股東用土地出資但沒(méi)過(guò)戶(hù),土地升值收益歸誰(shuí)?出資額怎么定?

股東用土地出資但沒(méi)過(guò)戶(hù),土地升值收益歸誰(shuí)?出資額怎么定?

作者：唐青林 趙佳星(北京云亭律師事務(wù)所*)

股東用土地使用權(quán)出資，沒(méi)辦過(guò)戶(hù)，后來(lái)土地升值了，出資額怎么算？針對(duì)這一實(shí)務(wù)問(wèn)題，核心裁判規(guī)則如下：第一，股東以土地使用權(quán)出資，僅交付使用未辦理過(guò)戶(hù)的，屬于出資瑕疵，未完成出資義務(wù)，公司有權(quán)要求其履行出資義務(wù)。第二，若股東能夠辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，應(yīng)將土地使用權(quán)完整過(guò)戶(hù)至公司名下，土地后續(xù)的升值部分歸公司所有，出資義務(wù)仍以出資時(shí)約定的作價(jià)為準(zhǔn)，股東不得主張分割升值收益。第三，若股東客觀上無(wú)法辦理土地過(guò)戶(hù)，應(yīng)按照出資時(shí)的評(píng)估價(jià)值以貨幣補(bǔ)足出資，而非土地升值后的市場(chǎng)價(jià)格。

一、土地出資未過(guò)戶(hù)，屬于典型的出資瑕疵

（一）土地出資需滿(mǎn)足“交付+過(guò)戶(hù)”雙重標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)2024年新《公司法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，股東以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，不僅要將財(cái)產(chǎn)實(shí)際交付給公司使用，還要依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。對(duì)于土地使用權(quán)這類(lèi)需要辦理權(quán)屬登記的財(cái)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)條件缺一不可。

如果股東只是把土地交給公司用了，但是沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記，那么從法律上來(lái)說(shuō)，這塊土地的所有權(quán)還是股東個(gè)人的，公司并沒(méi)有真正取得這個(gè)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，股東隨時(shí)可以將土地抵押、轉(zhuǎn)讓?zhuān)踔帘环ㄔ翰榉猓镜臋?quán)益根本無(wú)法得到保障，這種情況就屬于典型的出資瑕疵。

（二）未過(guò)戶(hù)的補(bǔ)正規(guī)則，法院給予合理履行期限

如果股東已經(jīng)交付了土地，只是沒(méi)辦過(guò)戶(hù)，起訴到法院之后，法院不會(huì)直接認(rèn)定股東出資不到位，而是會(huì)先責(zé)令股東在合理的期限內(nèi)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。如果股東在這個(gè)期限內(nèi)完成了過(guò)戶(hù)，那么就可以認(rèn)定他已經(jīng)履行了出資義務(wù)，而且股東可以從實(shí)際交付土地的時(shí)候，就開(kāi)始享有對(duì)應(yīng)的股東權(quán)利。

但如果股東在合理期限內(nèi)還是沒(méi)辦法完成過(guò)戶(hù)，或者故意拖延不辦，那么法院就會(huì)認(rèn)定股東沒(méi)有履行出資義務(wù)，股東需要承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)足責(zé)任。

二、升值后的出資額，以出資時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定

（一）能夠過(guò)戶(hù)的，完整交付土地，升值歸公司

很多股東在土地升值之后，就會(huì)產(chǎn)生反悔的心理，覺(jué)得當(dāng)初把土地作價(jià)那么低，現(xiàn)在漲了這么多，過(guò)戶(hù)給公司自己虧了，于是就拖著不辦過(guò)戶(hù)，甚至要求公司補(bǔ)償自己升值的部分，或者提出只補(bǔ)當(dāng)初的貨幣出資，把土地自己留著。

但實(shí)際上，股東在出資的時(shí)候，就已經(jīng)同意將這塊土地的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司，以此來(lái)?yè)Q取公司的股權(quán)。也就是說(shuō)，從出資約定生效的時(shí)候起，這塊土地就應(yīng)該是公司的資產(chǎn)了，后續(xù)的升值，是公司資產(chǎn)的增值，自然應(yīng)該歸公司所有，股東沒(méi)有權(quán)利要求分割這部分升值收益。

只要股東能夠辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，就必須把完整的土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)給公司，不管這塊土地之后漲了多少，都不能改變這個(gè)義務(wù)，出資額還是按照當(dāng)初約定的作價(jià)來(lái)認(rèn)定，股東不能以升值為由拒絕履行過(guò)戶(hù)義務(wù)。

