廣東
廣州樓市個回暖，是真的！
但是，有一批樓盤價格跳水也是真的！而且降價幅度，已經接近五成……
你沒看錯，市場就是這么割裂。
01
價格降幅突破五成
首先是南沙黃閣的佳兆業鳳鳴山。
這盤是老熟人了，最早2020年底開盤，均價2.4萬元/㎡。
由于那會還是樓市上行階段，所以盡管價格不低，周邊配套有待成熟，銷售成績依然不錯。
可惜，好景不長。一年以后，由于開發商佳兆業出現資金周轉問題，項目開始停工停售。直到2023年下半年，項目才重啟銷售，均價降至約2萬元/㎡。
2024年，價格進一步下調至1.8萬元/㎡。到了去年，均價大概1.5萬元/㎡。
如今，若按海報上的最新價格計算，100萬買建面約76㎡三房，折合單價才1.3萬元/㎡！對比開盤時的價格，降幅達到45%！
好消息是，這個價格是跌到買家心坎上——在貝殼上，佳兆業鳳鳴山是南沙近一個月銷售TOP3。
而在卷王輩出的黃埔區，前有大壯名城降價搶客，如今則有星河灣半山打骨折。
項目近期主推一期現房，毛坯1.8萬元/㎡起，豪裝2.3萬元/㎡起。而最初的開盤價，是4.5萬元/㎡起！降幅直接達到五成！
面對這個價格，我必須說真的香啊。
要知道，星河灣的豪宅功底非常扎實，無論是品質還是物業，口碑都很不錯。
而最初的星河灣半山，也是奔著“科學城豪宅”去做的，從園林到用料，都有一種經濟上行時期的美。
而目前的毛坯價格，其實是帶半裝修的，即交付空調、水電、部分基礎瓷磚和天花板！
戶戶層高3.3～3.5米，樓下香雪公園，書包對口直升廣州二中蘇元學校（東校區），對于想給孩子爭取一個好學位，又想住得舒服的買家來說，這就是性價比之選。
當然，缺點不是沒有，譬如戶型傳統，設計偏老錢風，不靠近地鐵站等等。
但到了1字頭的價格，那就是瑕不掩瑜！
于是，星河灣半島狂卷市場，據悉開年第一周來訪超2000組，成交超150套。
最后，再來看一個“過山車式”的降價案例。
開盤才賣2萬元/㎡，隨后一路攀高至9萬元/㎡的江源半島，前段時間打出了“4.6萬元/㎡起”的價格。
項目位于車陂南隧道西側，身后是國際金融城，對面是琶洲萬勝圍，罕見地同時享有廣州兩大CBD配套以及繁華，是絕對的豪宅站位。
地段含金量之高，可以說占了4.6萬/㎡里的4萬。
這種價值邏輯，在市場環境很好、市中心新房供不應求時，倒也不是什么大事。
只是，今時不同往日，越來越多買家對“唯地段論”去魅了，單一的地段優勢已經很難打動客戶了。
加上周邊二手房降價趨勢也比較兇猛，價格隨行就市也就成為必然。
而與前面兩個項目不同，江源半島的降價，似乎并沒有換來銷量上的飛躍。根據CRIC系統顯示，今年以來項目合計網簽7套單位，都是低層的兩至三房。
02
市場分化一直都在
有意思的是，這三個大幅降價的新盤，恰好分別位于外圍區、市區和市中心。
這足以說明，好地段不是萬能的。
無論是開發商，還是購房者，大家可以用“地段論”做判斷，但絕對不能“唯地段論”。房子好不好賣，價格穩不穩，更多是看短板以及綜合素質。
其次，樓市不會再有普漲普跌，分化持續存在。
就像開年后的這段時間，市場真變熱了，成交數據確實有所改善，但不妨礙個別樓盤還是賣不動，依然要降價。
而且分化的顆粒度，一定會細致到個盤和戶型。同一時期、同一條街上的兩個樓盤，銷售表現以及價格變化可以大相徑庭。
就像上面三個項目，價格都腰斬了，市場反饋還是有區別的。
最后一點，買房別只看價格，要看價值。
世界上的任何商品，都不會無緣無故漲價或降價。價格，往往是價值的體現。
因此，購房者真正要思考的，不是這套房子貴不貴，而是它的價格能否匹配它的價值。
就像以上三個樓盤，降價這么多，能買嗎？
當然可以。
畢竟，價格水分已經擠出來了，定價回歸理性。這個時候看房和做判斷，買家能看得更清晰。
唯一一點，就是你得明白：
要低價格，就得接受相對的缺陷。如果這些短板，并不是你在意的點，那又有何不為~
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