百億陣營大擴(kuò)容！誰才是上海樓市真正的“賺錢王”？

苗野丨發(fā)自北京

頭部梯隊(duì)斷層領(lǐng)先，第二梯隊(duì)強(qiáng)勢追趕，這是2026年前5月上海房企呈現(xiàn)的銷售格局。

從中指研究院統(tǒng)計(jì)的全口徑銷售額來看，2026年1～5月上海典型房企全口徑銷售金額TOP20合計(jì)1382.2億元，較2025年同期小幅上升1.3%，銷售額門檻值為17.71億元。

具體到頭部房企座次，華潤置地、招商蛇口、保利發(fā)展形成穩(wěn)固的“三足鼎立”格局。

華潤置地以229.5億元摘得頭名桂冠，較去年同期排名第7的74億元增長約180%，旗下明星項(xiàng)目澐啟濱江單盤就貢獻(xiàn)了約77.5億元的銷售額。招商蛇口以207.7億元緊隨其后，代表項(xiàng)目安瀾上海等多項(xiàng)目持續(xù)發(fā)力，同時(shí)以24.3萬平方米全口徑銷售面積穩(wěn)居上海第一。保利發(fā)展以132.8億元守住前三席位。

值得注意的是，進(jìn)入“百億陣營”的房企明顯擴(kuò)容，除前三強(qiáng)外，中海地產(chǎn)、中國金茂均宣告“破百億”。此外，建發(fā)房產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)、華發(fā)股份、保利置業(yè)也跨過50億元大關(guān)，第二梯隊(duì)競爭力日益增強(qiáng)。

從權(quán)益銷售口徑觀察，TOP30企業(yè)合計(jì)權(quán)益銷售金額為1097億元。

前三強(qiáng)排位不變，華潤置地權(quán)益金額182.96億元、招商蛇口130.25億元、保利發(fā)展104.79億元。建發(fā)房產(chǎn)以55.11億元的權(quán)益金額沖至第四位，較年初排名躍升2位，成為本輪榜單中的最大“黑馬”，受益于旗下建發(fā)·海宸、建發(fā)·云湖玥等大盤逆勢熱銷，多盤聯(lián)動(dòng)推動(dòng)份額穩(wěn)步提升。

將時(shí)間軸拉長至1～5月，每個(gè)階段的推盤節(jié)奏和銷售熱點(diǎn)各有不同：

1月高端項(xiàng)目獨(dú)挑大梁，首個(gè)“日光”盤誕生。1月的上海新房市場處于傳統(tǒng)淡季，僅有19個(gè)項(xiàng)目入市，累計(jì)推出2205套房源，高端樓盤成為穩(wěn)價(jià)的關(guān)鍵力量。1月，浦東洋涇的陸家嘴太古源源邸加推，備案均價(jià)18萬元/平方米，認(rèn)購率達(dá)202%；青浦新城的南廂·觀寧府首開42套房源37分鐘內(nèi)售罄，152%的認(rèn)購率觸發(fā)五年限售，成為2026年上海新房市場首個(gè)官宣“日光”的項(xiàng)目。

2～3月二手房率先啟動(dòng)，新房“小陽春”姍姍來遲。2月恰逢春節(jié)，市場延續(xù)平淡，進(jìn)入3月，單月突破3萬套的二手房成交量率先帶動(dòng)置換需求，新房典型項(xiàng)目的來訪量、認(rèn)購量增幅均達(dá)一倍左右。3月共計(jì)31個(gè)項(xiàng)目入市，中環(huán)麓島為上海新政后首個(gè)“日光盤”，二批次79套房源當(dāng)日售罄。全口徑榜單上華潤置地以127.1億元居首，領(lǐng)先第二名招商蛇口超31億元。

