200萬(wàn)買(mǎi)137個(gè)車位被倒打一耙：物業(yè)私租賺39萬(wàn)，轉(zhuǎn)頭索33萬(wàn)服務(wù)費(fèi)

耗資近200萬(wàn)元經(jīng)由司法公開(kāi)拍賣購(gòu)得137個(gè)地下車位，手握國(guó)家頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)，卻眼見(jiàn)本屬己有的資產(chǎn)被他人擅自對(duì)外招租、持續(xù)牟利。

更令人震驚的是，當(dāng)產(chǎn)權(quán)人依法啟動(dòng)維權(quán)程序時(shí)，涉事方非但未表歉意，反而反手遞交起訴狀，向產(chǎn)權(quán)單位索要高達(dá)33.2萬(wàn)余元的所謂“車位管理服務(wù)費(fèi)”。

這起發(fā)生于安徽寧國(guó)市金寧景秀家園小區(qū)的真實(shí)事件，令眾多知情者感嘆：現(xiàn)實(shí)比劇本更難想象。

200萬(wàn)元法拍購(gòu)入137個(gè)車位，法院封條形同虛設(shè)

2020年，位于浙江嘉興的銀豆家居用品有限公司在常態(tài)化瀏覽全國(guó)司法拍賣平臺(tái)過(guò)程中，留意到安徽省寧國(guó)市金寧景秀家園小區(qū)一批待處置的地下停車資源。

該批標(biāo)的共計(jì)137個(gè)，集中分布于小區(qū)34號(hào)、36號(hào)與38號(hào)樓附屬地下停車場(chǎng)內(nèi)，系原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)清算后移交法院依法處置的存量資產(chǎn)。

競(jìng)拍前，銀豆公司負(fù)責(zé)人袁先生專程赴現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地踏勘。他清晰回憶，當(dāng)時(shí)整個(gè)地下停車區(qū)域處于嚴(yán)密封閉狀態(tài)：車庫(kù)主出入口均安裝有加厚型電動(dòng)卷閘門(mén)，門(mén)體醒目位置張貼著寧國(guó)市人民法院加蓋公章的紅色司法封條，地面無(wú)車輪印痕，照明系統(tǒng)全部斷電，整片空間靜默如初，未見(jiàn)任何使用跡象。

經(jīng)內(nèi)部綜合研判，公司認(rèn)定該批車位具備長(zhǎng)期持有價(jià)值和穩(wěn)定收益潛力，最終以人民幣198.6萬(wàn)元成交價(jià)成功拍下全部權(quán)益。

拍賣流程完結(jié)后，銀豆公司依規(guī)完成全部137個(gè)車位的不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，取得由寧國(guó)市自然資源和規(guī)劃局核發(fā)的《中華人民共和國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》。證載用途明確標(biāo)注為“機(jī)動(dòng)車庫(kù)”，權(quán)利人欄完整登記“銀豆家居用品有限公司”全稱。該權(quán)屬證明具有完全排他性，與人防設(shè)施車位、業(yè)主共有車位等法律屬性截然不同。

因彼時(shí)公司尚在籌劃運(yùn)營(yíng)模式，加之跨省管理存在現(xiàn)實(shí)難度，銀豆公司決定暫不啟用這批資產(chǎn)，僅作靜態(tài)保值處理。他們深信：既有法院封條為物理屏障，又有法定權(quán)證為法律盾牌，資產(chǎn)安全應(yīng)萬(wàn)無(wú)一失。

誰(shuí)料，正是這一看似穩(wěn)妥的安排，悄然埋下了后續(xù)連鎖爭(zhēng)議的導(dǎo)火索。

五年后重啟啟用計(jì)劃，卻發(fā)現(xiàn)車位早已被物業(yè)長(zhǎng)期出租

轉(zhuǎn)眼至2025年初，隨著金寧景秀家園入住率突破86%，周邊住宅區(qū)停車供需矛盾日益加劇，車位租賃價(jià)格連續(xù)三年上浮超40%。銀豆公司經(jīng)審慎評(píng)估，正式立項(xiàng)啟動(dòng)該批車位的商業(yè)化運(yùn)作，并派遣袁先生帶隊(duì)赴寧國(guó)開(kāi)展實(shí)地接管工作。

