房產(chǎn)證面積“縮水”怎么辦？法院判了！開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)雙倍返還責(zé)任！

案例分析 | 房產(chǎn)證面積“縮水”？法律這樣守護(hù)您

一、案例介紹

2024年5月，林某與某地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》，購買了一套預(yù)測建筑面積為152平方米的期房，總價(jià)款167萬余元。2025年7月，房屋竣工交付，林某在辦理不動產(chǎn)權(quán)證書時發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)登記面積僅為134平方米，比合同約定面積少了18平方米。面對林某的質(zhì)疑，地產(chǎn)公司辯稱系“政府規(guī)劃變更”且“已通過公告通知”，并以此為由拒絕賠償。多次溝通無果后，林某依法主張權(quán)利，要求開發(fā)商賠償面積差價(jià)。

二、適用的法律法規(guī)

（一）面積差異處理規(guī)則：依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條及最高人民法院相關(guān)司法解釋，按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。合同未作約定的，實(shí)測面積小于合同約定面積時，建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；超出3%部分的房價(jià)款，由出賣人雙倍返還買受人。

（二）規(guī)劃變更通知義務(wù)：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致商品房結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向發(fā)生變化，或出現(xiàn)合同約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知買受人。未履行通知義務(wù)的，買受人有權(quán)追究違約責(zé)任。

三、本案應(yīng)如何處理

（一）明確面積定義，誤差顯著超出法定標(biāo)準(zhǔn)

處理面積差異前，需明確兩個核心概念：

預(yù)測面積：指商品房預(yù)售階段，由具備資質(zhì)的測繪單位依據(jù)規(guī)劃部門核準(zhǔn)的圖紙計(jì)算出的暫測面積，是簽訂預(yù)售合同的依據(jù)。

實(shí)測面積：指房屋竣工后，由房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)實(shí)地測量得出的實(shí)際建筑面積，是辦理不動產(chǎn)權(quán)證書的法定依據(jù)。

案例中，林某購房合同預(yù)測面積為152平方米，實(shí)測面積為134平方米。面積誤差比絕對值達(dá)11.84%，遠(yuǎn)超3%的法定限度。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，對超過3%的部分，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)雙倍返還責(zé)任。

（二）“公告”不等于“有效通知”，免責(zé)理由不成立

地產(chǎn)公司辯稱已張貼公告，但這不構(gòu)成法律上的有效通知。公告面向不特定公眾，無法確保送達(dá)具體購房人，不能認(rèn)定開發(fā)商已履行法定通知義務(wù)，也不能免除其違約責(zé)任。

四、購房提示

為避免此類糾紛，切實(shí)維護(hù)自身權(quán)益，購房時請注意以下幾點(diǎn)：

（一）仔細(xì)審查合同條款。簽訂合同時，重點(diǎn)關(guān)注“面積確認(rèn)及差異處理”條款，明確約定誤差處理方式及違約責(zé)任。

（二）警惕“贈送面積”。對開發(fā)商宣傳的贈予面積，需了解其是否計(jì)入產(chǎn)權(quán)，以及是否存在因“不計(jì)容”導(dǎo)致實(shí)測面積縮水的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）保存書面證據(jù)。注意收集和保存開發(fā)商的宣傳資料、變更通知、溝通記錄等，作為后續(xù)維權(quán)依據(jù)。

（四）及時依法維權(quán)。如發(fā)現(xiàn)房屋面積與合同約定嚴(yán)重不符，應(yīng)及時向相關(guān)部門反映或?qū)で蠓蓭椭ㄟ^正當(dāng)途徑解決。

來源：漳州市住建局、市局交易科 周黃虹

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責(zé)編：漳州樓市情報(bào) 整合編輯

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