中國住宅產(chǎn)品迭代的十個關(guān)鍵節(jié)點。︱劉德科

中國住宅產(chǎn)品迭代的

十個關(guān)鍵節(jié)點

*本文根據(jù)2016年1月17日劉德科在杭州金沙湖CBD綠城·月映金沙產(chǎn)品分享會上的主題演講部分內(nèi)容整理

文︱劉德科

對購房者來說，開發(fā)商越是「卷」產(chǎn)品，住宅平均品質(zhì)就越是過硬，場景也會更美好。那么未來我們的住宅產(chǎn)品迭代往哪個方向去演進？我們總結(jié)了「中國住宅產(chǎn)品迭代的十個關(guān)鍵節(jié)點」——

①大門的功能混合；②沿街面的燈光與人影；③園林級別的視線多樣性；④會所空間的真實需求；⑤架空層的室內(nèi)外交融；⑥室內(nèi)花園的縱向嵌入；⑦聲音溫度空氣燈光的重視度；⑧大自然的深度交互；⑨文脈的場景化轉(zhuǎn)譯；⑩小尺度空間的系統(tǒng)化運用。

①大門的功能混合

現(xiàn)在的新樓盤大門都比過去好看，但是「好看」是有段位之分的。如果只是單純穿過大門進入樓盤，那就是普通大門，它好看，但不一定高級。高級的大門需要「功能混合」。比如大門可以做成一座立體的門樓，在二樓設(shè)置臨街露臺，你可以坐下來跟朋友聊聊天或者曬會兒太陽，看著街道上的車來車往。它為你提供了一個可以休憩的空間，樓盤中擁有這樣的休憩空間很常見，不常見的是把它放在了大門中。這就叫「功能混合」。

②沿街面的燈光與人影

在我看來，最美的沿街面必須有燈光、有人影。只有燈光沒有人影的大門，就只是衙門般的大門，我不喜歡。有燈光很容易，裝上燈就行了，難的是要有人影——有場景才會有人影。比如，從前樓盤的接待廳一定是放在大堂里，現(xiàn)在許多樓盤將接待廳做成了沿街的透明玻璃盒子，當業(yè)主穿梭其中，當管家站在那里，他們的人影就映照在了街道上，這時候的大門才是最高級的大門。

當我們提到沿街面的設(shè)計，還要知道：大門不是孤立存在的。大門可以跟會所空間、底商或口袋公園等等共同構(gòu)成連續(xù)街景。這種街景同樣是整個樓盤封面的組成部分，它會讓整個樓盤看起來更有精神氣：不是一個冷冰冰的圍墻，而是有高級煙火氣的樓盤。

③園林級別的視線多樣性

很多城市都出臺了新規(guī)，樓盤都要做抬板設(shè)計。抬板設(shè)計的好處是帶來了更立體的景觀、更充足的陽光，帶來了空中花園里居高臨下的心理優(yōu)越感；但如果沒處理好抬板帶來的高差關(guān)系，那就變成了「傻抬」，走路回家或下樓散步反而會變得很不舒適。

抬板設(shè)計帶來的重要改變是：我們擁有了更有利的條件，能夠把傳統(tǒng)園林移植到現(xiàn)在的住宅樓盤中。傳統(tǒng)園林最重要的一個奧秘就是「視線多樣性」，也就是在一個空間里能夠產(chǎn)生非常豐富的對視關(guān)系。比如你可以坐在花園里，看下沉式庭院里的走廊；遠處的泳池與地下會所空間，彼此之間也能有很多互不打擾的視線交織。你會感受到這個樓盤很有人情味，居住氛圍很濃厚。

把園林與抬板設(shè)計結(jié)合在一起，需要有足夠的空間規(guī)劃能力。我們外行人一聽到「規(guī)劃設(shè)計」，會覺得兩者是一回事，但是做規(guī)劃與做設(shè)計其實是兩回事。抬板就主要屬于規(guī)劃領(lǐng)域，而不是設(shè)計領(lǐng)域。好的設(shè)計能讓你感受到驚奇，而且不是那種容易過時的驚奇；而好的規(guī)劃不一樣，它是讓你感覺到舒適，而未必讓你感到驚奇，以至于你都不知道這是好的規(guī)劃。

