東部高鐵新城新進展：這個巨無霸舊改招標，住宅體量超百萬平！

來源：咚咚找房

3月27日，寶龍街道三棵松地塊土地整備利益統籌項目對外進行合作方公開交易招標，招標人為深圳市同樂股份合作公司。

本項目位于深圳市龍崗區寶龍街道東部高鐵新城范圍內，緊挨深圳坪山站，東臨新布路，南臨三棵松水庫，西臨東部過境高速，北臨沈海高速。

項目土地整備利益統籌實施范圍涉及的土地面積約為818,461.40平方米，實施范圍內地上永久性建筑物建筑面積為977,677.85平方米，水平投影面積為68,821.56平方米。

招商底價：在確保集體資產保值增值的前提下，本項目采用回遷物業的搬遷補償安置方式。

回遷物業按照留用土地權益價值（含撥付的土地整備資金中的直接補償費）等價值置換物業的方式核算，深圳市同樂股份合作公司及下屬相關分公司集體資產價值應回遷物業總建筑面積合計不低于191,170.90平方米，其中回遷工業廠房建筑面積不低于95,482.97平方米, 回遷旅館業建筑面積不低于36,008.00平方米，回遷商業建筑面積不低于17,500.00平方米, 回遷住宅建筑面積不低于42,179.93平方米。

▲項目范圍圖

留用土地規劃指標

根據《實施方案》和《實施方案（補充方案）》，本項目留用土地面積為252,794.74平方米，規劃用途為二類居住用地（R2）、二類居住用地+商業用地（R2+C1）、工業用地（M1），計容積率建筑面積1,422,782平方米（包含配套容積）,其中工業廠房建筑面積115,727平方米、旅館業建筑面積36,008平方米、住宅用地配套商業建筑面積17,500平方米、商品住房建筑面積為958,024平方米、無償移交政府住房234,233平方米、配套容積61,290平方米。

本項目土地移交、留用土地出讓擬分為二期開展：

一期范圍的留用土地面積為136,527.69平方米，包括11-30-02（M1）、25-04（R2）、22-08（R2）、12-17（R2+C1）、20-15（R2）共5宗地，規劃總建筑面積759,668平方米，其中住宅面積574,053平方米、商業7,500平方米、旅館業建筑36,008平方米、工業廠房115,727平方米、公共配套26,380平方米。

二期范圍的留用土地面積為116,267.05平方米，包括25-23（R2）、25-24（R2）、12-09（R2）、12-10（R2）、12-12（R2）、12-13（R2）共6宗地，規劃總建筑面積663,114平方米，其中商品房住宅面積383,971平方米、商業10,000平方米、無償移交保障房面積234,233平方米、公共配套34,910平方米。

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三棵松地塊是龍崗“最大”的土地整備項目之一。

2025年8月，深圳市龍崗區人民政府發布通告，宣布《寶龍街道同樂社區三棵松地塊土地整備利益統籌項目留用土地土地整備單元規劃》已正式通過深圳市城市規劃委員會法定圖則委員會審批。這標志著該項目在規劃層面完成了最關鍵的政策程序。

此前公示的規劃草案曾引發廣泛關注。根據草案，項目利益統籌范圍面積約為818461.40平方米（約81.85公頃），現狀總建筑面積約98萬平方米，以舊工業廠房為主。

經過整備規劃，這片土地將迎來脫胎換骨的變化。

項目共規劃了11宗留用土地，總用地面積約25.28萬平方米，規劃總容積高達142.28萬平方米。尤為引人注目的是，在11宗留用地中，有10宗為二類居住用地（含1宗商業用地），規劃住宅建筑面積超過117萬平方米。這意味著，在不久的將來，一個大型的現代化宜居社區將在寶龍街道崛起，為片區注入大量高品質的住宅供應。

大規模的土地整備，不僅僅是住宅的堆砌，更是城市功能的補短板。在規劃指標中，公共配套設施占據了相當重要的分量。

根據規劃，留用土地地塊內將配建大量的公共設施。除了總建面超百萬平方米的住宅，還規劃了總面積達數萬平方米的商業及旅館業建筑。

在教育方面，項目范圍內規劃了約2.45萬平方米的教育設施用地，將落實一所54班九年一貫制學校。此外，多個地塊均要求配建幼兒園、社區健康服務中心、老年人日間照料中心、公交首末站、公共充電站等設施。

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在東部高鐵新城片區，早已在建的比亞迪全球研發中心與儲能產業園項目備受關注。

該項目位于龍崗區寶龍街道新布新路東南側、丹梓大道北側，用地約65萬平方米，總建筑面積超330萬平方米，計劃投資200億元。首期占地66萬平方米，規劃建設132萬平方米研發空間及30萬平方米人才配套公寓，布局超50個前沿技術實驗室和11大研究院等。

▲比亞迪全球研發中心設計效果圖，以實際為準

從區位看，該項目位于坪山交通樞紐北側，交通優勢明顯。

根據《深圳市龍崗區國土空間分區規劃（2021—2035年）》，龍崗區構建“一芯兩核多支點”空間結構。其中，“東核”為“低碳智造核”，由國際低碳城、寶龍科技城、東部新能源科技新城三大片區組成，三棵松地塊正位于東部新能源科技新城規劃范圍內。

東部新能源科技新城定位為東部區域綜合性服務中心的重要門戶樞紐、深圳新能源產業發展的重要引擎及高質量發展的生態城區典范。

規劃以龍頭企業科技創新為引領，構建便捷高效的區域綜合交通網絡，推動產業創新與公共服務深度融合，貫徹站城一體化理念，與坪山中心協同打造深圳東部門戶樞紐，重點發展新能源戰略性新興產業及配套生產性服務業。