房地產(chǎn)已經(jīng)完成了它的歷史使命

文：蔡壘磊

我說這個的意思是，不要再幻想房地產(chǎn)未來還會繼續(xù)承擔起“拉動中國經(jīng)濟”的重任了。事實上在城市化率達到發(fā)達國家標準的時候，再繼續(xù)用房地產(chǎn)來拉動各行各業(yè)，就已經(jīng)是個負收益的事了，即對經(jīng)濟的負面作用大于正面作用。

中國的房地產(chǎn)之所以曾經(jīng)是拉動各行各業(yè)的排頭兵，是因為原先中國人住得太散了，協(xié)作效率很低，所以房地產(chǎn)最大的作用，就是把人都聚集在城市里。這樣更少的基礎設施，就可以惠及更多的人，以及讓更多的人在更短的距離下協(xié)作和創(chuàng)新。

這是“圈人運動”，是發(fā)達的必經(jīng)之路。

但如果圈人結束，還把重心放到房地產(chǎn)上，或者人們因為過去20年的上漲趨勢，產(chǎn)生了路徑依賴，導致人和錢還在不停地往房地產(chǎn)里懟，那這個就變成了“無效投入”，對社會幾乎不產(chǎn)生價值了——這個部分，就叫泡沫。如果這個泡沫不破掉，如果中國老百姓的財富里，70%的組成還是房子，那么中國經(jīng)濟將永遠受到拖累，道理就是我上面說的，無效投入的比例過高。

老美的老百姓和老中的老百姓有個很大的區(qū)別，那就是財富組成。在老美那邊，房產(chǎn)占比只有30%，金融資產(chǎn)占比是60%；而在老中這里，房產(chǎn)占到70%，金融資產(chǎn)只有20%不到。

你覺得一個社會，是錢都在房子里，對經(jīng)濟發(fā)展更有利；還是錢都在股票基金等支持公司擴張的地方，對經(jīng)濟發(fā)展更有利？這就要回到一個本質問題了，社會價值到底是什么？我們日常的那些“幸福生活”，到底由什么組成？顯然這些東西都是市場化的公司來提供的，靠政府沒戲，靠鋼筋水泥也沒戲。

因此房地產(chǎn)作為“支柱”，是只在人口分散，大城市集群建立的初期，它的繁榮才跟經(jīng)濟的發(fā)展是一致的；而在城市集群建立完畢了以后，如果社會財富還都沉淀在“已然和生產(chǎn)其他價值無關了”的房子里，它就成了吸血經(jīng)濟的毒瘤了。

那房子未來就一點機會也沒有了嗎？有的兄弟，是有的。因為中國的城市化率還只有67%左右，雖然幾乎夠到了發(fā)達國家的最低門檻，但離平均的80%，還有10%幾的增量可以期待。可這個增量得配合經(jīng)濟增長和居民收入增長，是實實在在的增長，不是玩文字游戲的那種，而我們現(xiàn)在顯然是不具備這個條件的，因此我們的城市化率還將長期停留在當前的水準。

房子漲得最快的10年，是2000到2010，也是城市化率增長最快的10年。到了2017年以后，近10年來城市化率的增長就很慢了，因此如果經(jīng)濟停滯不前甚至倒退，那房價也要回到2016，2017才是對的，因為經(jīng)濟回去以后，城市化率又沒怎么提升，那這10年的房價漲幅本來就是不該存在的。至于有人說房價要回到2005年才算完？那就完全是胡說八道了，因為房價里并不全是泡沫。

那有些地區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)回到2016年了，是不是泡沫就擠干凈了，可以買了呢？不，房地產(chǎn)運行的邏輯要變，政府要從土地財政的依賴中退出來，找到新的收入和稅源，這部分的影響要考慮進去，因此大部分城市光回到2016年也是不夠的，再疊加經(jīng)濟衰退，和人們在趨勢中常常會把價格抬到或打到另一個極端的做法，在2016年的價格基礎上再打個對折，是一個相對安全的入手點——沒到?jīng)]關系，不要買，也不要被市場上的其他噪音所影響，它會到的。

接下來國人的資金會慢慢從房地產(chǎn)里退出來——房子的凈值占總凈資產(chǎn)的比例，至少得降到50%以下，中國經(jīng)濟才有機會不被吸血，走出新的行情。再然后，那還缺失的13%的城市化率，才會開始啟動，處于城市集群核心位置的房子，才會再次開啟上漲。

但前提是先到我說的價格，那個價格不到，說明居民財富的配置結構還是畸形的，那對中國經(jīng)濟的吸血就還在持續(xù)，經(jīng)濟就不會進入下一個騰飛階段，那房地產(chǎn)也就沒有下一波了。

（完）

我是蔡壘磊，感謝你的閱讀。

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