深圳最牛街道一塊地被搶瘋了！

57.72億、291輪、溢價150%：粵海地塊刷新深圳歷史，釋放什么信號?

6月5日下午，深圳南山粵海街道，一場長達數小時的"史詩級"土拍落下帷幕。

經過291輪舉牌廝殺，保利置業以57.72億元競得T204-0153地塊，成交樓面價108680元/㎡，溢價率150.74%——三項數據全部刷新深圳涉宅用地歷史紀錄。

這不是一次普通的土地出讓。它發生在粵海，這個孕育了騰訊、大疆、邁瑞等數百家上市公司的"中國最強街道";它誕生于深圳樓市復蘇的關鍵窗口;它更折射出核心城市土地市場的深層邏輯。

粵海為何成為"必爭之地"?

T204-0153地塊坐落于粵海街道海云路與海天二路交叉口東北角，處于深圳科創心臟的腹地。

這里與北京中關村并稱中國創新版圖的"雙子星"，先后培育了騰訊、邁瑞、大疆等一大批具有國際競爭力的創新型企業。

數據顯示，粵海街道匯聚約2萬家創新企業，國家級高新技術企業超過3500家，擁有270多家上市公司，GDP近5000億元——相當于一個地級市的經濟體量。

更關鍵的是，這是近年南山粵海片區罕見入市的純住宅地塊。核心區位的稀缺性，決定了它的戰略價值。

根據深圳市規劃和自然資源局信息，該地塊土地面積14116.04㎡，建筑面積53110㎡，容積率3.76，用地性質為二類居住用地(70年產權)。

規劃設計要點明確，容積率僅為2.9，建筑限高100米。在普遍高容積率的科技園板塊，這樣的指標意味著未來極有可能打造出舒適度和溢價能力極高的高端改善型社區。

配套方面，地塊距離地鐵2/8號線科苑站、13號線后海站約800米，毗鄰南山外國語學校、協和深圳醫院及多個商業與公園配套。

六家房企的"生死時速"

地塊現狀，來源：深圳土地交易網

地塊具體位置，來源：深圳土地交易網

這場土拍的激烈程度，折射出房企對核心資產的渴求。

根據深圳公共資源交易平臺信息，該地塊起始價23.02億元，起始樓面價43344元/㎡，吸引了保利、越秀、建發、華潤、中海、招商蛇口等6家房企參拍。

最終，經過291輪激烈競價，保利置業以57.72億元拿下，溢價率高達150.74%。

一位參與競拍的房企人士透露：“每舉一次牌，都像在賭未來。但粵海的地，錯過這一次，可能就要等很多年。”

這種"孤注一擲"的背后，是房企對深圳核心區住宅用地的極度渴求。

根據深圳市規劃和自然資源局數據，前海核心區(桂灣、前灣、媽灣)住宅用地累計僅出讓12宗，每宗新地容積率普遍≥4.5。稀缺性，決定了它的價值。

土拍背后的市場信號

這次土拍并非孤例。5月6日，深圳掛牌兩宗宅地，分別位于南山區粵海街道及前海合作區桂灣片區，總起始價39.47億元。

兩宗地塊的推出，釋放出明確的政策信號：核心區域土地供應正在加速。

深圳中原研究中心統計顯示，5月份深圳一二手住宅成交10079套，為近14個月首次突破萬套，成交量環比上升11.4%，同比上升28.4%。

新房成為拉動深圳樓市成交復蘇的主力軍。5月份全市一手住宅網簽4545套，環比上升33.6%，同比上升43.7%。

"2026年深圳房地產市場進入修復狀態，截至目前二手房成交量從底部回升已經超過10個月，總體來看，市場保持在穩步復蘇的軌道上。"深圳中原研究中心分析師指出。

更值得關注的是，4月29日深圳市發布《關于進一步優化調整本市房地產相關政策的通知》，放寬核心區域限購，提高公積金貸款額度——政策紅利與市場回暖形成共振。

產業厚度決定價值高度

粵海地塊的"天價"，不僅是土地稀缺性的體現，更是產業價值的投射。

粵海街道發布"1+5+2"計劃，全面吹響高質量發展沖鋒號。根據規劃，該區域將努力建成"國際創新街區、灣區產業高地、灣畔幸福家園"。

南山科技園作為深圳科技創新軸心的核心載體，正以獨特的區位優勢和產業生態重塑中國高新技術的版圖。

數據顯示，2023年園區企業總研發投入突破850億元，同比增長23%。在半導體產業領域，園區已形成從芯片設計到封裝測試的完整鏈條，全球TOP10芯片設計企業中有3家在此設立研發中心。

深圳灣科技生態園作為深圳灣超級總部基地的重要載體，定位為高科技上市公司總部和研發基地、戰略性新興產業培育發展平臺。

截至目前，園區已入駐企業超過500家，未來將進駐30-50家上市公司總部、1000-1500家戰略性新興產業企業。

這種"產業厚度"，決定了粵海土地的長期價值。騰訊、華為、大疆等企業的持續發展，為區域注入源源不斷的人才與資金。

樓市"新地王"意味著什么?

這次土拍，折射出三個深層邏輯。

第一，核心資產的價值回歸。

在北京、上海、深圳等一線城市，核心區土地的稀缺性決定了其長期價值。粵海地塊的"天價"，正是市場對核心資產的重新定價。

中指數據庫監測顯示，2026年5月深圳新房市場在限購放松、公積金提額等政策加持下熱度穩步走高，整體成交同環比同步上行，市場分化格局延續，核心片區價格堅挺。

第二，房企的戰略選擇。

在行業調整期，房企更加聚焦核心城市的優質地塊。保利、華潤、中海等實力房企的參與，顯示出對深圳市場的長期信心。

一位業內人士分析：“房企的拿地邏輯已經變了——寧可高價拿核心區，也不低價拿外圍。核心資產的安全性更高，流動性更好。”

第三，城市價值的再確認。

深圳作為粵港澳大灣區的核心引擎，其城市價值正在被重新評估。粵海街道的產業厚度、人才密度、創新能力，構成了城市價值的核心支撐。

根據深圳市規劃和自然資源局規劃，確保至2035年全市常住人口人均住房面積達到40平方米以上，年度居住用地供應量原則上不低于建設用地供應總量的30%。

這意味著，未來深圳將持續加大居住用地供應，但核心區的稀缺地塊仍將保持其獨特價值。

57.72億，291輪，溢價150.74%——這組數字的背后，是深圳核心資產的價值重估，是房企對優質地塊的戰略爭奪，更是城市價值的再確認。

對于購房者而言，粵海地塊的"天價"傳遞出一個明確信號：核心區的優質資產，正在成為稀缺中的稀缺。

但對于市場而言，一次"地王"的出現，并不意味著普漲的到來。分化，將是未來市場的主基調。

正如一位資深業內人士所言：“深圳樓市正在進入’核心資產時代’。買哪里，比買不買更重要。”

信息來源：

• 深圳市公共資源交易平臺

• 深圳市規劃和自然資源局官網

• 深圳中原研究中心

• 中指數據庫

• 南山網

• 深圳房地產信息平臺

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