當(dāng)袁先生一行再次步入該地下車庫(kù)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)情形令其愕然——原本緊鎖的雙道卷閘門(mén)已全部開(kāi)啟，內(nèi)部照明系統(tǒng)正常運(yùn)行，約百個(gè)車位均停放有車輛，且每個(gè)泊位前方懸掛定制化車牌標(biāo)識(shí)牌，部分車位旁還設(shè)有物業(yè)統(tǒng)一配置的充電接口及監(jiān)控探頭。

整個(gè)空間不僅處于滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，更顯現(xiàn)出成熟運(yùn)維體系下的標(biāo)準(zhǔn)化管理痕跡。

袁先生隨即約談寧國(guó)市誠(chéng)一物業(yè)服務(wù)有限公司現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人陳某祥。面對(duì)質(zhì)詢，陳某祥起初回避核心問(wèn)題，僅強(qiáng)調(diào)“這些車位屬于全體業(yè)主共有，由物業(yè)代為統(tǒng)籌調(diào)配”。

待袁先生當(dāng)場(chǎng)出示全套137本不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件后，陳某祥語(yǔ)氣驟變，轉(zhuǎn)而表示“此前從未接到過(guò)產(chǎn)權(quán)變更通知”，需“向上級(jí)主管部門(mén)匯報(bào)后再予答復(fù)”。

為夯實(shí)證據(jù)鏈，袁先生以普通住戶身份提交車位租賃申請(qǐng)，在繳納費(fèi)用環(huán)節(jié)，物業(yè)前臺(tái)工作人員無(wú)意中透露關(guān)鍵信息：“這批車位實(shí)際歸屬一位浙江老板，所以開(kāi)不了正規(guī)租賃發(fā)票，只能打一張‘車位日常維護(hù)費(fèi)’收據(jù)。”

持此收據(jù)再度交涉時(shí)，陳某祥態(tài)度陡然強(qiáng)硬，拒絕進(jìn)一步溝通，并揚(yáng)言：“你要是覺(jué)得有問(wèn)題，直接報(bào)警處理好了。”

轄區(qū)派出所民警到場(chǎng)協(xié)調(diào)過(guò)程中，陳某祥改稱“開(kāi)門(mén)出租系業(yè)委會(huì)集體決議”，卻始終未能提供任何會(huì)議紀(jì)要、簽字授權(quán)或公示文件等佐證材料。

39.1萬(wàn)元非法收益浮出水面，正當(dāng)維權(quán)竟遭惡意反訴

此后數(shù)月，銀豆公司團(tuán)隊(duì)多次往返浙皖兩地，圍繞侵權(quán)事實(shí)展開(kāi)系統(tǒng)性取證。

通過(guò)逐戶走訪登記租戶、調(diào)取近三年車庫(kù)進(jìn)出口高清錄像、比對(duì)物業(yè)收費(fèi)臺(tái)賬及銀行流水等方式，團(tuán)隊(duì)構(gòu)建起一套邏輯嚴(yán)密、要素完整的證據(jù)閉環(huán)。

所形成的《金寧景秀家園地下車位非法占用經(jīng)營(yíng)明細(xì)表》詳實(shí)列明：2022年1月至2024年12月間，誠(chéng)一物業(yè)將137個(gè)非自有產(chǎn)權(quán)車位分批次出租給89名自然人及3家本地企業(yè)，累計(jì)簽訂租賃協(xié)議127份，收取租金總額達(dá)391,258.60元。

經(jīng)交叉驗(yàn)證，所有繳費(fèi)記錄均指向同一收款主體——寧國(guó)市誠(chéng)一物業(yè)服務(wù)有限公司對(duì)公賬戶。

