大勢(shì)已定！2026年下半年房?jī)r(jià)上漲城市將越來越多，兩類房子或領(lǐng)漲

最近路過家門口的中介門店，大概率會(huì)發(fā)現(xiàn)明顯變化：以前門可羅雀的店面開始人頭攢動(dòng)，業(yè)主群里掛了半年的房源有人悄悄調(diào)價(jià)，朋友圈的中介發(fā)房源的頻率翻了倍，連文案都透著市場(chǎng)回暖的信號(hào)。

這不是個(gè)別現(xiàn)象，而是5月以來全國(guó)樓市的真實(shí)寫照。4月28日中央政治局會(huì)議“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新”的17字定調(diào)，給市場(chǎng)吃下定心丸，緊接著5月住建部、央行等六大部委密集出臺(tái)政策，從首付利率到稅費(fèi)減免，從存量盤活到房企融資，全鏈條政策支持下，樓市筑底態(tài)勢(shì)已然明確。

不出意外，2026年下半年，房?jī)r(jià)上漲的城市將越來越多，這背后是多重?cái)?shù)據(jù)支撐和深層邏輯推動(dòng)，每一點(diǎn)都和普通人買房、賣房、換房息息相關(guān)。

一、市場(chǎng)筑底信號(hào)拉滿，權(quán)威數(shù)據(jù)不會(huì)騙人

先看最直觀的官方房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局5月18日發(fā)布的4月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，4月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有14個(gè)，較3月增加4個(gè)；一線城市新房、二手房連續(xù)2個(gè)月環(huán)比上漲，二手房更是全線飄紅，上海漲幅0.7%、北京0.3%，廣州和深圳也均有小幅上漲。

二三線城市雖仍有部分下跌，但降幅持續(xù)收窄，南京4月新房環(huán)比漲0.3%、二手房止跌回升，武漢核心區(qū)樓盤成交價(jià)較3月悄悄漲了2%-3%。南京中介小李說，手里的房源業(yè)主報(bào)價(jià)普遍上調(diào)5%，議價(jià)空間大幅縮水，以前能談10萬(wàn)的房源，現(xiàn)在最多讓5萬(wàn)，這是市場(chǎng)最真實(shí)的反饋。

土地市場(chǎng)也傳來積極信號(hào)，4月全國(guó)300城宅地平均樓板價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)2%，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度明顯回升，開發(fā)商拿地信心逐步恢復(fù)，這是樓市基本面向好的重要前兆。

購(gòu)房者信心更是肉眼可見提升，中指院5月17日發(fā)布的置業(yè)意愿調(diào)查報(bào)告顯示，4月一線城市購(gòu)房信心指數(shù)環(huán)比上升3.1個(gè)百分點(diǎn)，整體市場(chǎng)信心呈企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。北京的小張觀望一年多，最近終于入手89平兩居，他的想法很有代表性：“政策給力、利率又低，身邊朋友都出手了，再等怕錯(cuò)過窗口期。”

這幾年累積的購(gòu)房需求也在集中釋放，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月前兩周全國(guó)50城新房成交量環(huán)比上漲18.7%，二手房上漲22.3%，帶看量是去年同期的兩倍多。廣州更是再現(xiàn)樓市熱度，5月10日海珠區(qū)保利海韻項(xiàng)目開盤，推售338套房源成交324套，兩分半鐘基本售罄，認(rèn)籌超700組，認(rèn)購(gòu)金額約18.2億元，去化率達(dá)96%，這樣的熱度久違了。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，這輪政策是2025年以來最全面的組合拳，剛需和改善型需求的觀望情緒快速消退，市場(chǎng)成交回暖是必然結(jié)果。

二、四大深層邏輯，合力推動(dòng)樓市向好

如果說數(shù)據(jù)是市場(chǎng)的“體溫計(jì)”，那背后的四大深層邏輯，就是樓市回暖的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，這輪轉(zhuǎn)變并非偶然，而是多方因素共同作用的結(jié)果。

第一，房東心態(tài)轉(zhuǎn)變，低價(jià)房源持續(xù)減少。現(xiàn)在手握房源的業(yè)主，早已不是之前急著降價(jià)拋售的狀態(tài)，大家心里都有桿秤：價(jià)格不到預(yù)期，寧愿持有也不虧本賣房，躺平等待樓市回暖成了主流。上海浦東某小區(qū)業(yè)主群里，有業(yè)主直接撤掉掛牌房源，留言“等行情好了再賣”，這種心態(tài)直接導(dǎo)致二手房市場(chǎng)低價(jià)房源不斷減少，市場(chǎng)底部自然慢慢抬升。

第二，資金無處可去，樓市成了穩(wěn)健“避風(fēng)港”。當(dāng)下的理財(cái)市場(chǎng)，普通人的選擇其實(shí)不多：四大國(guó)有銀行2026年5月最新執(zhí)行的三年期定期存款利率僅1.25%，五年期1.30%，利息連通脹都跑不贏；股市這邊，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)盈利承壓，前期爆炒的科技股泡沫明顯，普通散戶不敢輕易入場(chǎng)。手里的閑錢總得找個(gè)去處，而樓市經(jīng)過這幾年調(diào)整，泡沫已大幅擠壓，一些聰明資金開始悄悄介入優(yōu)質(zhì)房源，上海一位投資客近期入手兩套核心區(qū)小戶型，直言“租金回報(bào)率能到3%，比存銀行靠譜多了”。

