事關物業專項維修資金，大連擬出新規

5月25日

大連市住房和城鄉建設局發布

關于對《大連市物業專項維修資金管理辦法

（第二輪征求意見稿）》征求意見的通知

為進一步加強大連市房屋專項維修資金使用管理工作，切實提高大連市維修資金管理工作水平，更好地發揮維修資金作為房屋養老金作用。根據對第一次征求意見反饋情況，大連市住房和城鄉建設局對相關條款進行了修改完善，形成了《大連市物業專項維修資金管理辦法（第二輪征求意見稿）》。現再次向社會公開征求意見，有關單位和各界人士可通過以下途徑提出修改意見：

（一）信函：通過信函方式直接將意見寄至市住房城鄉建設局物業與房屋安全處（大連市甘井子區東北北路101號1066房間）。

（二）電話：0411-65851015。

（三）電子郵件：

mujenny2023@163.com。

意見反饋截止時間為2026年6月25日。

附件：（滑動查看全文）

大連市物業專項維修資金管理辦法

（第二輪征求意見稿）

第一章 總則

第一條為加強物業專項維修資金管理，保障物業共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護物業專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《遼寧省物業管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、法規的規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱物業專項維修資金（以下簡稱維修資金），是指專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱物業共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢房屋內業主共有的部位，一般包括：房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面（含陽臺外墻面）、單元門、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由房屋業主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設施、安保設施、避雷設施、排水設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備用房等。

第三條本辦法適用于大連市中山區、西崗區、沙河口區、甘井子區和大連高新技術產業園區國有土地范圍內維修資金的交存、使用、管理和監督。

第四條維修資金管理遵循專戶存儲、專款專用、業主決策、政府監督的原則。

第五條市住房和城鄉建設行政主管部門（以下簡稱市物業行政主管部門）負責維修資金政策制定，并會同市財政部門負責對維修資金管理工作進行指導和監督。

市住房城鄉建設事務服務中心（以下簡稱市住建中心）負責維修資金的管理、使用、歸集、存儲、保值增值、資金撥付和信息查詢服務等工作。

區物業行政主管部門負責指導、協調、監督轄區內維修資金劃轉使用工作；負責處理維修相關的信訪投訴工作；負責維修資金使用、維修方案調整上報材料的備案。

街道辦事處負責監督指導業主大會、對業主大會決議進行審核確認并留存表決材料；負責對維修資金開戶、使用、維修方案調整的上報材料進行審核確認；對未成立業主委員會的住宅小區，負責監督指導社區居（村）委會代行業主委員會職責；調解維修資金管理糾紛，負責處理業主表決相關的信訪投訴工作。

財政、審計、監察、自然資源、市場監管以及消防救援機構，按照各自職責做好維修資金監督管理的相關工作。

第二章 維修資金的交存

第六條維修資金交存范圍包括：

（一）住宅，但一個業主所有且與其他房屋不具有共用部位、共用設施設備的除外；

（二）住宅小區內的非住宅，以及住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

第七條 維修資金交存標準：

（一）2017年7月1日以后在取得國有建設用地使用權成交確認書或劃撥決定書的土地上建設的房屋，應當按照以下標準交存首期維修資金：

1．電梯房屋每平方米建筑面積交存200元，其中業主交存50元，開發建設單位交存150元（含電梯專項70元）；

2．無電梯房屋每平方米建筑面積交存130元，其中業主交存50元，開發建設單位交存80元；

3．地下建筑物及不共用公共電梯的房屋按無電梯房屋標準交存。

（二）1998年7月2日至2017年6月30日期間，在取得國有建設用地使用權成交確認書（中標通知書）或劃撥決定書的土地上建設的房屋，業主應當按照每平方米建筑面積40元的標準交存首期維修資金，開發建設單位應當按照每平方米建筑面積66元的標準交存首期維修資金。

（三）出售公有住房的，業主應當按照所擁有房屋的建筑面積每平方米20元的標準交存首期維修資金，售房單位應當按照公有住房售房成本價20%的標準從售房款中一次性提取維修資金。

第八條業主交存的維修資金屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第九條進行房屋預售的開發建設單位應在辦理預售許可證后30日內、購房合同網上備案前，按照預測繪面積交存維修資金，同時代交開發項目涉及的業主應交維修資金。在辦理房屋初始登記時，按照最終房屋面積測繪成果報告和多退少補的原則進行維修資金決算。

