房地產(chǎn)的一股逆流

1995年，浙江臺州縣城（縣級市）臨海一個大排檔出名了，在那個人均工資400元的年代，它的人均消費(fèi)高達(dá)一百多元。即便這樣，店里門庭若市，臺州有頭有臉的企業(yè)家，都會把宴請放在這里。

它就是如今的中餐天花板：

新榮記。

新榮記老板張勇開過汽配廠，挖過礦，都不怎么成功。但他太懂臺州先富起來的那批企業(yè)家了。

他只提供最好的食材，福建浙江的漁民都知道，好的海鮮魚貨都是優(yōu)先供應(yīng)新榮記，因?yàn)樗麄兂鰞r最高。

新榮記還率先將供應(yīng)鏈思維引入餐飲，甚至花了18萬，建了全市第一個海鮮池，把廣東最流行的東星斑、蘇眉和鮑魚帶到臺州。價格當(dāng)然也很高，臺州的小孩子都知道：

客氣不客氣，請吃新榮記。

浙江蓬勃的民營經(jīng)濟(jì)，供養(yǎng)了新榮記的成長。臺州人對于鮮的執(zhí)念，刻進(jìn)了DNA里。當(dāng)?shù)厝俗非螅?/p>

頭口鮮。

張勇想盡辦法，把東海南海頂級的時令海鮮、北方最好的牛羊雞鴨、云南的菌子搬到了臺州人的餐桌上，他的經(jīng)營理念很簡單：

食必求真，然后至美。

1

去年去世的知名美食家蔡瀾說過，美食家其實(shí)不過是吃的東西多了：

自然就學(xué)會了比較。

先富起來的臺州人，買房子也是這樣。2009年，臺州人就已經(jīng)出現(xiàn)在上海湯臣一品的買家名單里了。

這幾年，從滬上第一豪宅華洲君庭的拍賣會，到黃浦富人區(qū)的大平層，臺州人一直都在掃貨全國最好的住宅，他們很識貨。

臺州汽車模具大王的葉家，更是在上海刷新了全國單價最貴的一塊土地。

與此同時，在臺州城內(nèi)，富豪們也在進(jìn)行一次超大規(guī)模的豪宅置換。

前段時間，臺州椒江區(qū)網(wǎng)簽均價最高的臻園開盤了，無論是網(wǎng)簽金額還是網(wǎng)簽面積，在低密市場都是第一。臻園的日均來訪量是競品的5倍。

尤其是315平方米的排屋，剛開盤就賣掉超過8成。甚至連他們剛推出的合院樣板間，都已經(jīng)全被預(yù)定了；包括椒江區(qū)歷史上最貴的一套房子：

3800萬。

千萬級起步的房子，被臺州人買出了白菜價的感覺。

此前，臺州1000萬起步的大平層鳳起潮鳴開盤，一年不到，501套房子就全部清盤。最貴的那批，價格都在2000萬左右，很多都被家族客戶買去了，一次性買三四套。

整盤貨值近50億的項(xiàng)目，完全沒有打折促銷，沒有開分銷渠道，更讓人驚訝的是：

單價越賣越高，戶型越做越大。

最后一批房子開盤的時候，臺州鳳起潮鳴的總價已經(jīng)超過了2000萬。在北京廣州和深圳，也足夠買豪宅了。

但這筆錢，因?yàn)轼P起潮鳴，被留在了臺州。

臺州鳳起潮鳴不是個案，過去兩年，在浙江的三、四線城市，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了一次集中的能力釋放。