2026年3月，銀豆公司正式向?qū)巼?guó)市人民法院提起民事訴訟，訴請(qǐng)判令誠(chéng)一物業(yè)立即停止侵占行為、返還全部不當(dāng)?shù)美?91,258.60元，并賠償產(chǎn)權(quán)閑置損失、維權(quán)差旅支出等合計(jì)26.7萬(wàn)元。

就在立案受理通知書(shū)送達(dá)后的第七日，袁先生意外收到法院轉(zhuǎn)交的應(yīng)訴材料——誠(chéng)一物業(yè)已就同一糾紛另行提起反訴。

反訴請(qǐng)求赫然載明：要求銀豆公司補(bǔ)繳自2020年7月（拍賣成交次月）起至2025年12月止的車位基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)、公共區(qū)域電費(fèi)分?jǐn)偂⑾谰S保費(fèi)、智能道閘系統(tǒng)運(yùn)維費(fèi)等共計(jì)332,741.47元。

其訴狀援引《物業(yè)服務(wù)合同》第十二條稱，凡小區(qū)范圍內(nèi)所有具備停車功能的空間，無(wú)論權(quán)屬歸屬，均須納入物業(yè)統(tǒng)一服務(wù)體系并履行繳費(fèi)義務(wù)。

該公司進(jìn)一步辯稱，對(duì)外招租行為系“主動(dòng)履行資產(chǎn)管理職責(zé)”，目的在于防止地下空間長(zhǎng)期空置引發(fā)潮濕霉變、設(shè)備銹蝕及安全隱患，屬“善意管理”范疇。

雙方立場(chǎng)尖銳對(duì)立，業(yè)主群體意見(jiàn)明顯分化

消息在小區(qū)業(yè)主群迅速擴(kuò)散，輿論呈現(xiàn)兩極化態(tài)勢(shì)。

相當(dāng)一部分住戶坦言，多年來(lái)一直將上述車位視為小區(qū)配套公共資源，每年繳納4200元至5800元不等的年度租賃費(fèi)，從未質(zhì)疑過(guò)其權(quán)屬來(lái)源。

他們普遍希望維持現(xiàn)狀，主張若確權(quán)歸銀豆公司所有，也愿按市場(chǎng)行情續(xù)簽長(zhǎng)期租賃協(xié)議，保障自身基本停車權(quán)益不受影響。

另有約三成業(yè)主公開(kāi)質(zhì)疑物業(yè)操作合規(guī)性。他們指出：物業(yè)從未就車位權(quán)屬變更事宜進(jìn)行過(guò)任何形式的公告說(shuō)明；歷年租金收入亦未納入小區(qū)公共收益公示清單；更無(wú)人知曉這筆資金具體流向何處。

多位業(yè)主聯(lián)名致函街道辦反映：“若連產(chǎn)權(quán)歸屬都模糊不清，所謂‘專業(yè)服務(wù)’又從何談起？”

面對(duì)持續(xù)發(fā)酵的輿情，誠(chéng)一物業(yè)始終保持緘默，僅在公告欄張貼簡(jiǎn)短聲明：“一切以司法機(jī)關(guān)最終裁決為準(zhǔn)。”而銀豆公司則通過(guò)社區(qū)公告發(fā)布《致金寧景秀家園全體業(yè)主的一封信》，承諾判決生效后將以不高于周邊均價(jià)10%的標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)先面向本小區(qū)住戶開(kāi)放租賃，并設(shè)立專屬服務(wù)通道保障權(quán)益兌現(xiàn)。

媒體觀察：物權(quán)邊界與服務(wù)邊界的雙重拷問(wèn)

