購房人不幸離世，繼承人無力還貸可否主張合同解除？

魯法案例【2026】216

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案情簡介

辛某某與某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房預(yù)售合同，以按揭貸款方式購買房屋一套，支付首付款，并向銀行辦理貸款。案涉房屋辦理預(yù)告登記與抵押預(yù)告登記，但尚未交付，亦未辦理正式產(chǎn)權(quán)登記及抵押權(quán)登記。期間，辛某某突發(fā)疾病離世，其父母為法定第一順位繼承人，年事已高、無固定收入與穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)來源，客觀上無力繼續(xù)償還房貸，亦不愿承繼案涉合同權(quán)利義務(wù)，購房自住的合同目的已無法實(shí)現(xiàn)。辛某某的父母遂訴至法院，請求解除商品房買賣合同及個人購房借款擔(dān)保合同，判令開發(fā)商返還首付款和已還貸款本息，并由開發(fā)商清償剩余銀行貸款。

法院審理

法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)在于案涉商品房買賣合同及個人購房借款擔(dān)保合同應(yīng)否解除，以及合同解除后的責(zé)任分配問題。

首先，關(guān)于合同解除問題。《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規(guī)定，因不可抗力或一方違約致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人可以解除合同。本案買受人辛某某在合同履行期間因病死亡，其生前以自住目的訂立購房合同，現(xiàn)因主體消亡導(dǎo)致合同目的客觀上不能實(shí)現(xiàn)。作為法定第一順位繼承人的兩名原告均年邁且無固定收入，明確表示不繼承合同權(quán)利義務(wù)，亦無能力繼續(xù)履行合同。該情形屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，若繼續(xù)履行將對繼承人顯失公平，亦不符合合同訂立本旨，故案涉商品房買賣合同依法應(yīng)予解除。相應(yīng)地，借款擔(dān)保合同系以商品房買賣合同為基礎(chǔ)的從合同，主合同解除后，借款擔(dān)保合同的合同目的亦無法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)一并解除。合同解除時(shí)間應(yīng)以起訴狀副本分別送達(dá)各合同相對方之日為準(zhǔn)。

其次，關(guān)于合同解除后的法律后果。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息，分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。本案出賣人并無違約行為，系因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除，故應(yīng)遵循風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、公平返還、過錯免責(zé)的原則，處理后續(xù)返還與清償責(zé)任。商品房買賣合同及貸款合同解除后，出賣人應(yīng)當(dāng)將收取的購房款及貸款本息分別返還。據(jù)此，出賣人應(yīng)向買受人繼承人返還已付首付款及買受人生前已償還的貸款本息；剩余銀行貸款本息，由出賣人直接向銀行清償。案涉房屋抵押權(quán)預(yù)告登記，應(yīng)于貸款本息結(jié)清后予以注銷。

綜上，法院判決確認(rèn)案涉合同解除，由出賣人承擔(dān)相應(yīng)購房款及貸款本息的返還清償責(zé)任。

法官說法

購房置業(yè)是人民群眾最為關(guān)切的民生問題之一，商品房買賣及按揭貸款合同的履行，關(guān)系著每個家庭的居住保障、財(cái)產(chǎn)安全與生活穩(wěn)定。本案系買受人在合同履行期間不幸去世，引發(fā)的合同解除及后續(xù)責(zé)任分配糾紛。商品房預(yù)售合同履行過程中，買受人死亡導(dǎo)致合同主體滅失、合同目的客觀上無法實(shí)現(xiàn)；其法定繼承人明確表示不愿繼承合同權(quán)利義務(wù)，且經(jīng)審查確無能力繼續(xù)履行合同的，屬于不可歸責(zé)于合同雙方當(dāng)事人的事由。此時(shí)不應(yīng)機(jī)械要求繼承人一概繼承、繼續(xù)履約，而應(yīng)結(jié)合繼承人的年齡、身體狀況、收入水平、生活負(fù)擔(dān)等現(xiàn)實(shí)因素綜合考量，對明顯缺乏履行能力的繼承人給予司法關(guān)懷與公平保護(hù)。此種情形下，準(zhǔn)許解除合同，既符合《中華人民共和國民法典》關(guān)于 “合同目的不能實(shí)現(xiàn)” 的法定解除精神，也契合人民群眾對公平正義的樸素認(rèn)知，更彰顯司法對住房民生權(quán)益的溫度與擔(dān)當(dāng)。

同時(shí)需要明確，本案中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等均已依約履行合同義務(wù)，不存在違約行為。合同解除并非基于任何一方過錯，而是因買受人死亡這一客觀事件導(dǎo)致合同履行基礎(chǔ)喪失。人民法院在處理合同解除后的財(cái)產(chǎn)返還與貸款清償問題時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵循 “無過錯不擔(dān)責(zé)、公平返還、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)” 的裁判理念，既不加重?zé)o過錯方責(zé)任，也不讓守約方遭受不合理損失。商品房買賣合同與按揭貸款合同解除后，由出賣人向繼承人返還已付購房首付款及已償還貸款本息，并由出賣人向金融機(jī)構(gòu)清償剩余貸款本息。該處理方式既保護(hù)了老年繼承人的生存權(quán)益與財(cái)產(chǎn)權(quán)益，避免其因繼承合同背負(fù)過重經(jīng)濟(jì)壓力，又保障了金融機(jī)構(gòu)信貸資金安全，維護(hù)了房地產(chǎn)交易市場秩序，實(shí)現(xiàn)了多方利益平衡。

人民法院始終將人民群眾住房權(quán)益置于重要位置，對因意外、疾病等客觀原因?qū)е沦彿亢贤瑹o法繼續(xù)履行的困難家庭，依法給予公平救濟(jì)與適度傾斜保護(hù)，堅(jiān)決杜絕“購房不成、負(fù)債纏身”的不公平結(jié)果。同時(shí)，依法維護(hù)無過錯房地產(chǎn)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，守護(hù)交易安全與市場秩序，以公正司法踐行人民群眾 “住有所居” 的美好期待。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第五百六十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。

第五百九十條當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款商品房買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

轉(zhuǎn)自：山東高法