2025年，嘉興超過90%的千萬級市場，被兩個項(xiàng)目吃掉了，云棲玫瑰園和湖境云廬；

義烏的芝瀾月華首次開盤2小時內(nèi)售罄，賣了12億元；義烏的鳳棲逸廬更是一年銷售額達(dá)到了32.5億元；

房地產(chǎn)同行把這幾個項(xiàng)目稱作“董事長項(xiàng)目”，它們來自同一個開發(fā)商：

綠城。

在企業(yè)家眼中，綠城的房子成了能與銀行大額存單、貨幣基金同類的高信用等級投資品。

當(dāng)所有人都在努力把資產(chǎn)向核心城市的核心地段騰挪時，綠城卻在浙江的縣城市場，為中國房地產(chǎn)釋放了最隱秘也最恐怖的購買力。

這些買家不依賴房貸杠桿，不關(guān)心短期政策波動，他們的財富扎根于本地繁榮的制造業(yè)、遍布全球的貿(mào)易網(wǎng)絡(luò)和無數(shù)個隱形冠軍企業(yè)。

綠城精準(zhǔn)地發(fā)現(xiàn)了一個空出來的市場，這群擁有億萬資產(chǎn)卻買不到好房子的人，成了房地產(chǎn)最特殊的一批人：

高凈值剛需客戶。

連美國《巴倫周刊》都注意到了這個現(xiàn)象，他們說，聚光燈長期投向北京和上海等超大城市，但在摩天大樓的耀眼光芒和萬眾矚目的政策要聞背后，中國的三、四線城市，正在發(fā)生異常更悄無聲息的轉(zhuǎn)變。

2

綠城在臺州帶來的震撼，是在2023年。當(dāng)他們拍下臺州鳳起潮鳴的地塊時，最先炸鍋的，是綠城股票的投資人。所有人都認(rèn)為，綠城瘋了。

拍賣持續(xù)了近8個小時，325輪競價，但綠城負(fù)責(zé)拍地的同志每次都舉手，他接到的任務(wù)只有一個：

一定要拿下。

綠城的決心，來自剛剛做完一份調(diào)研。他們發(fā)現(xiàn)，浙江經(jīng)濟(jì)最活躍的這幾個縣級市：

豪宅格局已經(jīng)十年沒變了。

很多高凈值客戶，還住在綠城十年前開發(fā)的項(xiàng)目。市場上讓他們有付款沖動的產(chǎn)品，幾乎沒有。

正是看到了這個市場空白，綠城才一鼓作氣，抓住土地出讓的窗口期，陸續(xù)拿下很多核心地塊，才有了2024年和2025年的成功。

2025年4月，當(dāng)綠城拿下臺州董家洋板塊的核心地塊時，市場已經(jīng)不會再有任何質(zhì)疑。

更重要的是，這塊地是臺州難得一見的土地，它在市域鐵路S1的站口，臺州三件套環(huán)繞，萬達(dá)廣場和未來的山姆超市也在旁邊。地塊方方正正，容積率更是只有1.1。

這也意味著，它有條件成為一個純粹的低密住區(qū)，會成為臺州市中心第一個純粹低密住宅區(qū)。

綠城也沒有讓董事長們失望，他們拿出的臻園，是一個大隱隱于市的：

東方院落。

臻園的靈魂在于私密，綠城把整個地塊進(jìn)行抬升，以此與周邊環(huán)境進(jìn)門有四重院落。先是迎賓廳，有百年黑松、紅梅慈孝竹；然后是水系之上的連廊；三進(jìn)門是400多平的下沉式水院；最后是藝術(shù)玻璃山水畫廊。

在建筑上，臻園打破了兵營式的布局，各個院落的主入口，方位各不相同，綠城利用院落廂房的參差，形成隔擋；宋風(fēng)建筑的層層披檐，也形成了更好的遮擋效果，最大程度保護(hù)了業(yè)主隱私。

為了臻園的77個家庭，綠城配備了約1200平米的高端會所。私宴廳、茶室、室內(nèi)高爾夫、健身房全部配備，瑜伽室里鋪設(shè)了地暖，會所里甚至有專為女業(yè)主打造的女王空間。

