從無人機互窺工地，到半月兩度聯(lián)手狂砸65億！？濱江、綠城的相愛相殺...

全國豪宅看杭州，而當(dāng)今杭州豪宅江湖，正在上演一場“王座保衛(wèi)戰(zhàn)”。

半個月內(nèi)，兩大本土霸主——濱江與綠城兩度聯(lián)手，在土地拍賣場上砸下近65億，接連奪下蕭山、未科兩大地王。

明面上，這是濱綠“雙子星”強強聯(lián)手的宣言。

但在聚光燈之外，建發(fā)、中海、保利等外來“諸侯”早已兵臨城下，用建發(fā)棲湖云莊、中海萬潮玖序、保利天珺等一個個破紀(jì)錄的頂豪項目，悄然改變著杭州豪宅的審美與價格體系。

前兩天業(yè)內(nèi)一同去踩盤的濱江·望天際，更是讓人嘆為觀止。

這標(biāo)志著，杭州頂豪的競爭邏輯已徹底改變：

拼文化、卷審美的產(chǎn)品“在地化”成為刺破價格上限的新抓手。

而且隨著進(jìn)入門檻和競爭難度指數(shù)級上升，杭州樓市正在進(jìn)入“巨頭博弈時代”：

核心資產(chǎn)只有極少數(shù)幾家房企吃得下，中小房企不聯(lián)手，就意味著出局。

所以，濱江與綠城的這次聯(lián)手也并非偶然。

這既是巨頭間為了分?jǐn)傦L(fēng)險、鎖定核心資產(chǎn)的最優(yōu)解，更是兩大本土王者面對“外來挑戰(zhàn)”，聯(lián)手捍衛(wèi)定價權(quán)的一場戰(zhàn)略性反擊。

問題是，這一次，濱綠這塊“金字招牌”，還能奏效嗎？

01

從“無人機互窺”到“聯(lián)手拿地”

最了解的對手，亦是最可靠的隊友

4月30日，蕭山市北。

濱綠聯(lián)合體以26.09億元拿下市北單 元 地塊，樓面價36170元/㎡，溢價率57.3%，刷新板塊地價紀(jì)錄。

5月15日，未來科技城。

面對杭州首宗“組合打包”出讓的純宅地 ，濱綠聯(lián)合體經(jīng)過86輪鏖戰(zhàn)，以38.86億元一舉拿下。

其中，低密地塊樓面價飆升至42387元/㎡，不僅捅破未科地價天花板，更將是未科塔尖購買力的極限壓力測試。

曾經(jīng) 輪 流坐莊的“絕代雙驕”，為何突然從對手變成盟友？

總結(jié)起來就一個詞：巨頭聯(lián)盟。

這既是高地價下的風(fēng)險共擔(dān)，也是產(chǎn)品力與效率的能力互補。

當(dāng)前的杭州市場，供給側(cè)優(yōu)質(zhì)地塊收縮，拿地門檻節(jié)節(jié)攀升，從未來科技城地塊的“組合 出讓”就 能看出：

這已不是中小玩家的牌局。既要考驗大體量資金池，又要求具備”高容”和“低密”的雙重產(chǎn)品系打造能力。

而這只是開始， 一旦“ 組合出讓出地王 ” 的模式跑通，未來地市的廝殺必然更加血腥。

在這種變局之下， 牽手老對家 就是低風(fēng)險高收益的最優(yōu)組合。

對打這么年，對方 實 力有多 強 勁沒人會比正面交鋒的彼此更清楚。此前甚至聽說濱綠雙方會 用無人機來窺探對方工地施工進(jìn)度情況

更何況，綠城濱江技能互補，這些年來也沒少握手言和“一致對外 ”。

2006年，杭汽發(fā)地塊，雙方首次聯(lián)手。以36.3億元拿下地塊，共同打造杭州豪宅史上的標(biāo)桿——武林壹號。

武林壹號實景圖

宋衛(wèi)平要賣 1 萬美元/平的浪漫暢想和對產(chǎn)品的偏執(zhí)，遇上了 戚金興務(wù)實可靠能抗事，從毛地出、讓工廠搬遷，到7.6萬/平?jīng)_破當(dāng)年杭州天花板。

