股東會見聞錄 | 萬科尋找未來發(fā)展機會

觀點網(wǎng) 5月28日，國務院印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》，明確了“十五五”時期城市更新工作的目標指標、重點任務、重大工程和政策舉措。

一石激起千層浪，次日地產(chǎn)股迎來一次集體上漲，其中碧桂園收盤漲超16%，融信中國漲超7%，萬科企業(yè)漲超6%，龍湖集團漲近5%。

在這樣的背景中，5月29日，萬科舉行了2025年度股東會。

和去年臨時股東會一樣，出席本次會議的管理層也是7人，C位的依然是董事長黃力平，相伴左右的也都是熟面孔，包括執(zhí)行副總裁李鋒、李剛、華翠、韓慧華以及董事會秘書田鈞。

會上，董事長黃力平形容萬科的2025年是“極為艱難、直面挑戰(zhàn)的一年”。

債務仍是首要問題

對于萬科過去一年的工作，黃力平總結出了五個關鍵詞：“保交付”“保兌付”“抓經(jīng)營”“強管理”和“保穩(wěn)定”。

保交付方面，萬科2025年完成11.7萬套房屋交付；保兌付方面，在金融機構以及大股東的支持下，同時加上公司自身的努力，萬科守住了公開債不違約的底線；經(jīng)營方面，2025年實現(xiàn)營收2334.3億元，銷售額約1340.6億元，首開推盤去化率達60%。

管理方面，治理體系的優(yōu)化、組織結構的調整、降本增效、體制合規(guī)建設等方面做了很多行之有效的工作；保穩(wěn)定方面，公司的骨干員工隊伍生產(chǎn)經(jīng)營總體保持穩(wěn)定，有力地保障了各項經(jīng)營管理工作的有序開展。

然而2026年一季度報告顯示，萬科的經(jīng)營業(yè)績仍未好轉，期內營收同比下降23.9%至289.3億元，歸母凈利潤為-59.52億元。

對此，黃力平并未回避，直言公司目前面臨的困難仍然很大，經(jīng)營層面尚未有實質性改善，債務和流動性依然承壓。

面對2026年，他表示將繼續(xù)聚焦化險與發(fā)展兩大任務，從三個方面推進相關工作：一是在各方支持下，持續(xù)做好改革化險工作；二是狠抓經(jīng)營，堅決完成全年住房交付任務，系統(tǒng)性梳理與盤活存量資源，聚焦重點城市與主營業(yè)務，有序退出非主業(yè)投資；三是強化管控，持續(xù)優(yōu)化公司治理體系，堅持總部做強、業(yè)務做專、管理做實，激發(fā)組織活力。

據(jù)了解，在現(xiàn)場交流中，萬科的債務是投資者們首要關注問題。

財務負責人韓慧華回應表示，2025年以來，公司全力開展自救，在各方特別是大股東的支持下推進化險化債工作，目前已在部分兌付安排下完成6只公開債券的展期。

據(jù)觀點新媒體了解，萬科已完成展期安排的公開債分別為“22萬科MTN004”、“22萬科MTN005”、"23萬科MTN001”、“23萬科MTN002”四筆中期票據(jù)以及“H1萬科02”、“H1萬科04”兩筆公司債。

截至2026年3月末，萬科已完成332.1億元的公開債務償付，但在6-12月仍有101.2億元公開債即將到期，兌付壓力依然突出。

韓慧華介紹，自去年以來，深鐵集團到目前為止已累計提供股東借款335.2億元，其中今年新增借款為27.3億元，“大股東的支持是我們化險最強有力的一個支撐?！?/p>

同時她還強調，公司也在全力落實主體責任，積極推進資產(chǎn)處置、項目盤活、應收款清收等工作，多渠道回籠資金，緩解到期兌付壓力。

她指出，針對6-7月集中到期的4只公開債券，萬科正在有序推進整體展期工作，將嚴格遵循同債同權、公平公正原則，延續(xù)前期成熟可行的展期方案，采取統(tǒng)一方案、分債券同步表決方式，平穩(wěn)推進持有人會議各項流程。