←左右滑動查看臻園會所→

臺州商人共同的偶像是布衣富豪蔡元亓，發(fā)達(dá)后，他不僅為國家財政捐錢，還辦起家塾，讓近千名族人同居共灶，形成了罕見的：

聚居共富。

臺州商人抱團(tuán)打天下的精神因此流傳下來，他們極其重視家族和傳承，更看重“財富的尊嚴(yán)”，臻園營造的私密感和意境，打動了他們。

3

臺州人的味蕾，時刻檢驗(yàn)著新榮記的成色；綠城在臺州，遇到的也是同一批挑剔的客人。

臺州老板大多是制造業(yè)出身，對成本、質(zhì)量和價值敏感至極。他們常年跑歐洲，米蘭家具展的常客，對立面石材的耐候性、對最新款意大利家具的了解，勝過大多數(shù)地產(chǎn)從業(yè)者。

一般的產(chǎn)品，很難打動他們。

在做臻園的時候，綠城把九米設(shè)計(jì)、朗道景觀、近境設(shè)計(jì)、HBA等五大國際團(tuán)隊(duì)全部請到臺州。這些看遍全世界豪宅的設(shè)計(jì)師們，任務(wù)是做一個可傳承的基業(yè)大宅出來。

實(shí)景示范區(qū)更是不惜工本，綠城就是要讓各行各業(yè)的董事長，能一眼看懂臻園的配置。

主入口處的門頭的白雪公主進(jìn)口石材拼接，顯得格外醒目；那對定制的琉璃燈，僅手工打磨就需要一個月。

門內(nèi)是經(jīng)典的四水歸堂設(shè)計(jì)，進(jìn)口黑松樹齡超過200年，來自太行山的老石皮，為庭院增添了厚重感。背后的玉石照壁，是近乎失傳的彩石鑲嵌工藝。

外部景墻7厘米的石材，游廊的臺州非遺“海門雕繡”，都在向客人展示工藝水準(zhǔn)。

走過迎賓大堂，就是懸空的百福千臻橋，橋身由1300多片定制玉石鱗片組成。橋邊瀑布傾瀉，宛如臺州人最熟悉的天臺山的石梁飛瀑。

綠城用極致的視覺刺激，引爆了一個猛烈的產(chǎn)品沖擊波。

他們知道，浙江富豪的購買力十分驚人，一旦得到企業(yè)家群體的認(rèn)可，賣房子就易如反掌。

無論是作為居住屬性的消費(fèi)品，還是帶有財富和地位標(biāo)簽的韋伯倫商品，在縣城的熟人社會中，房子最終實(shí)現(xiàn)了完整的價值呈現(xiàn)。

臺州這種高凈值剛需的市場空白，讓綠城在過去一年短暫地跳脫出了內(nèi)卷。他們拿起望遠(yuǎn)鏡，為消費(fèi)者描繪了一個他們從未想象過的新世界。

當(dāng)新榮記進(jìn)軍北京、上海、香港、東京時，從來沒有避諱過出身。他們很驕傲地宣稱自己來自臺州。張勇其實(shí)想告訴所有人，新榮記是被：

中國最精明、最務(wù)實(shí)的企業(yè)家檢驗(yàn)過的。

他們吃帶魚喜歡黃金段，吃乳鴿要妙齡的，他們嘴上不說，但心里有一桿秤，稱得出誠意，也稱得出敷衍。

過去幾年，綠城用最大的誠意，讓最挑剔的一批客戶打開了錢包。

無論是地方政府，還是當(dāng)?shù)厥忻瘢紭芬娋G城在臺州的成功。他們把企業(yè)家和資產(chǎn)留在了自己的家鄉(xiāng)。

綠城的臺州故事，為困頓的房地產(chǎn)市場提供了一個關(guān)鍵啟示：與其在紅海里內(nèi)卷，不如回到真實(shí)的居住需求里找答案；

與其討論政策與周期，不如為那些最挑剔的客戶，造出無法拒絕的產(chǎn)品。

珍愛包叔，順手“在看”