企業(yè)投資出海，先被海外房東“割一刀”

押金翻倍、租約長(zhǎng)達(dá)5至7年、提前退租面臨高額違約金、優(yōu)質(zhì)倉(cāng)庫(kù)“一倉(cāng)難求”……

對(duì)于許多中國(guó)企業(yè)而言，出海后的第一筆高昂成本，并非市場(chǎng)營(yíng)銷推廣，也不是生產(chǎn)制造，而是辦公樓、物流倉(cāng)庫(kù)、工廠和數(shù)據(jù)中心等不動(dòng)產(chǎn)投入。

過去十余年，中國(guó)企業(yè)習(xí)慣了國(guó)內(nèi)商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)寬松的租賃環(huán)境。然而當(dāng)企業(yè)走向歐洲、中東、東南亞等市場(chǎng)時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)自己面對(duì)的是另一套完全不同的游戲規(guī)則。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分中國(guó)企業(yè)出海時(shí)感受到的“被海外房東割了一刀”，很多時(shí)候并非源于針對(duì)中國(guó)企業(yè)的特殊對(duì)待，而是不同市場(chǎng)規(guī)則碰撞后產(chǎn)生的認(rèn)知落差。

“可能部分企業(yè)覺得自己被針對(duì)了，但從海外業(yè)主角度來看，他們只是按照市場(chǎng)規(guī)則進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。”一位長(zhǎng)期服務(wù)中國(guó)企業(yè)出海的房地產(chǎn)顧問表示，由于國(guó)內(nèi)與海外城市所處地產(chǎn)周期不同，這種落差往往會(huì)被放大，并最終體現(xiàn)為企業(yè)出海初期顯著增加的時(shí)間和資金成本。

當(dāng)中國(guó)租客遇上“賣方市場(chǎng)”

“我最近接手的一項(xiàng)業(yè)務(wù)，就來自于一家制造業(yè)企業(yè)，它在籌備出海歐洲的業(yè)務(wù)時(shí)，曾與當(dāng)?shù)匾粭潓懽謽浅醪竭_(dá)成租賃意向。但隨著談判深入，雙方分歧越來越大，最后陷入僵局。”近期，在上海工作的一位跨國(guó)房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)資深人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。

這位業(yè)內(nèi)人士表示，歐洲當(dāng)?shù)貥I(yè)主要求簽署5-7年的長(zhǎng)期租約，而那家中國(guó)企業(yè)尚處于海外市場(chǎng)試水階段，無(wú)法接受未來數(shù)年的固定租賃承諾。

與此同時(shí)，由于當(dāng)?shù)貙?duì)中國(guó)品牌認(rèn)知有限，業(yè)主方還提出了遠(yuǎn)高于市場(chǎng)水平的押金要求，這讓習(xí)慣了國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)的中國(guó)企業(yè)負(fù)責(zé)人感到難以理解。

過去幾年，在中國(guó)國(guó)內(nèi)多數(shù)城市，寫字樓市場(chǎng)處于供過于求狀態(tài)，租客擁有較強(qiáng)議價(jià)權(quán)，短租、降低租金、減少押金等情況并不少見。

而在歐洲不少核心城市，情況恰恰相反。

業(yè)內(nèi)人士向記者表示，不少海外城市新增物業(yè)供應(yīng)長(zhǎng)期不足，寫字樓空置率低于10%，市場(chǎng)明顯偏向業(yè)主方。而這恰恰是多數(shù)中國(guó)企業(yè)此前從未經(jīng)歷過的市場(chǎng)環(huán)境。

當(dāng)前，全球主要城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正在出現(xiàn)明顯分化。上海、北京、廣州、深圳、杭州、南京等中國(guó)主要城市寫字樓租金普遍承壓，而東京、迪拜以及歐洲部分城市則正好處于租金上漲周期，優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)供不應(yīng)求，業(yè)主議價(jià)能力明顯更強(qiáng)。

“最終雙方談崩了，那家中國(guó)企業(yè)又找到我們，希望我們能夠給他們牽線尋找新址，這造成了企業(yè)出海的時(shí)間成本上升?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

優(yōu)質(zhì)空間資源面臨強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)

對(duì)于制造業(yè)和跨境電商企業(yè)而言，更大的挑戰(zhàn)往往來自物流地產(chǎn)。

過去中國(guó)企業(yè)出海更多采取經(jīng)銷商模式，企業(yè)本身并不需要在當(dāng)?shù)亟⒋罅繉?shí)體空間。

而如今，中國(guó)企業(yè)出海已經(jīng)進(jìn)入新階段。品牌出海、制造基地出海、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)出海同步推進(jìn)，中國(guó)企業(yè)需要在目的地國(guó)設(shè)立辦公室、物流中心、研發(fā)基地甚至生產(chǎn)工廠，這意味著企業(yè)必須爭(zhēng)奪當(dāng)?shù)刈顑?yōu)質(zhì)的空間資源。

一家中資企業(yè)在歐洲尋找高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)胤弦蟮膫}(cāng)儲(chǔ)資源極為有限。如果區(qū)位、品質(zhì)和租金條件都較為理想，競(jìng)爭(zhēng)租戶往往包括亞馬遜等國(guó)際巨頭。作為首次出海的新面孔，中資企業(yè)很難在信用和品牌影響力等方面占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

最終即便成功租下倉(cāng)庫(kù)，其租金水平也遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。

