山東
在現實生活中，常常會遇到小區物業服務合同到期后，因業主委員會換屆、成員辭職等原因，未能及時續簽或重新選聘物業公司的情況。在此情況下，如果原物業公司未撤離而是繼續提供服務，業主也接受了服務，雙方之間的權利義務關系如何認定？業主能否以“沒有合同”為由拒交物業費？近日，陜西省漢中市漢臺區人民法院審結了一起這樣的物業服務合同糾紛案。
2020年11月18日，某小區業主委員會經業主大會同意，與漢中某物業公司簽訂了《物業管理服務合同》，約定由該物業公司對小區進行物業管理服務，并對物業費、公攤水電費、管污清理費、垃圾清運費等收費標準及委托管理期限，進行了詳細約定。合同簽訂后，該物業公司一直按照約定提供物業服務。2022年1月一期物業合同到期后，業主委員會既未與該物業公司續簽合同，也未聯系其他物業公司進駐，該物業公司便繼續為小區提供物業服務至今。
小區業主之一的李某自物業合同到期后，便拖欠物業費及相關費用，經物業公司多次催促提醒仍不予繳納。物業公司遂訴至法院，要求李某支付拖欠的物業服務相關費用及滯納金合計10855元。
法院經審理后認為，原告物業公司依照與小區業主委員會簽訂的《物業管理服務合同》入駐該小區，并向包括被告李某在內的廣大業主履行了提供物業服務的義務，被告李某作為服務對象，應當履行向原告交納物業服務費的義務。《中華人民共和國民法典》第九百四十八條規定：“物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。”
本案中，合同到期后因小區業主委員會成員辭職等客觀原因，導致未作出續聘或另聘物業公司的決定，原告繼續提供服務，雙方之間已經形成不定期物業服務合同關系，原合同約定的收費標準等內容對雙方仍有約束力。被告作為接受服務的業主，理應履行交納物業費的義務。故原告主張被告支付拖欠物業費的訴訟請求，符合合同約定及法律規定，法院予以支持。
物業服務企業與業主之間系相互依存關系，良好的小區環境需要物業公司和全體業主的共同努力，為便于化解矛盾，構建和諧的業主與物業關系，對原告主張的6711元滯納金不予支持。最終法院依法判決被告李某支付原告某物業公司2022年1月1日至2025年11月30日期間的物業服務費及公攤水電費、管污清理費、垃圾費共4081元。
判決作出后，雙方均未上訴，判決現已生效。
法官提醒
物業服務涉及千千萬萬小區業主的切身利益，物業合同到期后“服務不停、繳費不止”的現象，在實踐中較為常見。當物業公司提供了服務，業主也實際接受了服務時，雙方形成事實上的物業服務關系。即便物業服務期限屆滿，業主也不得以“無書面合同”為由拒交物業費，否則將構成違約。如對服務質量有異議，應通過正常途徑主張權利（如要求公司整改、向業委會反映等），而非以消極拒交物業費的方式對抗。
業主委員會作為全體業主的代表，應密切關注物業服務合同期限，合同到期前及時啟動續聘或選聘程序，避免因自身原因導致小區管理陷入“真空期”，雙方進而“推諉扯皮”，損害全體業主的共同利益。物業公司則應嚴格按照合同約定提供服務，合同到期后如有意向繼續提供服務，則應主動與業主委員會溝通聯系，爭取盡快明確續聘事宜，避免因合同性質不明引發不必要的糾紛。
和諧的物業服務關系，需要物業公司與全體業主相互理解、共同維護，各方均應在法律范圍內行使權利、履行義務，方能共建舒適安寧的美好家園。
轉自：山東高法
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