(shù)加起來：

還不到上海的一半。

　　總價(jià)5000萬元以上住宅，上海更是翻了4倍。合肥成交一套5000萬的二手房，全城中介都在轉(zhuǎn)發(fā)喜報(bào)，而在上海很多中介的眼中，5000萬才算摸到了豪宅的邊。

　　上海的豪宅成交旺盛，是因?yàn)榻衲晔袌錾贤蝗怀霈F(xiàn)了一個(gè)特殊的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：

超高層豪宅+風(fēng)貌別墅。

　　這些項(xiàng)目都占據(jù)了上海最好的位置，從外灘到北外灘，從新天地到建國西路；

單價(jià)也基本上都在25萬/平米以內(nèi)，起步價(jià)就是4000萬。

　　今年全國的銷冠順昌玖里，就是這樣一個(gè)產(chǎn)品，中海僅僅把超高層的兩棟樓拿出來，就成了全國銷管。

　　沒多久，均價(jià)29.8萬、總價(jià)7000萬起的順昌玖里49套別墅，悄無聲息地開盤，馬上就售罄了。普通人連個(gè)準(zhǔn)確的戶型圖都看不到。

　　超高層豪宅+風(fēng)貌別墅項(xiàng)目的容積率，往往在4以上，這其實(shí)并不是一個(gè)舒適的產(chǎn)品。普通的住宅小區(qū)，超過3就已經(jīng)不太宜居了。

　　為了平衡容積率，往往還配有一個(gè)超高層的住宅，即便這樣，風(fēng)貌別墅的容積率也大于一般的聯(lián)排別墅，面寬窄、樓間距近，甚至有人將其稱之為：

握手樓。

　　比如現(xiàn)在上海地產(chǎn)從業(yè)者都在翹首以盼的翠湖天地6期，就是由180米的超高層住宅地塊和低密度住宅組成，前者容積率5.3后者1.4，即便勻下來，容積率也接近4了。

　　但它滿足了富人對核心資產(chǎn)的想象，宇宙中心，有天有地，自由自在，于是這種介于上海洋房與聯(lián)排別墅間的風(fēng)貌別墅，一躍上了上海房地產(chǎn)的鄙視鏈頂端，成為了政府和開發(fā)商的金鑰匙。

　　接下來，就是風(fēng)貌別墅的供應(yīng)潮了。僅僅在黃浦區(qū)，就有12個(gè)超高層豪宅在售或等待上市，那些99米的擦邊項(xiàng)目，甚至都不算在內(nèi)。他們普遍還都配有風(fēng)貌別墅。

　　粗略算下，未來幾年，上海將供應(yīng)超過一萬套風(fēng)貌別墅。別忘了，2015年至2023年，黃浦區(qū)總共只推出了6060套新房。

　　上海保衛(wèi)戰(zhàn)，是一定要打贏的。

　　2

　　風(fēng)貌別墅的地，大多數(shù)都是勾來的。

　　順昌玖里腳下的地塊，原名是建國東路67-71街坊歷史風(fēng)貌保護(hù)地塊。這塊地其實(shí)2003年就開始動(dòng)遷了，當(dāng)時(shí)還屬于盧灣區(qū)。

　　拆遷工作很難進(jìn)行，直到2020年7月，因?yàn)榇畼?biāo)而被禁止在上海拿地的中海，才接手了房屋征收及后續(xù)開發(fā)工作，當(dāng)時(shí)中海決定在這里投600億。

　　兩年后，中海因?yàn)楦杏X壓力巨大，又把其中幾塊地還給了上海的國企。

　　沒錯(cuò)，風(fēng)貌別墅這樣的優(yōu)質(zhì)地塊，也越來越多集中在上海本土國企手中，由他們向市場進(jìn)行分配。

　　海玥黃浦灣背后的上海建工，露香園背后的上海城投，上海南房集團(tuán)等。這些地塊大多是早期就預(yù)定拆遷的，有些地塊甚至動(dòng)遷都完成了，但一直由于規(guī)劃沒確定不能拆遷。