“歐洲當(dāng)?shù)馗邩?biāo)倉(cāng)的租金成本，幾乎是國(guó)內(nèi)長(zhǎng)三角二三線城市的4-5倍，而且高于國(guó)內(nèi)一線城市成熟物流園區(qū)水平。”一位熟悉跨國(guó)物流地產(chǎn)運(yùn)作的業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示。

相比租辦公室和租倉(cāng)庫(kù)，重資產(chǎn)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大。

仲量聯(lián)行（JLL）相關(guān)人士近期對(duì)記者表示，他們服務(wù)的一家中資科技企業(yè)，曾計(jì)劃在海外建設(shè)大型數(shù)據(jù)中心，項(xiàng)目初期該公司選定好一塊土地作為建設(shè)地點(diǎn)，但周邊企業(yè)隨后會(huì)以可能影響土壤和水資源環(huán)境為由提起了訴訟。由于企業(yè)前期盡調(diào)不足，無(wú)法及時(shí)提供完整合規(guī)文件進(jìn)行應(yīng)訴，項(xiàng)目被迫終止，并重新尋找地塊。不僅前期投入付諸東流，整體項(xiàng)目周期也被大幅拉長(zhǎng)。

這類問題在中國(guó)企業(yè)出海過程中并不少見。仲量聯(lián)行的相關(guān)調(diào)研結(jié)果顯示，有82%的受訪中國(guó)企業(yè)在海外不動(dòng)產(chǎn)選址過程中遭遇實(shí)質(zhì)性挑戰(zhàn)，63%的企業(yè)曾遭遇項(xiàng)目整體延期，52%的企業(yè)出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)算超支，17%的企業(yè)曾因產(chǎn)權(quán)、環(huán)保等問題導(dǎo)致項(xiàng)目擱置。

中國(guó)企業(yè)正在補(bǔ)上“全球地產(chǎn)課”

今年年初，商務(wù)部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2025年年末，中國(guó)在境外設(shè)立企業(yè)超過5萬(wàn)家，遍布190個(gè)國(guó)家和地區(qū)，對(duì)外投資存量連續(xù)9年保持世界前三，2025年對(duì)外直接投資1743.8億美元，比上年增長(zhǎng)7.1%。

可以說，中企出海已從簡(jiǎn)單產(chǎn)能輸出轉(zhuǎn)向深度本地化運(yùn)營(yíng)。但在中國(guó)企業(yè)全球化走入深水區(qū)的同時(shí)，很多企業(yè)仍然對(duì)海外不動(dòng)產(chǎn)選址掉以輕心。

“在接受我們調(diào)研的出海企業(yè)中，有三分之一的企業(yè)是在海外主體成立后才開始尋找辦公場(chǎng)所，甚至有部分企業(yè)在業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)已經(jīng)派駐后才臨時(shí)啟動(dòng)選址工作。”仲量聯(lián)行相關(guān)人士對(duì)記者表示。

而那些已經(jīng)在海外“碰壁”的中國(guó)企業(yè)則開始意識(shí)到，擇址海外不動(dòng)產(chǎn)，不僅僅是“找個(gè)辦公室”那么簡(jiǎn)單。

從辦公樓、門店、倉(cāng)庫(kù)、工廠到數(shù)據(jù)中心，每一次選址背后都涉及法律、稅務(wù)、運(yùn)營(yíng)、供應(yīng)鏈和資本投入等系統(tǒng)性問題。

“我們建議出海企業(yè)將海外地產(chǎn)規(guī)劃前置，避免后期因?yàn)榈禺a(chǎn)因素拖累整體業(yè)務(wù)?！敝倭柯?lián)行相關(guān)研究人士表示。

在這一背景下，國(guó)際地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的相關(guān)業(yè)務(wù)近年已迎來快速增長(zhǎng)。一位業(yè)內(nèi)人士透露，過去兩年，其所在公司與中國(guó)企業(yè)出海相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)需求，保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)。

“很多企業(yè)在‘出?！螅瑫?huì)有被海外房東割了一刀的感覺，比如租金過高、押金翻倍、不得不簽訂長(zhǎng)租約等，實(shí)際上這種感覺來自于雙方對(duì)各自市場(chǎng)慣例的不了解，也來自于談判經(jīng)驗(yàn)的不足?！鼻笆隹鐕?guó)房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)資深人士對(duì)記者表示。

該人士表示，以租賃押金為例，剛出海的中國(guó)企業(yè)在海外新設(shè)主體的信用資質(zhì)不足，境外注冊(cè)主體與國(guó)內(nèi)母公司關(guān)聯(lián)性較弱，在當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)樓宇業(yè)主眼中，屬于風(fēng)險(xiǎn)較高的“新租戶”，在這種情況下，業(yè)主往往會(huì)通過提高押金額度、延長(zhǎng)租約期限或要求母公司擔(dān)保等方式降低風(fēng)險(xiǎn)。

在這種情況下，業(yè)內(nèi)人士建議，中國(guó)企業(yè)可以用成熟的市場(chǎng)案例去增信、用境外成熟的業(yè)務(wù)主體做擔(dān)保，以此作為籌碼進(jìn)行談判。

“對(duì)于尚處在探索階段的企業(yè)，我覺得海外聯(lián)合辦公空間等靈活方案，或許更適合作為第一步，待業(yè)務(wù)穩(wěn)定后，再逐步轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期租賃或自建物業(yè)。”上述人士稱。

對(duì)于越來越多走向世界的中國(guó)企業(yè)來說，這或許是一門遲早都要補(bǔ)上的課程。畢竟在出海浪潮下，企業(yè)要學(xué)的不只是如何賣產(chǎn)品，也包括如何與海外房東打交道。