房地產(chǎn)投資四年跌44%！城市更新卻要砸20萬億，錢流向這四大賽道

你有沒有發(fā)現(xiàn)，上下班路上總能看到一條修了又挖、挖了又修的路。今天圍擋拆了，過兩個(gè)月又圍上了，好像永遠(yuǎn)在“施工中”。

這條路為什么永遠(yuǎn)修不完？

三個(gè)皮匠報(bào)告發(fā)布的《2026全球及中國(guó)城市更新發(fā)展研究報(bào)告》給出了答案：2025年，全國(guó)城市更新投資完成額約2.9萬億元。2026年5月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《城市更新“十五五”規(guī)劃》，這是城市更新領(lǐng)域的第一部國(guó)家級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃：改造老舊小區(qū)11.5萬個(gè)、城中村4000個(gè)、地下管網(wǎng)77萬公里，總投資預(yù)計(jì)達(dá)20萬億元。

20萬億是什么概念？相當(dāng)于2025年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的2.4倍。過去那種“拿地—建設(shè)—銷售”的高周轉(zhuǎn)模式，在四年44%的降幅中已經(jīng)走到了盡頭。而城市更新的年度投資，正從2.6萬億向4萬億穩(wěn)步攀升。

為什么說城市更新比房地產(chǎn)數(shù)據(jù)更能讀懂中國(guó)城市？

因?yàn)樗从车牟皇恰百u了多少房子”，而是“城市怎么對(duì)待自己剩下的空間”。當(dāng)增量擴(kuò)張的紅利消退，存量提質(zhì)的邏輯開始主導(dǎo)——推土機(jī)的聲音小了，改造隊(duì)伍的聲音大了；賣地的新聞少了，老舊小區(qū)加裝電梯的新聞多了。一座城市選擇怎么對(duì)待它的老廠房、老小區(qū)、老管網(wǎng)，比任何統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)都更能說明它接下來的走向。

報(bào)告指出：2026年發(fā)布的所有政策都在印證同一件事——中國(guó)城市發(fā)展的底層邏輯已經(jīng)變了。

這不只是城建領(lǐng)域的短期調(diào)整，是一個(gè)時(shí)代的注腳。

一、什么是城市更新？跟房地產(chǎn)開發(fā)有什么不一樣？

城市更新并不是一個(gè)新詞。早在20世紀(jì)中葉，西方發(fā)達(dá)國(guó)家就提出了“urban renewal”的概念——但那時(shí)更接近“城市重建”，強(qiáng)調(diào)大規(guī)模拆除貧民窟、新建現(xiàn)代建筑。副作用很快顯現(xiàn)：社區(qū)網(wǎng)絡(luò)被割裂、歷史風(fēng)貌被抹去、弱勢(shì)群體被迫外遷。

在中國(guó)，“城市更新”正式登上政策舞臺(tái)是在2020年。2021年住建部發(fā)布通知，劃定了核心底線——“拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%”。這意味著，中國(guó)版的城市更新從一開始就被定義為“有機(jī)更新”，而非新一輪的“大拆大建”。

城市更新與房地產(chǎn)開發(fā)有六大本質(zhì)差異：

城市更新的目標(biāo)是“系統(tǒng)優(yōu)化”，屬城市治理邏輯；而房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)是“土地增值”，屬商業(yè)開發(fā)邏輯。

二、為什么城市更新變得緊迫？四大驅(qū)動(dòng)力

驅(qū)動(dòng)力一：城鎮(zhèn)化進(jìn)入穩(wěn)定期

2025年末，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)67.9%，城鎮(zhèn)常住人口增至9.54億人。2015至2019年，城鎮(zhèn)化率年均提升約1.1個(gè)百分點(diǎn)；2020至2025年降至年均約0.8個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，城鎮(zhèn)化率突破65%后增速將自然放緩。城市發(fā)展重心正從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量提升”。

