深圳第一區(qū)，給年輕人留了一扇門

01

城市競爭，進(jìn)入人才時(shí)代

中國城市競爭邏輯正在變化。

近幾年，各大城市在科創(chuàng)賽道上你追我趕，在資本市場上表現(xiàn)得淋漓盡致：

杭州因?yàn)椤傲↓垺彼⑵粒惶K州抓住AI和半導(dǎo)體行情，A股上市公司總市值一年翻倍，逼近4萬億元；合肥也因?yàn)殚L鑫科技沖刺科創(chuàng)板，單家企業(yè)估值就可能直奔2萬億。

這些城市的科技爆發(fā)力確實(shí)驚人，但如果把視線放到全國，你會(huì)發(fā)現(xiàn)真正的王者依然是深圳。

在A股上市公司總市值上，深圳已經(jīng)超過13萬億元，穩(wěn)居全國第二。

這是什么概念？13萬億不僅把上述風(fēng)頭正勁的合肥、蘇州、杭州三座城市的上市公司市值全部加起來都裝得下，甚至還超越了上海。

資本在向深圳集中，人口也在用腳投票。

在核心的人口增量指標(biāo)上，深圳已經(jīng)連續(xù)多年位居全國第一。

而在更具價(jià)值的“城區(qū)常住人口”上，深圳目前大概率已經(jīng)超越北京，晉升為僅次于上海的全國第二大城市。（注：城區(qū)常住人口不僅是國務(wù)院劃分超大特大城市、審批地鐵及配置國家重大公共資源和基建財(cái)政的法定依據(jù)，更直接決定了城市內(nèi)部就業(yè)密度、消費(fèi)和房地產(chǎn)市場的需求）

在科創(chuàng)時(shí)代，城市競爭的本質(zhì)是人才競爭，如何吸引人才，留住人才，正在決定一座城市的未來上限。

深圳為什么能贏？關(guān)鍵在于它既有豐富的就業(yè)機(jī)會(huì)，也有低成本入口。

南山，正是這個(gè)邏輯最典型的樣本。

2025年，南山GDP突破萬億元，達(dá)到10102.38億元，成為全國首個(gè)GDP破萬億的地市轄區(qū)；地均GDP約54億元/平方公里，人均GDP超過54萬元，它以不足深圳1/10的土地，貢獻(xiàn)了全市超過1/4的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出。

如果按照純市場邏輯，南山區(qū)的居住門檻會(huì)持續(xù)抬高，核心資源也會(huì)自然向高購買力家庭集中。

但南山仍然給年輕人留了一扇門。

以安居房山樾灣為例，它位于南山，占位前海媽灣，首付約39萬元起就能撬動(dòng)萬億城區(qū)，共享城市發(fā)展紅利。

在寸土寸金的深圳第一區(qū)，把一部分核心區(qū)居住機(jī)會(huì)留給年輕人、留給奮斗者，這種慷慨和擔(dān)當(dāng)，在全球高價(jià)值城區(qū)中并不多見。也說明了南山看重的不只是土地價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)格，更是人才的長期沉淀。

因?yàn)橛凶銐蚨嗟娜瞬牛杂凶銐蚨嗟膭?chuàng)新，這本身就是一種城市遠(yuǎn)見。

02

連開連爆，“山樾灣現(xiàn)象”席卷深圳樓市

深圳市場正出現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，叫“山樾灣現(xiàn)象”。

一、深圳第一個(gè)連續(xù)開盤、連續(xù)熱銷項(xiàng)目

從去年10月開庫以來，山樾灣除春節(jié)外，幾乎每25天一個(gè)周期，每月組織一次集中配售。

8個(gè)月開盤6次，平均每次成交264套，不打折，不降價(jià)，沒有啟動(dòng)渠道帶客。

這種高頻次的開盤，并且每一次都能熱銷的現(xiàn)象，在深圳歷史上還是首次。

更值得注意的是，山樾灣申購轉(zhuǎn)化率從此前約25%提升至約36%。

一個(gè)項(xiàng)目如果只靠短期熱度，批次越多，轉(zhuǎn)化率通常越低；山樾灣反而持續(xù)提升，說明市場在一輪輪申購中逐漸看清政策紅利、南山價(jià)值和真實(shí)價(jià)差，越來越認(rèn)可項(xiàng)目價(jià)值。

二、深圳歷史上銷量最好的安居房

2024年，山樾灣銷量占南山區(qū)全年新房成交量的58%。

2025年，山樾灣銷量占全市安居房總銷量的60%以上。

2026年，截至5月，山樾灣累計(jì)成交已突破870套，成交量位居深圳市的商品房全市第一。

三、深圳硬核催婚的“紅娘盤”