這場(chǎng)表面聚焦于車位歸屬的個(gè)案糾紛，實(shí)則觸及現(xiàn)代城市社區(qū)治理中的結(jié)構(gòu)性癥結(jié)。

物權(quán)法定是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本準(zhǔn)則。銀豆公司全程參與法院主導(dǎo)的司法拍賣程序，依法繳納全部稅費(fèi)，完成不動(dòng)產(chǎn)登記，其對(duì)137個(gè)車位享有的占有、使用、收益與處分權(quán)能，受《民法典》第二百零七條、第二百四十條等條款剛性保護(hù)。

誠(chéng)一物業(yè)在未獲權(quán)利人任何形式授權(quán)的前提下，擅自破除司法封條、接管控制標(biāo)的物、建立租賃關(guān)系并收取全部對(duì)價(jià)，已實(shí)質(zhì)性構(gòu)成《刑法》第二百七十條規(guī)定的“非法侵占罪”要件，亦嚴(yán)重違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條關(guān)于“不得擅自利用屬于業(yè)主共有的道路、綠地或其他場(chǎng)地設(shè)置經(jīng)營(yíng)性設(shè)施”的禁止性規(guī)定。

至于其提出的“服務(wù)費(fèi)”主張，雖具一定形式依據(jù)，但關(guān)鍵在于服務(wù)內(nèi)容是否真實(shí)發(fā)生、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否經(jīng)合法程序確定、費(fèi)用支出是否透明可溯。

倘若所謂“服務(wù)”始于撕毀法院封條那一刻，則該行為本身即喪失合法性根基，后續(xù)一切衍生主張均難以成立。

尤為值得追問(wèn)的是：司法封條作為國(guó)家強(qiáng)制力象征，為何在長(zhǎng)達(dá)三十六個(gè)月內(nèi)屢次被隨意啟封而無(wú)人監(jiān)管？相關(guān)巡查機(jī)制是否存在制度性缺位？若非產(chǎn)權(quán)人主動(dòng)介入，此類越界行為是否將持續(xù)隱匿更久？

此案亦為全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資者敲響警鐘：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證絕非“一紙保險(xiǎn)單”。尤其針對(duì)異地持有的非自用類資產(chǎn)，必須建立常態(tài)化巡檢機(jī)制、委托可信第三方實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管、定期核查登記狀態(tài)與實(shí)際使用情況，方能真正筑牢資產(chǎn)安全防線。

同時(shí)，本案凸顯物業(yè)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的緊迫性。管理方須清醒認(rèn)知自身角色定位——是服務(wù)提供者而非資源支配者，是契約執(zhí)行者而非規(guī)則制定者。唯有恪守權(quán)責(zé)邊界、敬畏產(chǎn)權(quán)尊嚴(yán)、堅(jiān)持陽(yáng)光運(yùn)營(yíng)，才能贏得業(yè)主信任，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

據(jù)悉，寧國(guó)市人民法院已于2026年4月12日正式立案受理該案，目前正組織證據(jù)交換與庭前調(diào)解。本報(bào)將持續(xù)追蹤案件審理全過(guò)程，期待司法機(jī)關(guān)以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩，作出兼具法理深度與社會(huì)溫度的權(quán)威裁判，既捍衛(wèi)產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益，亦厘清物業(yè)服務(wù)的合理邊界，為類似糾紛提供可復(fù)制、可推廣的示范樣本。

官方信源

大象新聞 2026 年 6 月 4 日?qǐng)?bào)道《法拍 137 個(gè)車位被物業(yè) "截胡" 出租多年 業(yè)主維權(quán)反遭物業(yè)追討 33 萬(wàn)服務(wù)費(fèi)》濱州傳媒網(wǎng) 2026 年 6 月 4 日?qǐng)?bào)道《浙江一公司花 200 萬(wàn)拍下安徽一小區(qū) 137 個(gè)車位產(chǎn)權(quán)后閑置，準(zhǔn)備啟用時(shí)發(fā)現(xiàn)已被小區(qū)物業(yè)私自出租獲利 39 萬(wàn)，起訴物業(yè)反被索要 33 萬(wàn)車位服務(wù)費(fèi)》