進行現房銷售的開發建設單位應在辦理現房銷售備案證后30日內、房屋初始登記前一次性交存維修資金，同時代交開發項目涉及的業主應交維修資金。

業主應在辦理房屋入住手續前，向開發建設單位支付其應交維修資金部分。

購買公有住房的業主應在辦理房屋產權時，將首期維修資金存入公有住房維修資金專戶。

公有住房售房單位應在收到售房款之日起30日內，將提取的維修資金存入公有住房維修資金專戶。

逾期未按規定交存維修資金的，自逾期開始之日起計息，利率按市物業行政主管部門與維修資金專戶銀行約定的同期利率計算。

第十條維修資金專戶由市物業行政主管部門或其委托的事業單位通過公開招標方式選取設立。維修資金專戶的開戶銀行須報市財政部門審批備案。維修資金交存應當使用由財政部門統一監制的維修資金專用票據。

第十一條維修資金實行專戶存儲。業主交存的維修資金以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設業主分戶賬；公有住房售房單位交存的維修資金以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；開發建設單位交存的維修資金以物業管理區域為單位設賬，按幢設分戶賬；電梯專項維修資金以物業管理區域為單位單獨設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第十二條業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續交。成立業主大會的，續交維修資金的方案由業主委員會擬訂，提交業主大會通過后，由業主委員會具體實施；未成立業主大會的，由所在地街道辦事處組織業主按照現行維修資金交存標準及時續籌。區物業行政主管部門和所在地街道辦事處負責做好維修資金續交的監督指導工作。

第三章 維修資金的使用

第十三條維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第十四條維修資金應當專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。鼓勵探索建立物業專項維修商業保險制度，經業主共同決定，可以使用物業專項維修資金購買保險。

第十五條物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：

（一）商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，應優先從開發建設單位交存的維修資金中列支。開發建設單位交存的維修資金不夠支付的，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤；涉及已售出但業主未交存維修資金的商品房，業主應當按照擁有物業建筑面積比例分攤維修和更新、改造費用；涉及業主已交存維修資金但分戶賬金額不夠支付所分攤費用的，差額部分由該業主承擔；

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存維修資金的比例分攤，其中應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤；

（三）售后公有住房與商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業，其中商品房和售后公有住房各自應分攤的費用，再分別按照本條第（一）（二）款規定進行分攤。

第十六條物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，涉及尚未售出的物業的，商品房開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品房或者公有住房建筑面積的比例，分攤維修和更新、改造費用。

第十七條下列費用不得從維修資金中列支：

（一）應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用；

（二）應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞物業共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務人承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第十八條使用維修資金的項目實行工程檢測、工程設計、工程監理、工程造價審核等第三方監督服務機制，相關從業單位應當依照檔案管理相關規定做好檔案留存工作。各區物業行政主管部門通過采取公開招標方式聘請上述第三方監督服務機構，資金從沉淀的統籌資金中列支。

第十九條使用維修資金的項目施工單位應具備相應資質。鼓勵各區統一組織具有施工資質及一定規模化的施工單位供選擇使用。

第二十條物業共用部位、共用設施設備保修期滿后10年內的維修項目，應使用維修資金利息實施；保修期滿后10年外的維修項目，維修資金賬戶利息余額不足的，可以按照每年不超過維修資金原始本金2%的比例提取使用。

第二十一條申請使用維修資金，由維修資金申請人（以下簡稱申請人）負責。成立業主委員會的住宅小區，由業主委員會委托物業服務人作為申請人；未成立業主委員會但有開發建設單位委托前期物業服務企業管理的或售后公有住房有售房單位的住宅小區，由前期物業服務企業或售后公有住房售房單位作為申請人；未成立業主委員會且無物業服務人的住宅小區（含零散樓棟和多產權住宅小區等），由所在地街道辦事處監督指導社區居（村）委會組織業主委托物業服務人作為申請人。

無法確定申請人、或申請人不維修或無能力維修的物業（含零散樓棟和多產權住宅小區等），由物業所在地街道辦事處指定物業服務人或維修單位作為臨時申請人。

第二十二條申請使用維修資金，申請人應當在與市住建中心簽訂監管協議的維修資金專戶銀行設立維修資金劃轉使用賬戶。

第二十三條申請使用維修資金，應當先按照下列程序開立維修資金使用結算賬戶（以下簡稱開戶）：

申請人向所在地街道辦事處提出維修資金開戶申請，所在地街道辦事處審核確認后，申請人持相關材料到市住建中心辦理開戶。

第二十四條已開戶的住宅小區申請使用維修資金，按照下列程序辦理：

（一）制定維修方案。

申請人提出使用需求，業主委員會（或代行機構）應組織檢測或設計單位進行現場查勘。經確認屬于維修資金使用范圍的，施工單位依據查勘、設計意見制定施工方案。

（二）業主表決。

業主委員會組織業主對維修方案以線上線下相結合的方式進行表決【未成立業主委員會的，由所在地街道辦事處指導、監督社區居（村）委會代行，以下簡稱代行機構】，組織單位應告知業主相關規范查詢方式，供業主參考，所在地街道辦事處應參加。經維修資金列支范圍內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，形成業主表決決議，經所在地街道辦事處審核確認后，在物業管理區域內顯著位置公示7日。

