從上海寶山到全國開花 金茂滿系擴張版圖里的落地邏輯

觀點網 2026年初夏，金茂又在北上海落地生根。

5月24日，位于上海寶山廟行板塊的金茂滿譽認購結束，據了解，項目均價約合6.5萬元/平方米，累計認購客戶為288組，本次共推出212套房源，認購率約合135.8%。

從認購結果來看，金茂滿譽成為2026年上海第一個單次推盤超過200套，并且認購率超過100%的樓盤。

作為一家深耕北上海區域多年的企業，金茂曾在寶山片區接連操盤江灣金茂府、金茂棠前、中環金茂府等項目，而金茂滿譽背后的“滿系”產品則是第一次亮相上海市場。

金茂再入北上海

提及金茂滿譽的落地，市場多會想起2025年11月那場土拍。

2025年11月24日，在上海第九批次土拍現場，中國金茂以底價37.26億元成功競得寶山區N120702單元B2-08地塊，成交樓面價為3.7萬元/平方米。

值得注意的是，這是該板塊時隔20年再次推出的市場化住宅用地。具體來看，地塊總占地面積5.59萬平方米，容積率1.8，總建筑面積15.98萬平方米，地上總建筑面積10.62萬平方米。

拿地后，項目的建設單位定為西安昶茂置業有限公司，由中國金茂100%控股。2025年12月，昶茂置業投資成立了上海瀚茂置業有限公司，正式主導B2-08地塊的開發。

數月后，該地塊規劃方案公示，擬建8幢高層、2幢洋房及13幢疊墅，觀點新媒體了解到，小區內有一條公共通道貫穿，直接銜接軌道交通站點，可將地鐵人流通過公園步道以及公共通道導入地塊內的商業商辦、住宅地塊，這一配置在寶山區域內較為少見。

對比周邊項目，佳運瑞璟灣、華發四季河濱等項目均在2022年-2023年入市。

其中，佳運瑞璟灣項目于2022年12月拿地，成交樓板價3.33萬元/平方米，溢價率9.45%。目前均價在6.57萬元/平方米；華發四季河濱于2022年7月拿地，溢價率1.28%，成交樓板價為3.0,4萬元/平方米，目前均價6.63萬元/平方米。

對比上述項目，金茂的特殊之處在于以底價拿地，最大化了利潤空間。目前項目首開高層均價約6.5萬元/平方米，總體來看利潤率更可觀。

此外，這一項目落地，也標志著金茂更多產品線在上海占據位置。自2024年初發布該產品戰略以來，金茂在上海繼續搶占市場，2025年累計參與8幅宅地競拍并斬獲3幅，涉及項目包括金茂府、棠系產品。

截至目前，除了金茂滿譽之外，金茂已在寶山區域接連開發了江灣金茂府、金茂棠前、中環金茂府等多個樓盤；再加上其在普陀桃浦的普陀金茂府和潤雲金茂府，金茂在北上海已鋪排多宗改善類項目。

一線城市突圍布局

不過，真正賦予金茂穿越周期能力的，并非局限于上海的地緣紅利，而是其項目在全國超一線城市的接連落地。

2026年4月30日，金茂以接近底價的20.98億元斬獲朝陽區東壩鄉單店區域平房區城中村改造項目1105-01地塊。

從地理位置來看，該地塊地處東壩南成熟區域的邊緣地帶，西側臨近東五環，北側臨近新亞學校。觀點新媒體注意到，該地塊容積率2.0、建筑控高45米，總體規劃條件相比此前落地北京的另一宗滿系產品金茂滿曜更具優勢，有業內預計該地塊將發展金茂在北京的第二個滿系產品。

據悉，該項目實施方案于2025年5月經市政府批準并報住建部備案；區域內330戶騰退已于2025年底前100%簽約完成。

對比金茂此前在北京的改善型項目，1105-01地塊具備一定的地理優勢，據觀點新媒體了解，截至2026年5月，中國金茂在北京的高端住宅項目主要包括府系、璞系、滿系三個產品線，而項目均布局朝陽與豐臺。

其中，位于北京朝陽廣渠路北京金茂府為金茂首座“府系”作品，臨近國貿CBD；金茂滿曜則位于朝陽朝青板塊，為金茂滿系落地北京第一宗項目，目前已售罄。

除朝陽區外，金茂還格外偏愛豐臺。位于豐臺宋家莊的北京金茂府為南三環內第二代府系項目，由金茂與中鐵建聯合開發，部分樓棟2023年交付；豐臺東鐵營的金茂璞逸豐宜則為北京首座璞系項目，預計在2027年中交付；豐臺大紅門的永定金茂府則在2025年底已交付，位于三環以內。

按照時間來看，北京是金茂滿系產品落地超一線城市的第一站，上海則是第二站，那么第三站將落地哪里？

時間調回2026年4月，將視線轉向廣州，彼時金茂與保利酣戰多輪，最終以總價14.87億元摘得廣州荔灣區中山八立交東北側AL011119地塊，溢價率6.44%，折合樓面價2.66萬元/平方米。

拿地后第二天，地塊便完成備案，據悉，項目總用地面積2.60萬平方米，可建設用地面積2.58萬平方米，計算容積率建筑面積5.59萬平方米。

根據備案披露，金茂計劃總投資31.26億元，主要建設住宅、公建配套設施、地下車庫、公交設施等。還有市場傳言稱，該地塊將建造下一座“滿系”項目，但目前并未蓋章定論。

事實上，金茂近年一直在思考廣州的主城區的打法，除珠江金茂府、信達金茂府幾宗項目位于核心區外，金茂的大多項目集中在從化、增城、南沙，因此，在拿到老西關的地塊后，金茂迅速展開備案，將進一步強化廣州核心城區的布局。

廣州之外，讓金茂“拿地”即備案的項目城市還包括蘇州。

2026年3月29日，金茂旗下蘇州勇茂置業有限公司底價競得位于蘇州人民路的蘇地2026-WG-Z01號地塊，成交總價6.51億元。

落槌僅隔1天，金茂已完成規劃公，項目或已定為金茂滿系項目。據了解，這是金茂繼姑蘇金茂府后，時隔14年再進入蘇州核心城區市場。

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