驅(qū)動(dòng)力二：存量住房規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大

2020年至2025年，存量住房總面積從322億平方米增至352億平方米，五年累計(jì)增加30億平方米。住房空置率長(zhǎng)期處于15%以上，遠(yuǎn)超國(guó)際公認(rèn)的5%-10%合理區(qū)間。新建商品房待售面積從2020年的4.98億平方米增至2025年的7.66億平方米。

存量住房總量擴(kuò)張、空置率居高不下、新建商品房大面積積壓——中國(guó)城鎮(zhèn)住房已從“短缺時(shí)代”全面進(jìn)入“過剩時(shí)代”。

驅(qū)動(dòng)力三：房齡結(jié)構(gòu)老化

2020年，全國(guó)超過四分之一的存量住房房齡在20年以上。從區(qū)域分布看，上海2000年以前建成的住房占比高達(dá)50.4%，遼寧45.5%，天津44.2%。隨著時(shí)間推移，未來十年將有大量2000-2010年間建成的住房集中進(jìn)入“老舊”階段。

驅(qū)動(dòng)力四：房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)下滑

房地產(chǎn)開發(fā)投資從2021年峰值14.8萬億元降至2025年8.3萬億元，四年累計(jì)下降約44%。傳統(tǒng)“拿地—建設(shè)—銷售”的高周轉(zhuǎn)模式已難以為繼。而城市更新年度投資穩(wěn)定在2.6-2.9萬億元（2023-2024年），項(xiàng)目數(shù)量保持在6萬個(gè)以上。

三、“十五五”藍(lán)圖：20萬億市場(chǎng)，四大核心賽道

規(guī)劃明確了“十五五”時(shí)期核心量化指標(biāo)：

• 新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)11.5萬個(gè)
• 城中村改造4000個(gè)
• 城鎮(zhèn)危舊房改造50萬套（間）
• 老舊街區(qū)廠區(qū)改造提升1500個(gè)
• 建設(shè)改造城市地下管網(wǎng)約77萬公里

據(jù)業(yè)內(nèi)測(cè)算，“十五五”期間城市更新市場(chǎng)總?cè)萘考s20萬億元，年均投資額約4萬億元。以下是四大核心賽道：

老舊小區(qū)改造：全國(guó)2000年底以前建成的老舊小區(qū)約22萬個(gè)，涉及居民近3900萬戶。按每平方米基礎(chǔ)改造成本約1000元測(cè)算，僅基礎(chǔ)改造投資即達(dá)8萬億元。

地下管網(wǎng)更新：我國(guó)城市地下管網(wǎng)總長(zhǎng)度約390萬公里，約70%的地下管線已使用超過20年。“十五五”期間將建設(shè)改造77萬公里，其中燃?xì)夤芫W(wǎng)20萬公里、排水管網(wǎng)17.5萬公里、供水管網(wǎng)17.5萬公里、污水管網(wǎng)10萬公里、供熱管網(wǎng)12萬公里。

城中村改造：全國(guó)存量城中村約1919萬戶。廣東、山東、浙江、江蘇四省合計(jì)占全國(guó)城中村戶數(shù)的40%。若分15年完成全部改造，“十五五”期間年均投資約4-5萬億元。

老舊廠區(qū)與工業(yè)遺產(chǎn)更新：截至2025年，全國(guó)已認(rèn)定國(guó)家工業(yè)遺產(chǎn)266處，超過90%已實(shí)現(xiàn)一定程度的活化利用。北京首鋼園入園企業(yè)超1000家，產(chǎn)業(yè)規(guī)模近800億元。

四、錢從哪里來？“五措并舉”的資金保障

城市更新已形成“中央預(yù)算內(nèi)投資+超長(zhǎng)期特別國(guó)債+地方政府專項(xiàng)債+政策性金融+市場(chǎng)化融資”五措并舉的資金體系。

• 中央預(yù)算內(nèi)投資：2026年安排城市更新專項(xiàng)資金970億元
• 超長(zhǎng)期特別國(guó)債：2026年安排1600億元支持地下管網(wǎng)建設(shè)
• 地方政府專項(xiàng)債：2026年一季度城市更新相關(guān)專項(xiàng)債發(fā)行接近1200億元
• 政策性金融：國(guó)開行2025年向城市更新領(lǐng)域發(fā)放貸款7863億元
• 城市更新基金：全國(guó)已有28個(gè)城市設(shè)立，總規(guī)模約4550億元
• REITs：2025年城市更新設(shè)施首次被納入公募REITs發(fā)行范圍