（三）審核確認。

公示期滿無異議或異議不成立的，申請人通過維修資金綜合管理系統進行申報，所在地街道辦事處對申報材料審核確認；審核通過后，申請人持相關材料到轄區物業行政主管部門備案；備案后，市住建中心進行審核確認并留存相關檔案。不符合要求的，向申請人說明并提出補正意見。審核通過后，申請人持相關材料向市住建中心申請撥付工程預算款。

（四）撥付工程預付款。

市住建中心在收到相關材料后，及時撥付工程預付款至指定維修資金劃轉使用賬戶，預付款額度為預提額的30%。

（五）竣工驗收。

維修工程竣工后，工程監理單位出具《工程監理報告》和《工程量簽證單》，業主委員會（或代行機構）負責組織工程參與各方進行竣工驗收并出具驗收意見。驗收合格后，工程造價審核單位出具《工程結算審核報告》。

涉及電梯或消防設施設備維修和更新、改造的，業主委員會（或代行機構）應組織第三方檢測機構出具驗收意見，經驗收不合格的，提出整改意見。

申請人應當將《完成工程結算分攤明細表》等材料在物業管理區域內顯著位置公示7日。

（六）結算分攤。

公示期滿無異議或異議不成立的，申請人通過維修資金綜合管理系統進行結算分攤申報，所在地街道辦事處對申報材料審核確認；審核通過后，申請人持相關材料到轄區物業行政主管部門備案；備案后，市住建中心進行審核確認并留存相關檔案。不符合要求的，向申請人說明并提出補正意見。審核通過后，申請人到市住建中心申請撥付工程結算款。

（七）撥付工程結算款。

市住建中心在收到相關材料后，及時撥付工程結算款至指定維修資金劃轉使用賬戶。

第二十五條維修方案發生變更的，應當按照本辦法第二十四條的規定重新辦理維修資金使用申請。

第二十六條發生危及房屋安全、嚴重影響居民生活等緊急情況，應當作為應急維修項目，立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造。應急維修項目一般包括：

（一）屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

（二）樓體外立面（含陽臺）、飾面、公共構件有脫落危險的；

（三）共用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（四）小區圍墻、公共護（圍）欄破損嚴重或有倒塌危險的；

（五）電梯運行系統中涉及的設施設備損壞無法正常使用或者存在重大安全隱患，由市場監管部門（或電梯檢測機構）出具書面意見的；

（六）消防系統出現功能障礙或部分設備、部件損壞，無法正常使用或者存在安全隱患，由消防救援機構出具責令限期整改通知書的；

（七）其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情形。

第二十七條應急維修項目使用維修資金，應依據先排險后維修的原則，按照以下程序辦理：

（一）申請。

申請人向所在地街道辦事處提出應急使用申請，并通過維修資金綜合管理系統申報《應急維修項目確認書》。涉及電梯或消防設施設備維修和更新、改造的，應有市場監管部門（或電梯檢測機構）、消防救援機構出具的檢測報告或限期整改通知書。

（二）查勘確認。

所在地街道辦事處收到申請，應立即通知轄區物業行政主管部門組織檢測、設計單位現場查勘，對確認需要應急維修的，由業主委員會（或代行機構）、所在地街道辦事處、轄區物業行政主管部門及檢測、設計單位對《應急維修項目確認書》審核確認，施工單位依據查勘、設計意見制定施工方案。

涉及電梯或消防設施設備維修和更新、改造的，所在地街道辦事處應會同市場監管部門（或電梯檢測機構）、消防救援機構或具備資質的第三方檢測機構進行查勘確認。

（三）組織實施。

應急項目確認后，申請人應立即先行組織維修，并同時在物業管理區域內顯著位置及具體維修房屋單元門外，將《應急維修項目確認書》等材料公示7日。在公示期間，業主提出的建議或者異議，業主委員會或者轄區物業行政主管部門應當作出解釋說明。