④會所空間的真實需求

未來所有的會所空間都要回歸到最真實的需求。現(xiàn)在開發(fā)商最喜歡做的會所空間是SPA館或紅酒雪茄吧，但是真實交付以后，誰會去使用這個空間？

即使是做出使用頻率比較高的功能空間，這個空間如何滿足真實的需求也很重要。舉個例子，籃球場是使用頻率非常高的會所空間，但并不是開發(fā)商在樓盤中規(guī)劃了籃球場空間就好了，如果是基于真實需求的籃球場，要考慮地板材質(zhì)、層高、燈光、看臺設(shè)置、LED屏等等。這就需要整合更多的細分專業(yè)。房地產(chǎn)商本質(zhì)上是整合商，他們的能力在于卓越而精細的整合能力，比如把所有的資源納入到一個籃球場中。

「把專業(yè)的事情交給專業(yè)的人來做」，這話說起來容易，很難做到，因為太多的地產(chǎn)商和操盤團隊認為自己無所不能。這樣的籃球場，一般的室內(nèi)設(shè)計師做不出來。同樣是設(shè)計師，也有很大的分別，就像骨科醫(yī)生和腦科醫(yī)生都是醫(yī)生，但是骨科問題不能找腦科醫(yī)生解決。

⑤架空層的室內(nèi)外交融

對于架空層，我們最關(guān)心的是「室內(nèi)外交融」。現(xiàn)在有一種過頭的做法，就是把架空層全部包起來——作為購房者，當然是希望開發(fā)商為我們多花點錢，但是花錢也需要專業(yè)性，好的架空層需要「室內(nèi)外交融」。我們在訂餐廳包廂的時候，有花園、有露臺的包廂，跟那種直接窩在室內(nèi)的包廂，價格肯定是不一樣的；哪怕價格一樣，你肯定會選有戶外空間的包廂。

⑥室內(nèi)花園的縱向嵌入

全國很多城市都出新規(guī)，允許在室內(nèi)做空中花園，讓得房率可以變得更高，但很多樓盤只是簡單地把陽臺橫向拉大，變成所謂的空中花園，日常使用效率很低。但更高級的做法是把空中花園縱向嵌入到室內(nèi)，讓它與客廳或臥室交融在一起：空中花園跟臥室或客廳，不再只是平行關(guān)系，而是咬合關(guān)系，進而形成了別墅般的場景感受。

⑦聲音溫度空氣燈光的重視度

現(xiàn)在對于聲音、溫度、空氣、燈光重視度的提高，也是一個趨勢。我只能說是重視度，因為對于這些方面的提升才剛剛開始。今天中國所有樓盤對于聲音、溫度、空氣、燈光所有的探索，是站在同一條起跑線上的，大家都剛剛開始。誰要是不做，立馬落伍，立馬應(yīng)該被淘汰。這一批的樓盤交付以后，與過去的房子的居住體驗就完全不一樣了。

⑧大自然的深度交互

一般我們能想到要讓園林與大自然深度交互，但其實車庫也可以。在你開車回家的一剎那，就可以與大自然深度交互。因為好的抬板設(shè)計可以做出地庫與庭院的結(jié)合，當你開車回家，沿路就是下沉式庭院的風景。我們一般開車回家下坡道的時候是最無聊的，但當你開車穿過一個花園，這樣的回家感受一定是幸福的。

⑨文脈的場景化轉(zhuǎn)譯

現(xiàn)在很多房企都注重文脈賡續(xù)。但文脈不是簡單地在建筑表皮上貼幾個傳統(tǒng)符號，文脈需要轉(zhuǎn)化成可進入、可停留的場景。比如當你說「采菊東籬下，悠然見南山」時，你不能只是造一座假山，種幾叢菊花，你要讓人在某一個花園里、某一座橋上或某一扇窗前不經(jīng)意地瞥見那座假山。

⑩小尺度空間的系統(tǒng)化運用。

「小尺度」指的就是「人體尺度」。過去很多空間是傻大傻大的，站在其中顯得人很渺小；未來無論是在戶外，還是在「灰空間」，無論是公共區(qū)的室內(nèi)，還是戶型內(nèi)部，都要有人體尺度的「小尺度空間」，它能夠帶來更多的情感濃度。

A strong imagination begets the event itselfs.

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