觀點新媒體注意到，早前于5月22日，萬科已發(fā)布關于召開“23萬科MTN003”、“23萬科MTN004”兩只中票2026年第一次持有人會議的公告，時間均定于6月5日。

尋找未來發(fā)展機會

關于國務院日前印發(fā)的《城市更新“十五五”規(guī)劃》，李鋒稱自己這幾天一直在翻來翻去地研究，并表示這是首個關于城市更新的國家級規(guī)劃，進一步確立了城市發(fā)展的新模式，具有里程碑式的意義，將對企業(yè)未來業(yè)務發(fā)展產(chǎn)生積極作用。

李鋒還透露，在《城市更新“十五五”規(guī)劃》出臺之后，萬科立即組織了專業(yè)部門，分項目分條線地進行專題研究，同時也對現(xiàn)有的儲備項目以及準備拓展的項目進行了分門別類的梳理，試圖從中尋找到未來發(fā)展的機會。

他介紹道，萬科在城市更新方面積累了豐富的經(jīng)驗和項目儲備，目的城市更新項目中主要分為兩類，一類是歷史文化名片級標桿項目，如廣州永慶坊、深圳南頭古城、大連東關街、東莞記憶、福州煙臺山項目等，通過文脈保護與活化利用，實現(xiàn)街區(qū)再造；另一類是資源稀缺型大型綜合片區(qū)項目，如廣州黃埔新城，體量大、功能復合，打造了多個多元活力的城市名片。

在項目操盤中，萬科也積累和提升了相應的專業(yè)能力：一是“繡花”功夫的城市更新微改造能力；二是特色商業(yè)街區(qū)與鄰里型商業(yè)的創(chuàng)新打造能力；三是綜合產(chǎn)業(yè)招商與運營能力；四是多業(yè)態(tài)協(xié)同、全周期運營能力。

“未來公司將緊抓政策機遇，積極參與城市更新，響應十五五規(guī)劃的有關部署要求，力爭在推動企業(yè)轉型發(fā)展中有所作為?！?/p>

針對業(yè)務優(yōu)化與資產(chǎn)處置相關問題，李鋒表示，公司近年來持續(xù)推動聚焦主業(yè)，2026年將繼續(xù)“斷臂求生”，為資產(chǎn)積極地尋找意向買方，全力以赴回籠資金。

但他也指出，雖然公司這兩年在大宗交易市場方面做了不少工作，卻還是面臨著市場客戶稀缺及收購意愿低的困難，“但是我們團隊始終沒有放棄，集團總部到地區(qū)公司都在全力以赴地采用各種渠道、各種方式，通過各種金融機構、合作伙伴退出非主業(yè)?！?/p>

一方面，聚焦主業(yè)發(fā)展，繼剝離冰雪業(yè)務后，今年已啟動食品板塊、教育板塊等其他非主業(yè)的退出或剝離。另一方面，在開發(fā)業(yè)務層面持續(xù)推進“城市聚焦”。在加快存量資源資產(chǎn)盤活的基礎上，同步重塑投資機制、重繪投資地圖，未來向經(jīng)濟實力強、人口吸引力高和行業(yè)空間較大的主要城市和板塊進一步聚焦。

李鋒表示，2026年仍會大力推進大宗交易工作，目前多個重點城市的意向交易已取得一定進展。此外，公司也在積極探索多元化、創(chuàng)新性的資產(chǎn)處置路徑，在政企合作、存量房轉保租房、多層次REITs等方面取得了一定成效。

與此同時，李鋒還指出，2026年萬科將繼續(xù)推進存量盤活與土地收儲兩項工作。一方面，項目“盤”而要“活”，將按照“一地一方案”的原則，加強對存量土地的統(tǒng)籌規(guī)劃和開發(fā)階段的經(jīng)營策劃。

另一方面，因地制宜推動無法開發(fā)項目處置退出，結合土地具體情況、當?shù)刎斦顩r等情況，爭取通過地方政府專項債券資金等政策工具，推動公司存量閑置土地以合理價格退出。

截至目前，萬科今年已完成10個項目盤活，預計提供貨值約110億元。

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