區物業行政主管部門應監督申請人及時開展應急維修施工，因申請人不及時維修導致發生危及房屋使用和人身財產安全等情況產生的一切后果，由申請人負責。

（四）審核確認

申請人應于公示期滿后10日內通過維修資金綜合管理系統進行維修資金使用申報，所在地街道辦事處對申報材料審核確認；審核通過后，申請人持相關材料到轄區物業行政主管部門備案；備案后，市住建中心進行審核確認并留存相關檔案。不符合要求的，向申請人說明并提出補正意見。審核通過后，申請人到市住建中心申請撥付工程預付款。

（五）撥付工程預付款。

按照本辦法第二十四條第（四）款的規定撥付工程預付款。

（六）竣工驗收。

維修工程竣工后，工程監理單位出具《工程監理報告》和《工程量簽證單》，涉及消防設施設備維修和更新、改造的，由消防救援機構出具的《消防復查意見書》；涉及電梯設施設備維修和更新、改造的，由市場監管部門（或電梯檢測機構）出具檢測報告，業主委員會（或代行機構）負責組織工程參與各方進行竣工驗收并出具驗收意見。驗收合格后，工程造價審核單位出具《工程結算審核報告》。

申請人應當將《應急工程款分攤明細表》等材料在物業管理區域內顯著位置公示7日。

（七）結算分攤。

按照本辦法第二十四條第（六）款的規定結算分攤。

（八）撥付工程結算款。

按照本辦法第二十四條第（七）款的規定撥付工程結算款。

第二十八條區物業行政主管部門應加強維修資金使用監督管理，監督維修資金申請人及時開展維修施工、竣工驗收、結算分攤等相關工作。

維修項目應在首次資金撥付之日起120日內完成竣工驗收和結算分攤工作，逾期未完成的，由區物業行政主管部門負責追回撥付資金，取消維修項目，因項目取消導致發生危及房屋使用和人身財產安全等情況產生的一切后果，由申請人負責。因不可抗力導致的逾期，可申請延期。

維修項目撥付工程預算款超過工程結算款額度的，由區物業行政主管部門負責追回多撥付的資金。

街道辦事處應加強維修資金公示的管理，對不按照要求進行公示的，街道辦事處應指導其公示或組織有關單位公示。

第二十九條在維修項目施工過程中，業主、物業使用人及相鄰人應當給予配合，不得阻撓正常施工。

第三十條物業服務人應當定期公布維修資金的籌集、使用情況。

第三十一條下列資金應當轉入維修資金滾存使用：

（一）維修資金的存儲利息；

（二）業主大會決定納入維修資金的公共收益；

（三）物業共用設施設備報廢后回收的殘值。

前款第（二）款、第（三）款所列資金經業主共同決定轉入維修資金滾存使用的，由市住建中心轉入項目維修資金專戶。

第四章 維修資金監督管理

第三十二條房屋所有權轉讓時，房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權一并轉讓。

第三十三條房屋滅失的，維修資金結余部分應當按照以下規定辦理：

（一）房屋分戶賬中的維修資金返還業主；

（二）2017年7月1日（含）以后滅失的已售公有住房，售房單位交存的維修資金返還售房單位，售房單位滅失的，上繳國庫；

（三）2017年7月1日（含）以后滅失的商品房，開發建設單位交存的維修資金返還業主，未銷售或業主不存在的，上繳國庫，優先列支物業專項維修商業保險；

（四）2017年7月1日（不含）以前滅失的商品房，開發建設單位交存的維修資金不予退返，上繳國庫。

第三十四條市住建中心應當向業主、業主委員會、公有住房售房單位及相關物業服務人提供以下查詢服務：

（一）維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；

（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）業主、公有住房售房單位分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關維修資金使用和管理的情況。

查詢人對查詢的情況有異議的，可以要求市物業行政主管部門復核。

第三十五條維修資金的財務管理和會計核算應當執行市財政部門有關規定。

第三十六條維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部以及省、市財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。

第三十七條維修資金的管理和使用，應當依法接受監察和審計部門的監察和審計監督。

第三十八條
市物業行政主管部門應牽頭建立物業專項維修資金信息化監管平臺，依托平臺開展全流程動態監管。

第五章 附則

第三十九條違反本辦法以及國家、省、市有關維修資金管理規定的行為，按照《物業管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》及其他物業管理相關文件的規定予以處理。

第四十條各區市縣、先導區可以參照本辦法，制定本地區維修資金的交存、管理、使用、監督的具體管理規定。

第四十一條本辦法自印發之日起施行。《大連市人民政府關于印發大連市城市房屋專項維修資金管理辦法的通知》（大政發〔2021〕14號）同時廢止。

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編 輯：李奇儒

美 編：車曉丹

責 編：宋子光

信 源：新聞大連（微信號：dltv8811）

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