　　上海本土國企雖然有拆遷能力，但是開發(fā)能力不足以支撐，只能引入經(jīng)過市場驗(yàn)證的開發(fā)商，來共同開發(fā)風(fēng)貌別墅。

　　比如，露香園云宸地塊幾年前拍賣時(shí)，只有上海城投控股和上海建工聯(lián)合體出價(jià)；中糧北外灘壹號腳下的地塊，是大悅城與虹口區(qū)簽訂了戰(zhàn)略合作的一部分。在大悅城前，該地塊是由由北外灘集團(tuán)旗下的公司通過協(xié)議方式獲得。

　　海玥黃浦灣、萬科高福里項(xiàng)目也是協(xié)議出讓，說白了就是：

勾地。

　　這些地塊對于開發(fā)商的要求很高，以豫園股份和螞蟻金服福佑地塊為例，要求開發(fā)商有風(fēng)貌保護(hù)經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)營能力、區(qū)域貢獻(xiàn)要求、經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

　　主導(dǎo)遴選的是黃浦區(qū)招商洽談小組，由黃浦區(qū)金融辦牽頭，區(qū)商務(wù)委、區(qū)文化旅游局、區(qū)規(guī)劃資源局都是組員。

　　這些要求，也只有本土國企符合。

　　3

　　上海救市，已經(jīng)整整兩個(gè)月了。“527”新政的效果，在二手房市場慢慢消退。

　　6月的30天，上海平均每天可以成交879套二手房；而七月，上海平均每天成交643套二手房，降幅已經(jīng)到了：

27%。

　　上海已經(jīng)是目前全中國最好的房地產(chǎn)市場了，沒有之一。

　　但這一輪熱點(diǎn)都在豪宅新房。上海的二手房價(jià)格并沒有拉動(dòng)，甚至在爭相出貨的過程中，二手房的價(jià)格還在逐步走低。

　　上海的豪宅和剛需，已經(jīng)完全是兩個(gè)割裂的市場。從剛需到改善，再到豪宅的置換鏈條，已經(jīng)徹底被打斷，至今沒有恢復(fù)的跡象。

　　上海傳統(tǒng)的置換鏈條有兩條：

　　一條是以環(huán)滬為起點(diǎn)，江浙的滬漂年輕人，賣掉自家嘉興、湖州，甚至寧波無錫的房子，掏出六個(gè)錢包到上海外環(huán)置業(yè)，然后外環(huán)走向中環(huán)，中環(huán)走向內(nèi)環(huán)；

　　另一條是以市中心老破小為起點(diǎn)，賣掉一套300萬的老破小，到五大新城去買一套地鐵三房，而房東以此為契機(jī)，開始進(jìn)一步改善。

　　但現(xiàn)在，上海的二手房庫存，目前還在20萬套掛牌量的高位橫盤。無論是環(huán)滬還是上海老破小，跌得都太狠了。

　　除非成為小區(qū)房價(jià)最低的那套房，不然去化依然是困難。尤其是環(huán)滬，那些賣不掉的房子，困住了太多年輕家庭，哪怕527新政已經(jīng)給了他們上海的房票。

　　
三個(gè)月前，包叔說過：

這場房地產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)，上海無疑是最好的戰(zhàn)場。

　　2024年上半年，上海招拍掛成交土地416億元，比去年同期還少一百多億。情勢所逼，上海土地市場，已經(jīng)悄然從招拍掛走向勾地模式。

　　這是市場的選擇，也是歷史的選擇。

　　這很容易讓人想起香港的孫九招。勾地模式，當(dāng)然可以最大程度減少對土地市場的沖擊，不會(huì)賤賣土地，甚至可以保證房價(jià)一直居于高位。

　　但勾地模式帶來更大的影響，就是土地越來越集中在大開發(fā)商手中，香港已經(jīng)證明了這一點(diǎn)。

　　這些年的改革和調(diào)控，不正是為了擺脫香港模式嗎？