告別超高層！深圳核心區(qū)或供應(yīng)4000+套低密住宅，南山科技園、前海都有份

深圳最新一批宅地馬上上線！都是核心區(qū)域的靚地！

3月18日，深圳舉行2026年首批居住用地推介會(huì)。

會(huì)上，6宗宅地亮相，分布在南山科技園、前海桂灣、寶中、龍華民治、大運(yùn)等區(qū)域，其中住宅地塊最大的在大運(yùn)，建面約30.56萬㎡，屬于原大運(yùn)國(guó)際深港中心項(xiàng)目，經(jīng)政府收儲(chǔ)調(diào)規(guī)盤活。

根據(jù)上述地塊的條件，有幾個(gè)共通點(diǎn)：

1、都位于地段優(yōu)越、配套成熟的區(qū)域；

2、項(xiàng)目整體容積率基本在3字頭，最低一宗地僅2.8。

梳理去年以來深圳出讓的12宗居住用地，僅去年初一宗地的容積率超過5.0，其余大部分地塊執(zhí)行《住宅項(xiàng)目規(guī)范》要求，容積率≤3.1、限制建筑高度。不僅如此，去年下半年多個(gè)規(guī)劃獲批復(fù)的涉居住的舊改項(xiàng)目，也要限容積限高。

由此可見，深圳新房住宅正在告別超高層。

而粗略計(jì)算，上述6宗地或可為深圳核心區(qū)供應(yīng)4000多套低密住宅，你期待嗎？

（注：以下圖片信息來自深圳規(guī)劃自然海洋局，上述新房貨量為推算，僅供參考，實(shí)際以未來項(xiàng)目入市貨量為準(zhǔn)）

01

寶安中心區(qū)DY-02-01地塊

容積率約3.3，預(yù)計(jì)或可建約600套住宅

土地面積約3.74公頃，建面約12.34萬㎡，整體容積率約3.3，是本次推介面積第二大的地塊。

地塊位于寶中，近寶華站、寶安站雙地鐵，緊鄰沿江高速，近歡樂港灣、灣區(qū)之聲、藝術(shù)館等市級(jí)商業(yè)文體地標(biāo)，周邊匯聚寶安中學(xué)（集團(tuán)）外國(guó)語學(xué)校、三甲醫(yī)院等優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療資源。

旁邊就是去年被華潤(rùn)置地+招商拿下的寶中南街坊A002-0108宅地（案名：觀潮府）的北側(cè)。

DY-02-01未來的貨量可參考觀潮府，據(jù)了解，觀潮府整體 容積率3.4， 住宅建面約12.5萬㎡，總套數(shù)約620套。首批產(chǎn)品將推出建面約143-260㎡及約500㎡頂復(fù)， 預(yù)計(jì)約180套。

疊加《住宅項(xiàng)目規(guī)范》相關(guān)條件，該地塊預(yù)計(jì)未來也是以大戶型為主，大概600套。

目前， 該地塊已進(jìn)行土地平整，具備快速啟動(dòng)條件，此前傳聞該地塊將于一季度進(jìn)行掛牌出讓。

02

前海桂灣04-01-01地塊

容積率約3.1，預(yù)計(jì)或可建約220套住宅

土地面積約1.19公頃，建面約3.69萬㎡，整體容積率約3.1。

地塊位于桂灣，靠近1/5/11號(hào)線前海灣站，周邊寫字樓林立，北側(cè)是海晏府，南側(cè)是騰訊數(shù)碼大廈，東側(cè)是前海太平金融大廈。

桂灣是前海核心三灣中配套最為成熟的區(qū)域，落地有萬象前海、桂灣公園、前海山姆等配套。

該地塊與海晏府（T201-0232宗地）同屬一個(gè)綜合開發(fā)單元，去年，招商拿下T201-0232，容積率3.1，限高80米，住宅建面約2.5萬㎡，案名定為海晏府，共151套房源，產(chǎn)品為建面約139-176-194㎡。

目前，桂灣04-01-01地塊已是平地狀態(tài)。如果參考海晏府戶型規(guī)劃，預(yù)計(jì)可建約220套住宅。

03

南山高新技術(shù)區(qū)36-20地塊

容積率約3.76，預(yù)計(jì)或可建約220套住宅

土地面積約1.41公頃，建面約5.31萬㎡，整體容積率約3.76。

地塊位于南山科技園片區(qū)，軟件產(chǎn)業(yè)基地7號(hào)樓南側(cè)，東側(cè)是科技公園，距離2/13號(hào)線科苑站約550米，離深圳大學(xué)也不遠(yuǎn)。

附近在售新盤是桂廟新村舊改項(xiàng)目翰熙典居，備案均價(jià)約11.2萬/㎡。

雖然地塊整體容積率約3.76，但參考去年中海拿下的深超總T207-0068，同樣是周邊寫字樓林立，深超總地塊整體容積率3.48，但住宅容積率要求不高于3.1，預(yù)計(jì)科技園宅地也是如此。