這既是兩家產(chǎn)品力的巔峰碰撞， 更定義了杭州頂豪的價格體系。至 今武林壹號二手 房 成交價都穩(wěn)居10萬+，是公認(rèn)的穿越周期硬通貨。

登上神壇，也埋下了濱綠此后“競合”關(guān)系的伏筆：在頂級資源的爭奪上，合作比對抗更有利可圖。

2020年代，合作走向常態(tài)，濱綠聯(lián)手滲透進(jìn)從頂豪到改善的各個賽道。

在江河匯流區(qū)，江河鳴翠驗證了雙品牌在限價時代的溢價能力；在奧體，奧映鳴翠府更是將均價推至8.7萬/㎡，較此前限價上漲約89%，首開即罄。

這些項目證明了——濱綠聯(lián)手，具備重新定義板塊價格的能力。

而且艷姐發(fā)現(xiàn)，在這些項目中，雙方摸索出一套成熟的“分工模式”：

綠城主導(dǎo)設(shè)計語言與產(chǎn)品調(diào)性，濱江發(fā)揮高周轉(zhuǎn)與強工程管控的優(yōu)勢。

“綠城出品+濱江營造”，成了杭州高端市場的“金字招牌”。

這一次，一口氣連拿兩幅區(qū)域地王，濱綠的意圖不言而喻。

一邊是蕭山市北的“地價天花板”，另一邊是未來科技城的“6萬+價格大關(guān)”，他們要守住的，不僅是兩座地王，更是杭州樓市的濱綠時代。

02

濱綠頭部地位猶穩(wěn)

但群狼環(huán)伺

濱綠聯(lián)手，看似主動出擊，其實更是嗅到危機后的“以攻為守”。

2025年的杭州樓市成績單，看總量，濱綠依然是王者。

2025年杭州十區(qū)商品房住宅賣了1937.75億，綠城賣了501億，濱江賣了499億，兩家加起來剛好踩過千億門檻；近一半的市場被他倆吃下。

榜一榜二大哥聯(lián)手——規(guī)模就是最大的護(hù)城河。

表面看依然是“雙寡頭”格局，但細(xì)看數(shù)據(jù)，暗流早已涌動。

建發(fā)這個曾經(jīng)在杭州不算頭部的“外來戶”，去年一口氣沖到了前四，銷售額接近200億。

更關(guān)鍵的是，建發(fā)不是靠郊區(qū)剛需盤堆出來的數(shù)字，它的主戰(zhàn)場是錢江新城二期、蔣村這樣的核心區(qū)，賣的都是單價5萬+、8萬+的高端項目。

不走農(nóng)村包圍城市路線，直接高端+頂豪賽道硬碰硬，這已成為“外來王者”布局杭州的新共識。

建發(fā)不是孤例。

中海萬潮玖序和海潮玖序“雙玖序”、保利天珺和天奕“天系雙子”，戰(zhàn)略和建發(fā)如出一轍：

自上而下的完成品牌滲透，用高端項目這把尖刀，直接捅向濱綠最賺錢的腹地。

雖然目標(biāo)一致，但這三家破局的“殺手锏”卻各具特色，正好代表了當(dāng)下三種不同側(cè)重的頂豪玩法：

建發(fā)：卷“文化敘事”的新中式刺客

建發(fā)靠“云啟系”和“棲湖系”打天下，布局的直接是瞄準(zhǔn)杭州核心區(qū)。

錢二上城區(qū)的新中式大宅建發(fā)華發(fā)·江華璽云，還有近期入市的蔣村地王棲湖云莊，中式美學(xué)的低調(diào)內(nèi)斂和極致儀式感，精準(zhǔn)狙擊老錢階層的世宅大院收藏心智。

建發(fā)棲湖云莊

棲湖云莊開盤不過半月，網(wǎng)簽已達(dá)40+套，去化已超整盤一半以上的房源；起步都得6000萬+，單套最高達(dá)約1.9億。

中海：卷“國際視野”的價格破局者

先是重磅拿出頂級產(chǎn)品線中海玖序，更是一口氣落下雙子。一開始就瞄準(zhǔn)了杭州價格天花板，要重塑杭州頂豪定價權(quán)。

不僅請來扎哈事務(wù)所操刀，用流線型立面、全景艙戶型，打造出極具未來感的江岸地標(biāo)；還有17.5米高差的峽谷綠洲，七星排布引江入戶...

中海萬潮玖序

于是萬潮玖序一上場，就把高層均價拉到了10.5萬/㎡，成為杭州首個破10萬的高層頂豪。更炸裂的是，艷姐聽說已經(jīng)火到 “有錢也沒有票” ！

保利：卷“情緒價值”的文化在地派

杭州保利是這兩年玩“情緒共鳴”的一把好手。

在卷中卷的快節(jié)奏未來科技城，就利用5.4米的整體抬升設(shè)計，創(chuàng)造懸浮的松弛島——保利天奕。

那在“杭州曼哈頓”的奧體，龍井春芽、宋瓷冰裂紋的國家建筑美學(xué)專利，就是其在地文化最透徹的轉(zhuǎn)譯。

保利天珺

2026年1-4月，保利·天珺累計網(wǎng)簽金額達(dá)24.8億元，位列杭州十區(qū)新建商品住宅成交金額TOP1。

建發(fā)用中式意境搶老錢，中海用國際設(shè)計定高價，保利用在地文化抓共鳴。看似打法各異，但都在動搖濱綠在杭州豪宅市場長期把持的“產(chǎn)品定義權(quán)”和“審美話語權(quán)”。