第三，房企走出泥潭，從“以價(jià)換量”到追求利潤(rùn)。經(jīng)過兩年多的行業(yè)調(diào)整，不少優(yōu)質(zhì)房企逐步擺脫債務(wù)壓力，現(xiàn)金流狀況明顯改善。以前為了回籠資金，不得不虧本賣房、大打折扣，現(xiàn)在市場(chǎng)回暖，房企也開始收緊優(yōu)惠、追求利潤(rùn)。徐州一位開發(fā)商坦言，旗下新盤折扣從之前的85折收緊到92折，“再降價(jià)就沒利潤(rùn)了，現(xiàn)在市場(chǎng)有起色，沒必要再賤賣”，這種從“以價(jià)換量”到“保量求利”的轉(zhuǎn)變，正在全國(guó)房企中蔓延。

第四，銀行發(fā)力房貸業(yè)務(wù)，補(bǔ)充業(yè)績(jī)?nèi)笨凇ＹJ款利率持續(xù)走低，銀行存貸利差不斷收窄，收益狀況受到影響，而房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)低、周期長(zhǎng)，是銀行的優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)。為了提升業(yè)績(jī)，銀行不僅積極推廣低息房貸，還簡(jiǎn)化審批流程，甚至主動(dòng)為存量客戶辦理房貸利率批量下調(diào)。武漢的梁先生就享受到了這份紅利，貸113萬(wàn)公積金、期限27年，降息后月供從5188元降到5034元，總利息少了49824元，相當(dāng)于白得一個(gè)車位，這樣的減負(fù)力度，實(shí)實(shí)在在刺激著購(gòu)房需求。

這四大因素形成合力，推動(dòng)樓市朝著向好的方向發(fā)展，下半年房?jī)r(jià)上漲的城市越來越多，也就成了理所當(dāng)然的趨勢(shì)。

三、這兩類房子最可能率先領(lǐng)漲，看看你家的在不在其中

大家最關(guān)心的問題，莫過于“自己的房子會(huì)不會(huì)漲”，結(jié)合當(dāng)前政策和市場(chǎng)趨勢(shì)，有兩類房子最有可能率先迎來漲價(jià)，成為市場(chǎng)中的“香餑餑”。

第一類：核心區(qū)的“老破小”，國(guó)資下場(chǎng)收購(gòu)成為最大利好。5月21日上海市房管局官方發(fā)布，今年2月初至今，上海已收購(gòu)523套存量二手房用作保障性租賃住房，其中徐匯區(qū)458套、浦東新區(qū)64套，主要集中在徐匯、浦東、靜安三大核心區(qū)，聚焦“70平方米以下、總價(jià)400萬(wàn)元以下”的小戶型，這些房源大多是大家口中的“老破小”。今年二季度，上海這項(xiàng)試點(diǎn)還將擴(kuò)容，覆蓋黃浦、長(zhǎng)寧、虹口等多個(gè)中心城區(qū)。

上海不是個(gè)例，徐州、西安、常州等城市也紛紛跟進(jìn)國(guó)資收購(gòu)存量房政策，收購(gòu)價(jià)格多為市場(chǎng)價(jià)的8-9折，核心區(qū)房源甚至能給到9.2折。徐州的開發(fā)商老王直言，旗下幾十套現(xiàn)房被當(dāng)?shù)貒?guó)企9折收購(gòu)改造成人才公寓，回款瞬間到位，徹底解決了現(xiàn)金流難題；西安則用專項(xiàng)債收購(gòu)3個(gè)樓盤2000多套存量房，改造成公租房和青年公寓，既化解了房企庫(kù)存，又保障了新就業(yè)大學(xué)生住房需求。國(guó)資下場(chǎng)直接減少了核心區(qū)“老破小”的供應(yīng)，也為這類房源提供了穩(wěn)定的價(jià)格支撐，價(jià)值重估是必然。

第二類：次新小區(qū)房源，被錯(cuò)殺的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)迎來價(jià)值回歸。這類房齡5-10年的次新房，品質(zhì)不錯(cuò)、戶型先進(jìn)，物業(yè)管理也相對(duì)完善，在之前的樓市調(diào)整中，為了和新房競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格被過度壓低，屬于典型的“錯(cuò)殺資產(chǎn)”。隨著市場(chǎng)回暖，其高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)開始凸顯，成為剛需和改善群體的首選。北京朝陽(yáng)區(qū)某次新小區(qū)，近期成交價(jià)環(huán)比漲了3%，成交周期從之前的45天縮短到25天，中介說現(xiàn)在咨詢和購(gòu)買次新房的客戶占比超六成，“不用等交房、拎包就能住，性價(jià)比比新房高多了”。

最后幾點(diǎn)實(shí)在提醒

需要明確的是，這輪樓市回暖并非“一刀切”的全面上漲，而是結(jié)構(gòu)性分化的行情。全國(guó)首套房首付最低15%、二套房20%是統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，但各地可因城施策，比如上海二套房首付仍為25%；三四線城市庫(kù)存壓力依舊較大，部分城市去化周期超30個(gè)月，市場(chǎng)回暖還需要時(shí)間。

對(duì)于購(gòu)房者來說，當(dāng)下買房更要擦亮眼睛，優(yōu)先選擇人口流入多、產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)的核心城市和核心板塊，避開遠(yuǎn)郊新區(qū)、缺乏配套的冷門區(qū)域；對(duì)于房東來說，核心區(qū)的“老破小”和次新房可多關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，而三四線城市的遠(yuǎn)郊房源，暫時(shí)還需保持理性。

市場(chǎng)趨勢(shì)已經(jīng)明確，選對(duì)房子，才有可能趕上這輪回暖行情。