（二）無(wú)法過(guò)戶(hù)的，按出資時(shí)的評(píng)估價(jià)補(bǔ)足貨幣

如果股東客觀上沒(méi)辦法辦理土地的過(guò)戶(hù)手續(xù)，比如土地是劃撥用地?zé)o法變更、土地存在抵押無(wú)法解押，或者因?yàn)檎咴驘o(wú)法過(guò)戶(hù)，那么股東就沒(méi)辦法用土地來(lái)履行出資義務(wù)了，這個(gè)時(shí)候，股東需要用貨幣來(lái)補(bǔ)足出資。

而補(bǔ)足的標(biāo)準(zhǔn)，是出資時(shí)的評(píng)估價(jià)格，不是現(xiàn)在土地的市場(chǎng)價(jià)。因?yàn)楣蓶|的出資義務(wù)，從一開(kāi)始就是按照出資時(shí)的評(píng)估價(jià)來(lái)確定的，不能因?yàn)橥恋厣盗耍鸵蠊蓶|多補(bǔ)，也不能因?yàn)橥恋刭H值了，就允許股東少補(bǔ)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是固定的，以出資時(shí)的評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)。

結(jié)合20余年公司法領(lǐng)域的辦案實(shí)踐，唐青林律師認(rèn)為，很多股東在以土地、房產(chǎn)這類(lèi)非貨幣財(cái)產(chǎn)出資時(shí)，都存在重交付、輕過(guò)戶(hù)的誤區(qū)，以為把東西交給公司用了就算完事了，甚至在財(cái)產(chǎn)升值后，以各種理由拖延過(guò)戶(hù)，試圖侵占公司的資產(chǎn)增值收益，這種做法在法律上是完全站不住腳的。只要出資約定是合法有效的，股東就必須按照約定履行過(guò)戶(hù)義務(wù)，不能因?yàn)槭袌?chǎng)的變化就反悔。

三、新公司法下的實(shí)務(wù)操作要點(diǎn)

（一）及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)，避免后續(xù)爭(zhēng)議

股東在以土地使用權(quán)出資的時(shí)候，一定要在約定的期限內(nèi)及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，不要拖延。很多時(shí)候，就是因?yàn)橥涎拥臅r(shí)間太長(zhǎng)，土地價(jià)格漲了，股東才會(huì)反悔，產(chǎn)生糾紛。如果及時(shí)辦理了過(guò)戶(hù)，就不會(huì)有這些后續(xù)的問(wèn)題。

（二）簽訂明確的出資協(xié)議，約定違約責(zé)任

在出資的時(shí)候，最好簽訂明確的出資協(xié)議，約定好過(guò)戶(hù)的時(shí)間，以及如果股東拖延過(guò)戶(hù)的違約責(zé)任，比如違約金的計(jì)算方式，這樣如果之后股東反悔，公司也可以依據(jù)協(xié)議要求股東承擔(dān)責(zé)任，保障自己的權(quán)益。

（三）董事要履行核查義務(wù)，及時(shí)催辦

根據(jù)新《公司法》的規(guī)定，董事會(huì)有義務(wù)核查股東的出資情況，如果發(fā)現(xiàn)股東以土地出資但是沒(méi)辦過(guò)戶(hù)，董事會(huì)要及時(shí)催辦，督促股東盡快完成過(guò)戶(hù)，避免因?yàn)橥涎訉?dǎo)致公司的權(quán)益受損，如果董事怠于履行這個(gè)義務(wù)，還可能要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

在下列典型案例中，某實(shí)業(yè)公司2018年登記設(shè)立，股東李某以一宗國(guó)有工業(yè)用地的使用權(quán)作價(jià)1200萬(wàn)元作為出資，該價(jià)格為當(dāng)時(shí)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估價(jià)格，公司章程中約定，李某應(yīng)在2020年12月31日之前，辦理完該土地的過(guò)戶(hù)手續(xù)。

公司成立后，李某很快就把土地交付給了公司，公司一直在這塊土地上建設(shè)廠(chǎng)房、開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，但是李某一直以各種理由拖延，沒(méi)有辦理土地的過(guò)戶(hù)登記。2024年，該區(qū)域的土地價(jià)格因?yàn)閰^(qū)域規(guī)劃調(diào)整大幅上漲，案涉土地的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)漲到了2800萬(wàn)元。

