廣東
2026年，你買不買房？如果買，你打算買什么房？
有人在觀望商品房，也有人在法拍市場打算對小眾標的出手——法拍私宅。
近日，龍華一棟7層法拍私宅在法拍平臺上成交，起拍價365.5萬，你可能不會想到，它的成交價達到了1006.3萬，溢價175.3%。
▲ 圖源：阿里拍賣平臺
成交價約1.32萬/㎡！
38人搶著買、競價212輪
簡單說一下這棟私宅的情況：
房產位于龍華油松社區的水斗新圍富豪新村，房地產證為深圳市房地產證綠本，靠近華為坂田園區。
建筑為多層結構，總樓層7層，建面約764.51㎡，戶型為多室多廳。其中，
一層為一個大商鋪，
二至五層每層有三套房，分別是：一套單間，一套一房一廳，一套二房一廳；
六層一套三房一廳，七樓一單間。
標的物現狀顯示，房屋已騰空，無租約，這對于法拍房來說是一個不小的加分項。
▲建筑現狀|圖源：阿里拍賣平臺
這棟被俗稱為“農民房”的私宅，吸引多達38人參與競買，共出價212輪，最終成交價1006.3萬元。
以建面764.51㎡來計算，這棟房子的成交單價約13163元/㎡。
事實上，深圳樓市進入冷靜期的這幾年，法拍市場上的私宅卻出現小爆點。
在阿里拍賣平臺上，今年2月寶安沙井沙四社區（蠔四社區）友誼路西四巷的1棟私宅，12人報名、156次出價，成交價586萬，溢價約46.5%。
往前看，去年2月，龍崗坂田雪象社區花園新村1棟私宅，43人報名、215次出價，906.1萬成交，溢價約150%。
2024年8月，龍崗橫崗1棟4層私宅以約507萬成交，29人報名、136次出價相比起拍價約186.2萬，價格翻了2.7倍。
▲橫崗法拍私宅的整體面貌
2021年還曾出現過沙井1棟私宅的價格從285萬→1652萬的記錄，溢價約479%。
但并非所有法拍私宅都受歡迎。今年初上架的房源里，龍崗坪地、布吉也有因無人問津而流拍的標的。
法拍私宅為什么成為“香餑餑”？
高租金回報率和相對安全
為什么這類法拍私宅會這么火呢？
一般來說，拿下這棟多層私宅的買家，基本都是用來出租，圖的是租金回報率。
以上述富豪新村這棟7層私宅為例，可供出租的房源有15套，包括1樓建面約121㎡的大商鋪，2-7層的5套單間、4套一房一廳、4套兩房一廳和1套三房一廳。
參考社交平臺上網友發的富豪新村轉租帖，單間的月租在900元左右，一房一廳可以租到1300-1800元/月（視乎裝修情況），兩房一廳約1600-2000元，精裝后甚至可以租到2600元左右。約60㎡商鋪的租金約5000元。
▲圖源：社交平臺上的轉租帖
粗略計算，如果全部出租，每月租金大概能有2.6萬，再算上6樓精裝修的三房一廳，收租大概能到2.9萬，算下來租金回報率能到3.46%甚至更高。
▲ 上述私宅原用于自住的三房一廳 |圖源：阿里拍 賣
可供對比的是，據深圳貝殼研究院數據，2025年深圳住宅租金回報率約1.7%。
而據觀察，深圳租金回報率超過3%的，大多是核心區核心地段的小戶型公寓。
另一方面，法拍渠道為這類私宅提供了關鍵的“確權”背書。
眾所周知，深圳對于所謂“農民房”交易的打擊從未放松，包括禁止村委蓋章見證、律師公證等。而與一般的交易相比，法拍私宅的產權確認不成問題，因此相對安全。
“針對綠本私宅，深圳用的是司法備注產權。”
廣東華商律師事務所周爭鋒律師表示：“司法裁決備注就等于確權。只是因為登記條例綠本產權證，沒有過戶規則，那只能在登記中心的司法登記簿上備注一下這個事實。”
也因為沒有過戶流程，所以不需要繳納交易稅費。
“使用、出租、拆遷等，都沒有問題。”周爭鋒律師說。
當然，如果與普通商品住宅相比，這類房源最大的問題在于流通性，由于無法辦理新的產權證，這類房產“不能夠再次出售或抵押”。
長持并從中獲取穩定的租金，或許是這類房源的唯一用途。但真的要花超千萬買下這樣一棟樓，你覺得香嗎？
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