東城區磁器口東街區綜合性城市更新項目實施方案（征求意見稿）

一項目基本信息

(一) 項目名稱區位及實施范圍 磁器口東街區綜合性城市更新項目以下簡稱本項目位于東城 區體育館路街道本項目實施范圍北至廣渠門內大街西至崇文門外 大街南至法華寺街東至幸福大街不含新世界公司組織實施的崇 外六號地危改區西北角商業金融項目新世界公司已實施完成的新裕 家園總面積約47.6公頃

(二) 實施主體 磁器口東街區綜合性城市更新項目實施主體招標的中標人為北 京首都開發控股集團有限公司本項目擬由北京首都開發控股集 團有限公司依據實施需要成立的全資子公司——北京首開磁東新暉 城市更新置業發展有限公司推進后續實施工作

(三) 改造方式 根據核心區控規和北京市關于平房院落保護更新的相關要求本 項目主要采用保護性修繕恢復性修建整體更新改造3類改造方式 不可移動文物歷史建筑和傳統風貌保存較為完整的院落主要 采用保護性修繕的改造方式加強傳統風貌建筑修繕和胡同風貌整治

保護院落歷史格局改善院落基礎設施條件結合騰退院落的復合利 用豐富居住文化體驗形式 局部建筑保存傳統風貌特征或無傳統風貌特征的一般院落主要 采用恢復性修建的改造方式在保護和保留有價值的房屋建筑或院落 格局的基礎上以整治改造為主結合傳統風貌要求和現代生活需

1 要延續傳統院落特征合理調整院落邊界加強地下空間利用在 保持傳統風貌的基礎上實現現代化改造 簡易樓等非院落形態的房屋建筑和空地主要采用整體更新改造 的改造方式在保護和保留局部有價值房屋院落的基礎上以整體 改造等方式提高地下空間利用效率系統提升基礎設施服務保障能 力和公共空間品質成套樓按照北京市老舊小區更新改造的相關政策 執行

(四) 現狀基本情況 本項目范圍內的用地現狀均為國有土地現狀地上物包括住宅和 非住宅現狀總建筑規模約41.7萬平方米經估算區域現有住宅 房屋產籍約6000余戶總建筑面積約12.42萬平方米具體數據以 后期實際入戶為準

(五) 更新必要性 本項目內所在區域因多年拆遷滯留部分房屋安全隱患突出街 巷狹窄應急疏散通道不暢存在較大安全隱患現狀市政基礎設施 承載能力低設施老化問題嚴重綠地等公共活動空間欠缺公共服 務設施品質和服務能力有待提升通過前期調研座談了解到地區 居民對居住環境改善的心情極其迫切部分居民還通過12345市民 熱線等多種渠道反映更新訴求

地區實施綜合性城市更新既落實首都 功能定位更是回應人民群眾急難愁盼的重要舉措符合核心區街區 保護更新和高質量發展的現實需要 2

(六) 更新依據 1. 2. 3. 4. 5. 6. 2035 年 7. 北京市城鄉規劃條例2019年 北京歷史文化名城保護條例2021年 北京市城市更新條例2022年 北京中軸線世界文化遺產保護條例2025年 北京城市總體規劃2016年—2035年 首都功能核心區控制性詳細規劃街區層面2018年— 以下簡稱核心區控規 北京中軸線保護管理規劃(2022 年-2035年)

二更新目標與政策 (一) 更新目標 磁器口東街區是北京老城南部街區保護更新重要空間節點之一 街區的綜合性更新對帶動老城南部地區活力復興具有重要意義本項 目堅持以人民為中心的發展思想通過片區綜合性城市更新的方式 傳承地區文脈和優秀歷史文化改善人居環境和基礎設施提升地區 發展活力和發展質量將街區建設為文商旅居融合發展的特色 活力街區讓歷史文化和現代生活融為一體

(二) 更新內容 本項目更新實施內容包括公共空間營造道路胡同整治及基礎設 施提升公共服務交通市政和城市安全設施建設院落騰退及保護 更新等不包括文物騰退利用需要征收的公共服務設施建設產權 3 單位或用地主體實施的更新內容具體建設內容根據居民參與更新情 況確定