此時(shí)公司再次要求李某辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，李某卻提出，土地現(xiàn)在升值了，自己如果把土地過(guò)戶(hù)給公司，相當(dāng)于虧了1600萬(wàn)，要么自己只按當(dāng)初的1200萬(wàn)補(bǔ)貨幣出資，土地自己留著，要么公司要給自己補(bǔ)償升值的部分，否則就不配合過(guò)戶(hù)。

雙方協(xié)商無(wú)果后，公司向法院提起訴訟，要求李某履行過(guò)戶(hù)義務(wù)。法院審理認(rèn)為，李某以土地使用權(quán)出資，應(yīng)當(dāng)依法將該土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給公司，這是他的法定出資義務(wù)。案涉土地的升值，是公司資產(chǎn)的自然增值，在李某完成出資后，該財(cái)產(chǎn)屬于公司所有，升值收益自然歸公司。最終法院判決李某在判決生效后30日內(nèi)，將案涉土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)至公司名下。

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*此處北京云亭律師事務(wù)所，為作者完成文章寫(xiě)作時(shí)所在工作單位。

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主編唐青林律師簡(jiǎn)介

唐青林律師，現(xiàn)為北京云亭律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人、北京市律師協(xié)會(huì)公司法專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任。中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院民商法法學(xué)碩士。1999年考取律師資格，先后在農(nóng)業(yè)部和律師事務(wù)所工作，至今從事法律服務(wù)長(zhǎng)達(dá)26 年。在公司法服務(wù)領(lǐng)域，唐青林律師“身經(jīng)百戰(zhàn)”，為近百個(gè)疑難復(fù)雜訴訟案例和非訴訟項(xiàng)目提供過(guò)各種形式的法律服務(wù)，積累了大量訴訟經(jīng)驗(yàn)和勝訴案例，是國(guó)內(nèi)公司法領(lǐng)域活躍的知名律師。

社會(huì)兼職：

擔(dān)任最高人民法院訴訟咨詢(xún)監(jiān)督員（2018-2023）（2023-2028）

北京市律師協(xié)會(huì)公司法專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任

北京大學(xué)國(guó)際知識(shí)產(chǎn)權(quán)研究中心研究員

中國(guó)知識(shí)產(chǎn)權(quán)研究會(huì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)與科技金融專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任

北京外國(guó)語(yǔ)大學(xué)法學(xué)院研究生校外導(dǎo)師

出版著作：

唐青林律師多年來(lái)深耕公司法領(lǐng)域，出版多部公司法領(lǐng)域的實(shí)務(wù)著作：

[1]唐青林律師出版著作：《公司章程陷阱及72個(gè)核心條款設(shè)計(jì)指引——基于200個(gè)公司章程及股東爭(zhēng)議真實(shí)案例深度解析》（主編，2019年8月出版），中國(guó)法制出版社；

[2]唐青林律師出版著作：《公司法裁判規(guī)則解讀》（主編，2018年1月出版），中國(guó)法制出版社；

[3]唐青林律師出版著作：《公司法25個(gè)案由裁判綜述及辦案指南》（主編，2018年7月出版），中國(guó)法制出版社；

[4]唐青林律師出版著作：《公司法司法解釋四裁判綜述及訴訟指南》（主編，2017年8月出版），中國(guó)法制出版社；

[5]唐青林律師出版著作：《公司保衛(wèi)戰(zhàn)——公司控制權(quán)案例點(diǎn)評(píng)與戰(zhàn)術(shù)指導(dǎo)》（主編，2017年8月出版），中國(guó)法制出版社；

[6]唐青林律師出版著作：《公司訴訟法律實(shí)務(wù)精解與百案評(píng)析》（主編，2013年8月出版），中國(guó)法制出版社；

[7]唐青林律師出版著作：《公司并購(gòu)法律實(shí)務(wù)精解與百案評(píng)析》（主編，2013年8月出版），中國(guó)法制出版社；

[8]唐青林律師出版著作：《企業(yè)糾紛法律實(shí)務(wù)精解與百案評(píng)析》（主編，2013年5月出版），中國(guó)法制出版社；

[9]唐青林律師出版著作：《最新公司法律理論與律師實(shí)務(wù)》（副主編，2007年2月出版），國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社。

[10]唐青林律師出版著作：《企業(yè)并購(gòu)法律實(shí)務(wù)》（副主編，2005年1月出版），群眾出版社。

[11]唐青林律師出版著作：《公司保衛(wèi)戰(zhàn)：公司控制權(quán)案例點(diǎn)評(píng)與戰(zhàn)術(shù)指導(dǎo)【第三版】》中國(guó)法制出版社，2024年出版。

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