在申購期間，真的有年輕情侶為了符合購房資格，上午去領(lǐng)結(jié)婚證，下午趕來申購，因此不少客戶稱山樾灣為深圳“紅娘盤”。

山樾灣購房者呈現(xiàn)出年輕、單身、高知的特征，聚集了大量來自科技大廠、國企、事業(yè)單位的年輕人，一半以上是本科學(xué)歷，也不乏博士等高學(xué)歷人才，且單身人群占比超過40%。

據(jù)透露，項(xiàng)目方已經(jīng)在策劃組織業(yè)主相親活動(dòng)。誰也沒想到，一個(gè)硬核安居房竟然賣成了“脫單神盤”。

盡管山樾灣的成績已經(jīng)非常不錯(cuò)了，但市場上還會(huì)有一種聲音：山樾灣每個(gè)月都開盤，是不是因?yàn)椴缓觅u？沒人買？

這個(gè)理解，其實(shí)低估了山樾灣。

換一個(gè)角度看，假如脫掉“安居房”的標(biāo)簽，假如在“429新政”后，山樾灣面向全國購房者開放申購，以南山核心區(qū)、前海媽灣、3.7萬/㎡起、首付約39萬元起這樣的條件，它有沒有可能一夜清盤？

答案并不難判斷。

事實(shí)上，據(jù)項(xiàng)目反饋，每一輪申購中，都有大量客戶有強(qiáng)烈購買意愿，但因?yàn)樯绫Ｄ晗蕖⒓彝コ蓡T、戶籍條件等資格限制，暫時(shí)不符合購買條件。

更重要的是，山樾灣的數(shù)據(jù)更接近真實(shí)需求。

普通商品房熱銷，往往涉及認(rèn)購、渠道、優(yōu)惠、分批釋放房源等不同打法；但山樾灣是政府流程制選房，從申請(qǐng)、審核、公示到選房認(rèn)購，每一步都有明確規(guī)則。

客戶也有足夠時(shí)間看資料、比價(jià)格、研究政策，最終成交不是臨場沖動(dòng)，而是冷靜思考后的選擇。

所以，山樾灣現(xiàn)象最值得重視的地方，是一輪又一輪選房過程中，提供了一個(gè)觀察樣本：深圳第一區(qū)，如何把人口流入轉(zhuǎn)化為人才沉淀。

03

住房保障進(jìn)入新階段

山樾灣現(xiàn)象也證明了安居房開庫的正確性。

過去，一部分安居房資源沉淀在庫內(nèi)，庫內(nèi)家庭未必都有購買意愿，庫外家庭卻有大量真實(shí)需求。

房源在那里，需求也在那里，但兩者之間缺少更有效的連接。

開庫的價(jià)值，就在于它把原本靜態(tài)的存量房源，推向真實(shí)市場；把政策供給，轉(zhuǎn)化為家庭選擇；也讓政府通過一輪輪申購和選房，看清楚哪些家庭真正有需求，什么樣的房源最能吸引年輕人留下來。

接下來，安居房政策還有進(jìn)一步優(yōu)化的空間。

一方面，可以在堅(jiān)持公平、透明、規(guī)范的前提下，進(jìn)一步研究放寬申購門檻，讓更多長期在深工作、繳納社保、貢獻(xiàn)城市的人群納入覆蓋范圍。

另一方面，也可以探索更靈活的流轉(zhuǎn)機(jī)制。比如允許符合條件的家庭之間定向流轉(zhuǎn)，提高房源循環(huán)效率。

保障房政策越貼近真實(shí)需求，資源使用效率就越高，年輕人扎根深圳的信心也會(huì)越強(qiáng)。

山樾灣現(xiàn)象值得所有大城市學(xué)習(xí)和思考，在城市競爭進(jìn)入人才時(shí)代后，住房保障如何從民生工程，升級(jí)為人才沉淀、職住平衡和長期創(chuàng)新能力的一部分。

深圳第一區(qū)給年輕人留下的這扇門，最終留下的可能是下一代科學(xué)家、創(chuàng)業(yè)者和城市未來。

目前山樾灣新一輪申購已啟動(dòng)，有意向的客戶可點(diǎn)擊以下鏈接進(jìn)入深圳市住建局官網(wǎng)提交認(rèn)購申請(qǐng)：

https://zjj.sz.gov.cn/ztfw/zfbz/?from=index