4月高端改善盤集中入市，“日光盤”頻現(xiàn)。當(dāng)月共有30盤入市，翡雲(yún)悅府、中環(huán)麓島和前灘元境實(shí)現(xiàn)100%去化。位于前灘濱江的前灘元境僅用30分鐘便售罄，成為上海今年首次觸發(fā)積分的項(xiàng)目。金茂璞元4月到訪客戶超過1000組，認(rèn)購金額達(dá)16.2億元。澐啟濱江、安瀾上海、陸家嘴太古源·源邸包攬項(xiàng)目金額榜前三，分別貢獻(xiàn)62.7億元、42億元、31.4億元。

5月房企推盤加速，“紅五月”勝利收官。5月新增供應(yīng)約47.6萬平方米，環(huán)比上漲約32%，當(dāng)月共38個(gè)項(xiàng)目入市，9個(gè)新盤實(shí)現(xiàn)“日光”，市場表現(xiàn)遠(yuǎn)超去年同期。綠城潮鳴東方以19.2萬元/平方米的均價(jià)實(shí)現(xiàn)120套房源全部售罄，開發(fā)商單日入賬近70億元；位于寶山廟行的金茂·滿譽(yù)首開推出212套房源，攬金21億元，認(rèn)購率達(dá)126%，登頂2026年上海首開銷售套數(shù)前列；前灘公館·瀾墅最后19套濱江合院壓軸加推，認(rèn)購率超過200%；前灘元境二期也在20分鐘內(nèi)全部售罄，助推中建壹品排名躍升。

如果說業(yè)績榜單是房企綜合實(shí)力的“考卷”，那么“日光”現(xiàn)象便是市場熱度最直觀的注腳。據(jù)上海中原地產(chǎn)監(jiān)測，5月上海新房成交面積55.9萬平方米，環(huán)比增長18.7%。

不過，熱銷并未覆蓋全市場。

據(jù)中指研究院上海企業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理程宇觀察，今年前5月，上海樓市延續(xù)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇態(tài)勢。新房熱度高度集中于主城核心板塊及優(yōu)質(zhì)改善產(chǎn)品，遠(yuǎn)郊板塊去化節(jié)奏變緩，多依靠促銷拉動(dòng)成交。核心區(qū)優(yōu)質(zhì)改善資產(chǎn)依托土地稀缺與高地價(jià)支撐，保值抗跌屬性強(qiáng)勁，外圍板塊長期面臨去庫存壓力。

58安居客研究院院長張波認(rèn)為，上海新房市場的修復(fù)更多依賴項(xiàng)目供應(yīng)節(jié)奏和推盤節(jié)點(diǎn)，5月新房市場熱度高度集中在部分熱點(diǎn)項(xiàng)目上，市場表現(xiàn)更多是結(jié)構(gòu)性的回暖。受中高端項(xiàng)目近期供應(yīng)增多影響，成交量和市場關(guān)注度都有所提升，從安居客線上數(shù)據(jù)來看，用戶對(duì)1000萬元以上總價(jià)段的關(guān)注度最高，占比達(dá)到29.87%，其次是700萬～1000萬元和400萬～500萬元的總價(jià)段。

前5月的上海樓市傳遞出一個(gè)鮮明的信號(hào)：市場正在修復(fù)，但修復(fù)是結(jié)構(gòu)性的。政策的持續(xù)發(fā)力、二手房市場的率先回暖、高端項(xiàng)目的穩(wěn)定熱銷，共同構(gòu)筑了新房市場的“底”。但內(nèi)環(huán)和遠(yuǎn)郊的分化依然明顯，核心區(qū)項(xiàng)目認(rèn)購超200%甚至“日光”，部分外圍區(qū)域仍需依賴降價(jià)促銷維持去化。

積極信號(hào)也在累積，頭部房企在鞏固“城池”，第二梯隊(duì)在加速“攻城”，百強(qiáng)房企銷售總額同比降幅連續(xù)三個(gè)月收窄。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦預(yù)計(jì)，6月是上半年?duì)I銷收官節(jié)點(diǎn)，不少房企會(huì)加快推盤節(jié)奏，為上半年的“中考”做準(zhǔn)備，隨著優(yōu)質(zhì)新房供應(yīng)提速，6月市場成交有望保持高活躍度。