(三) 更新方式 本項目按照自愿申請整院實施的原則直管公房居民可選擇 貨幣補償平移置換租賃置換等更新方式之一私房單位產權房 居民可自愿申請在同意本方案的基礎上與實施主體平等協商確定更 新方式具體項目補償置換等政策實施細則由實施主體另行協商制 定并公布

依據北京市城市更新條例第二十七條第二款規定項目范 圍內直管公房承租人簽訂安置補償協議比例達到實施方案規定要求 承租人拒不配合騰退房屋的產權單位可以申請調解調解不成的 區城市更新主管部門可以依申請作出更新決定擬定本項目規定比 例為項目范圍內整院直管公房承租人簽訂補償協議戶數比例達到 80%且院落僅剩一戶未簽約的直管公房承租人拒不配合騰退房屋的

產權單位可以申請調解調解不成的東城區住建委可以依申請作出 更新決定 項目內未登記建筑由體育館路街道辦事處牽頭組織相關部門開 展調查認定對認定為違法建設的按照相關規定進行處理

三規劃方案

(一) 歷史文化保護 磁器口東街區位于北京中軸線世界遺產緩沖區天壇全國重點文 物保護單位建設控制地帶金中都明清北京城地下文物重點監測 4 區范圍內本項目實施范圍內包括2處東城區文物保護單位2處尚 未核定公布為文物保護單位的不可移動文物2處歷史建筑23個 傳統地名1棵古樹名木項目嚴格落實歷史文化保護要求加強歷 史文化遺產的保護利用結合歷史價值和傳統風貌保存情況或建筑特 色分類開展平房院落保護更新

(二) 用地功能 本項目規劃以保護區用地為主包括公共管理用地公共服務設 施及公共事務用地居住用地產業用地多功能用地市政設施用 地綠地廣場及室外公共體育用地和道路用地

(三) 建筑規模 本項目落實核心區控規減量發展要求規劃地上建筑總規模不超 過39.4 萬平方米包含保留更新新建的地上總建筑規模具體 規模以區政府審議決定為準

(四) 建筑高度 本項目落實文物保護單位建設控制地帶和核心區控規古都風貌 保護區古都風貌協調區的基準高度控制要求整體高度以平房為主 平房建筑基底面積不低于古都風貌保護區范圍內建筑總基底面積的 70%局部區域按低層不超過3層進行控制

(五) 建筑風貌 本項目整體建筑色彩基調以灰色調為主重點加強屋面色彩和效 果的管控建筑設計應彰顯對傳統文化元素的創造性轉化和創新性發 展在整體符合低層坡屋頂合院格局青灰色調傳統風貌基本 5 特征和傳統街巷胡同格局的基礎上通過材料工藝風格等多維度 的設計創新展現新時代的設計追求

(六) 公共服務與交通市政 本項目落實核心區控規要求通過設施復合利用共建共享滿 足地區居民日常生活需求和高品質服務需要交通發展模式以綠色交 通出行為主保障部分胡同機動車通行條件打造步行街區與交通安 寧街區構建安全低碳風貌協調的市政基礎設施體系加強安全 保障提升服務水平

(七) 地下空間 本項目統籌利用地下空間在滿足實土綠化和海綿城市建設要求 的基礎上合理確定地下空間開發范圍地下建設深度以-2層為主 因地下空間連通或三大設施建設需要的結合項目實際情況確定分散 建設或自主更新的獨立院落原則上地下空間建設以-1層為主 四實施安排

(一) 實施程序 本項目城市更新綜合實施方案根據公示意見修改后報東城區政 府組織相關部門進行聯合審查審查通過后由實施主體申請辦理立項 手續開展房屋申請式更新實施主體搭建集群設計平臺逐地塊編 制設計方案公共服務配套及基礎設施建設方案設計方案審定后 實施主體申報規劃建設手續實現開工建設

(二) 實施計劃 本項目計劃于2026年啟動申請式更新工作并推進規劃綜合實 6 施方案報審工作具備實施條件后開展保護性修繕恢復性修建等建 設工作并結合市區配套資金情況同步有序推進街區基礎設施建 設實現綜合性城市更新的分區亮相

(三) 資金平衡 本項目通過自持運營及房屋銷售的方式實現資金平衡自持運營 房屋銷售的具體規模需結合項目實施居民騰退后空間情況經區政府 審議后另行確定