中海深超總項(xiàng)目總建面約4.12萬㎡、住宅建面約3.66萬㎡，限高100米，案名為安緹雅苑，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃許可證顯示，最高22層，共152套。

以此為參考進(jìn)行大致推算，預(yù)計(jì)科技園宗地未來的貨量最多在220套左右。

04

龍華民治LG102-09&12地塊

容積率約3.4，預(yù)計(jì)或可建約360套住宅

地塊由華南物流園轉(zhuǎn)型而來，靠近龍岸花園和在售新盤鵬宸云筑，距深圳北站約2公里，土地面積約1.31公頃，建面約4.45萬㎡，整體容積率約3.4。

周邊配套較為成熟，有華南實(shí)驗(yàn)學(xué)校、深圳市第二兒童醫(yī)院、星河WORLD等，近10號(hào)線光雅園站，目前地塊已平整。

這應(yīng)該是片區(qū)內(nèi)首個(gè)落實(shí)新國(guó)標(biāo)的住宅項(xiàng)目，住宅的容積率大概率會(huì)控制在3.1，可供對(duì)比的是，周邊在售新盤容積率約5.0。

最近的參照物是直線2.5公里外的梅林關(guān)新盤云頌玖章，容積率2.8，住宅建面59870㎡，最高25層，總戶數(shù)491套。

以此推算，LG102-09&12地塊預(yù)計(jì)未來或可建約360套住宅。

5、龍崗大運(yùn)樞紐站及其周邊地區(qū)DY01地塊

容積率約2.81，預(yù)計(jì)或可建約1800套住宅

地塊位于大運(yùn)新城核心，土地面積約16.97公頃，建面約47.68萬㎡，整體容積率僅2.81，其中住宅建面約30.56萬m2。

這是此前備受關(guān)注的龍崗大運(yùn)深港國(guó)際中心地塊，去年11月官方對(duì)[大運(yùn)樞紐站及其周邊地區(qū)]法定圖則08-03、08-04等地塊進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，主導(dǎo)功能為居住、商業(yè)。

從區(qū)域位置來看，緊鄰16號(hào)線龍城公園站、深惠城際大運(yùn)北站（在建），周邊匯聚大運(yùn)中心、優(yōu)質(zhì)學(xué)校等公配。

旁邊在售新盤是大運(yùn)玖章花園，住宅建面約9.9萬㎡，推售的產(chǎn)品建面約126-343㎡，共605套房，備案均價(jià)約6.22萬/㎡。

參考大運(yùn)玖章的戶型規(guī)劃，預(yù)計(jì)該地塊未來或可建約1800套住宅。

6、龍華大浪西南地區(qū)01-05地塊

容積率約3.1，預(yù)計(jì)或可建約900套住宅

地塊位于龍華大浪片區(qū)，土地面積約2.33公頃，建面約7.22萬㎡，整體容積率約3.1。

周邊生態(tài)資源豐富，背靠陽臺(tái)山森林公園；配套齊全，有博雅實(shí)驗(yàn)學(xué)校、大浪體育中心、大浪文化藝術(shù)中心等眾多公共設(shè)施，距離陽臺(tái)山東站約1.5公里。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，大浪在建/待售的純新項(xiàng)目有3個(gè)，分別是近期待入市的濱江疊映春語、卓越瑯奕府，以及在建的鴻榮源賴屋山舊改云麓花園。

▲大浪片區(qū)的濱江疊映春語，最快或于月底入市

這3個(gè)都是舊改項(xiàng)目，容積率比3.1高得多，相比之下，大浪待出讓地塊未來在產(chǎn)品上有優(yōu)勢(shì)。

而跟前述5宗宅地相比，大浪片區(qū)的地段稍有遜色，預(yù)計(jì)未來以剛需產(chǎn)品為主，片區(qū)內(nèi)無新國(guó)標(biāo)產(chǎn)品可參照，參考直線5公里外的紅山-上塘片區(qū)新盤紅山新澍雅居，地段上比大浪地塊優(yōu)越，但產(chǎn)品規(guī)劃還是聚焦在100㎡以下戶型。

紅山新澍雅居住宅建面約2.66萬㎡，容積率約2.5，建筑高度80米，總戶數(shù)332套，即將推售建面約69-99㎡3-4房。

以此推算，大浪地塊未來貨量可能有900套左右。

好消息：深圳市場(chǎng)上的超高層新房逐漸減少，今年開始，低密新規(guī)住宅項(xiàng)目將陸續(xù)入市，對(duì)于買房人而言，未來的居住體驗(yàn)會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化。

另一方面，低密限高住宅的大規(guī)模鋪開，我們看到大部分核心區(qū)域的新國(guó)標(biāo)項(xiàng)目以大戶型為主，面積門檻更高、價(jià)格預(yù)計(jì)也更高，普通買房人的錢包能hold得住嗎？