歷史不會重演，但卻會驚人相似：中國樓市極可能重走2015年老路

最近跟幾個朋友吃飯，聊來聊去總會繞到一個話題上：現(xiàn)在的房子，到底還能不能買？

有人說房價還得跌，現(xiàn)在進場就是接盤俠；也有人翻出2015年的舊賬，說那會兒也有人說房子沒人要了，結(jié)果后來怎樣，大家都知道了。爭論半天，誰也沒說服誰。

我倒是覺得，歷史不會簡單重演，但往往驚人相似。眼下樓市這盤棋，跟2015年那會兒，還真有不少微妙的雷同之處。

似曾相識的“冰點時刻”

先看幾組數(shù)據(jù)。

2014年全國商品房銷售面積同比下降7.6%，庫存去化周期一度拉長到15個月以上。那一年，三四線城市房價陰跌，開發(fā)商不敢拿地，購房者持幣觀望，整個市場跟霜打的茄子似的。

再看當下。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2023年全國商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%。到了2024年上半年，這個數(shù)據(jù)還在低位徘徊。不少城市二手房掛牌量激增，價格一降再降，買家卻遲遲不肯出手。

光看數(shù)據(jù)，可能還沒啥感覺。我一個在鄭州做房產(chǎn)中介的老鄉(xiāng)，前幾年行情好的時候，一個月能賣出七八套。去年他跟我說，有時候一整個月都沒開單，店里同事走了一大半。他說現(xiàn)在帶客戶看房，明明價格已經(jīng)比兩年前降了快三成，買家還是要砍價，砍完還不一定簽。

這不就跟2014年那會兒很像嗎？市場冷到冰點，信心跌到谷底，人人都在問：房子還能買嗎？

政策工具箱打開了

2015年樓市是怎么起來的？說白了就是政策松綁加貨幣放水。

那年，“330新政”降低二套房首付比例，隨后公積金門檻下調(diào)、貸款利率多次降低，再加上“去庫存”被提到戰(zhàn)略高度。政策一套組合拳下來，市場從冷到熱，也就用了不到一年時間。

而現(xiàn)在呢？2024年以來，降首付、降利率、取消限購，各地政策力度甚至超過了2015年。首套房首付降到15%，二套房也降到25%，這在歷史上從未有過。房貸利率更是跌到了“3字頭”，放在三年前想都不敢想。

有人可能會說，光松綁有啥用，老百姓沒錢怎么買？

這話對了一半。老百姓口袋里的錢確實不如以前寬裕，但你看看銀行存款數(shù)據(jù)——2024年上半年，住戶存款又增加了9萬多億。老百姓不是沒錢，是不敢花、不愿意花。

這時候，政策的作用就是撬動預期。2015年的時候，也沒人覺得自己有錢買房，結(jié)果呢？房價一漲，該買的人還是買了，而且不少人加杠桿買。

城市分化下的“冷熱不均”

當然，現(xiàn)在的樓市跟2015年有一個很大的不同：城市之間分化更嚴重了。

2015年的那一波上漲，基本上是普漲，一線城市先動，二線跟上，三四線也沒落下。但這次，情況可能完全不同。

一線和強二線城市，人口持續(xù)流入，產(chǎn)業(yè)基礎扎實，房價有真實需求支撐。這些地方的樓市，大概率會率先企穩(wěn)回暖。我有個朋友去年在北京置換房子，看了大半年，發(fā)現(xiàn)好地段的房子價格根本沒怎么跌，業(yè)主心態(tài)還特別硬。

但很多三四線城市就難說了。人口外流、產(chǎn)業(yè)空心化，過去靠棚改貨幣化催起來的房價，現(xiàn)在正在慢慢回落。在這些地方買房，更多是自住需求，投資價值已經(jīng)大打折扣。

這就像眼下的餐飲行業(yè)，一線城市高端餐廳和社區(qū)食堂都在排隊，中間地帶的卻門可羅雀。市場正在經(jīng)歷一場殘酷的“分化”。

那些不變的邏輯

說了這么多變化，還得聊聊那些不變的東西。

第一，土地財政的依賴短期內(nèi)很難改變。地方政府要運轉(zhuǎn)，基礎設施建設要花錢，這些都需要土地出讓收入。這個基本盤不變，樓市就不可能一直冷下去。

第二，中國人的“家”文化根深蒂固。結(jié)婚要買房，孩子上學要買房，父母養(yǎng)老也要買房。這些年無論市場怎么變，這些剛需一直都在。

說到結(jié)婚，現(xiàn)在的年輕人確實壓力大。我表弟去年訂婚，女方要求“三金一鉆”——金項鏈、金手鐲、金戒指加鉆戒，再加上彩禮18萬8，外加一套婚房的首付。他爸媽把老家縣城一套房子賣了，又找親戚借了十多萬，才勉強湊夠。這種現(xiàn)象不是個例，相親市場上的“入場券”，很多時候就是一套房子。

第三，貨幣環(huán)境整體寬松。不管叫“放水”還是叫“精準滴灌”，市場上的錢確實在變多。這些錢最終會流向哪里？歷史經(jīng)驗告訴我們，樓市和股市是兩個大蓄水池。

有網(wǎng)友評論說：“每次都說這次不一樣，結(jié)果每次都一樣。”話糙理不糙。

普通人的理性選擇

說了這么多，不是鼓勵大家都去炒房。現(xiàn)在的環(huán)境和2015年最大的不同是，“房住不炒”已經(jīng)成為共識。指望買房暴富的年代，確實過去了。

但對于普通人來說，如果手里有真實的居住需求，現(xiàn)在的政策窗口期確實值得認真考慮。利率處于歷史低位，首付門檻也降了，自住的話早買早住。

我一個在杭州做程序員的朋友，去年底買了套小三居，總價300多萬。他說：“反正要住，現(xiàn)在利率低，月供比租房多不了多少，為什么不買？”這是很務實的想法。

反倒是一心想等房價跌到底再抄底的人，往往容易踏空。因為沒人能準確預測那個“底”在哪里。

總結(jié)

歷史不會簡單重演，但常常踏著相似的韻腳。2015年的樓市，從冰點到狂熱，用了不到兩年。眼下的樓市，同樣處在政策寬松、貨幣充裕、信心待修復的階段。

當然，現(xiàn)在的經(jīng)濟基本面、人口結(jié)構、居民杠桿率都和八年前不同了，樓市不可能復制當年的暴漲。但企穩(wěn)回暖，是大概率事件。

對普通人來說，與其每天刷房價漲跌的消息，不如想清楚自己到底需要什么樣的房子。剛需該買就買，改善型需求可以多挑挑，炒房的就算了吧。

最后想說，房子終究是用來住的。在這個基礎上，如果能趕上政策的順風車，那就是錦上添花的事。

各位讀者，你們怎么看現(xiàn)在的樓市？你所在的城市房價最近有什么變化？歡迎在評論區(qū)聊聊你的觀察和經(jīng)歷。