外來王者奇招頻出，濱綠江山仍在但驚喜不足。

面對此番強敵環(huán)伺的塔尖客群心智爭奪戰(zhàn)，將后背交給老對手兼老朋友，攜手打一場硬仗，成了最優(yōu)解。

布局全國化+代建，規(guī)模和安全邊際兩手抓的綠城；深耕浙江，用物業(yè)服務(wù)夯實高市占率絕對話語權(quán)的濱江；勢必要在這場硬仗中再造一個“武林壹號”式的產(chǎn)品豐碑，才可能在諸神之戰(zhàn)中，贏回定價的權(quán)杖。

03

六大地王項目入市

綠城和濱江的王座還穩(wěn)嗎？

如果要理解2026年濱綠聯(lián)手防守的緊迫，或許要回到2025年——這場改變格局的土地盛宴。

這一年，杭州土拍市場幾乎每月都在刷新認(rèn)知：

一開年，濱江率先出手，以樓面價64834元/㎡拿下湖墅單元地塊，這幅溢價71.25%的單價地王，正是濱杭傳麒府。

真正的瘋狂，在3月最后一周集中爆發(fā)。

濱江在奧體經(jīng)過72輪鏖戰(zhàn)，以77409元/㎡將杭州單價地王紀(jì)錄抬升到一個新高度——濱江·望天際誕生。

僅72小時后，建發(fā)在蔣村殺出，以88029元/㎡的價格，將這把“地王權(quán)杖”再次奪走——建發(fā)·棲湖云莊就此定鼎。

同日，中海在望江砸下80.78億元，一舉鎖定年度總價地王——海潮玖序亮相。和2024濱江地王萬潮玖序遙相呼應(yīng)，中海杭州雙玖序格局正式確立。

短短四天，三塊地王，兩大紀(jì)錄被破，近160億資金砸下。杭州樓市的情緒與預(yù)期，在這一周被徹底點燃。

此后市場進(jìn)入板塊地王階段，杭州的土地?zé)岫葟娜衅諠q轉(zhuǎn)向了核心板塊內(nèi)部的價值重估。

6月27日，錢江世紀(jì)城核心地塊由金帝以總價55.78億元、樓板價54473元/㎡競得，拿下蕭山總 價單 價雙料地王；這正是由濱江操盤的奧映世紀(jì)。

至此，被業(yè)內(nèi)戲稱為圍獵杭州塔尖市場的“六小龍”正式集結(jié)。

而這熱鬧的背后，是杭州七年限房價競地價的松綁。

隨著這群天量資金投喂出的“猛獸來襲”，2026年的杭州樓市迎來了新時代。

建發(fā)·棲湖云莊均價站上15.4萬元/㎡，部分排屋超16萬+；濱江·望天際吹風(fēng)價突破16萬元/㎡，直接將杭州房價拉入了“15萬+”時代。

傳麒府大戶型需驗資3800萬元，創(chuàng)下杭州最高驗資看房紀(jì)錄。

奧映世紀(jì)、棲湖云莊等項目的客戶中，出現(xiàn)了大量“在上海的老浙江人”和一線城市高凈值人群。

復(fù)盤這場地王盛宴，艷姐看到了一個鮮明的分野：

這場頂豪爭奪戰(zhàn)濱江還沖在第一線，手握望天際、傳麒府、奧映世紀(jì)三小龍；而綠城缺席地王之爭，拿地重心更聚焦于錢二、奧體南等主流改善板塊。

從拿地總額也能看出，杭州依舊是綠城的重倉之地，208.5億元的拿地金額占其全國總投入511億的四成；只是和梭哈杭州的濱江相比，顯得克制。

今年兩位大佬聯(lián)手拿下兩塊區(qū)域地王，說明板塊定價權(quán)的王者之爭才剛拉開序幕。

說到底，這場“王座保衛(wèi)戰(zhàn)”爭奪的從來不只是銷售排名，而是定義“好房子”的話語權(quán)。

濱綠用武林壹號定義了上一個時代，如今，六小龍正試圖開啟下一個時代。濱綠半個月砸下的這65億也預(yù)示著“定價權(quán)保衛(wèi)戰(zhàn)”的號角又吹響了。

當(dāng)房企為王座廝殺時，也逼出了杭州最強產(chǎn)品力。最大的贏家，或許是迎來好房子時代的我們。

主編：張艷

責(zé)編：閃閃

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