《城市更新“十五五”規(guī)劃》明確提出“推動(dòng)符合條件的城市更新項(xiàng)目發(fā)行REITs、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品”。從“投入—建設(shè)—運(yùn)營(yíng)—退出—再投入”的資本循環(huán)正在形成。

五、資金平衡壓力與長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)

城市更新項(xiàng)目面臨三大核心挑戰(zhàn)：

資金平衡壓力：“十五五”期間城市更新總投資中，財(cái)政類資金占比約25%-30%，政策性貸款占30%-38%，社會(huì)資本僅占12%-18%。社會(huì)資本參與意愿不高，是制約資金平衡的關(guān)鍵短板。

多主體協(xié)調(diào)難題：城市更新涉及地方政府、城投平臺(tái)、開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人、原住民、運(yùn)營(yíng)商等多元主體。以加裝電梯為例，低層住戶與高層住戶意見難以統(tǒng)一，往往出現(xiàn)“一戶不同意、整棟樓擱置”的困局。

長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)挑戰(zhàn)：城市更新項(xiàng)目投資回收期平均約8.32年，68.5%的企業(yè)需花費(fèi)5年以上才能實(shí)現(xiàn)收益。盈利水平方面，45.5%的企業(yè)盈利水平在1%-3%，50%在4%-6%。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)（通常2-3年回本、收益率15%以上）相比，城市更新項(xiàng)目的投資回收期是其3-4倍，收益率僅為前者的三分之一到一半。

六、區(qū)域格局：東部引領(lǐng)、中部追趕、西部發(fā)力

城市更新市場(chǎng)呈現(xiàn)“東部引領(lǐng)、中部追趕、西部發(fā)力、東北攻堅(jiān)”的區(qū)域格局。

東部地區(qū)：廣東、江蘇、山東、浙江等經(jīng)濟(jì)大省是項(xiàng)目落地主陣地。廣東2025年老舊小區(qū)改造開工1600個(gè)，城中村改造完成投資1110億元。江蘇開工改造老舊小區(qū)771個(gè)，完成年度目標(biāo)110.14%。

中部地區(qū)：河南2025年實(shí)施城市更新項(xiàng)目3910個(gè)，改造城中村416個(gè)。安徽2025年新啟動(dòng)項(xiàng)目196個(gè)，計(jì)劃投資1427.6億元。

西部地區(qū)：四川GDP達(dá)6.77萬億元，居西部首位。成都推進(jìn)27個(gè)片區(qū)更新、71個(gè)城中村改造，完成投資超300億元。

東北地區(qū)：遼寧2025年計(jì)劃改造500個(gè)老舊小區(qū)、2.6萬戶城中村。沈陽(yáng)累計(jì)改造1723個(gè)老舊小區(qū)。

從“拆改留”到“留改拆”，從“大拆大建”到“繡花功夫”——城市更新正在重塑中國(guó)城市發(fā)展的底層邏輯。

20萬億的市場(chǎng)規(guī)模，11.5萬個(gè)老舊小區(qū)、4000個(gè)城中村、77萬公里地下管網(wǎng)的改造目標(biāo)——這既是巨大的投資機(jī)遇，也是復(fù)雜的系統(tǒng)工程。資金平衡、多主體協(xié)調(diào)、長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)三大挑戰(zhàn)，決定了城市更新不是“賺快錢”的賽道，而是需要耐心資本和長(zhǎng)期主義的“價(jià)值投資”。

對(duì)于企業(yè)而言，城市更新正從“主題催化”轉(zhuǎn)向“商業(yè)模式重塑”——誰能從“建設(shè)者”轉(zhuǎn)型為“運(yùn)營(yíng)者”，誰就能在這輪存量時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)先機(jī)。

你所在的城市，最近有哪些老小區(qū)、老廠房正在改造？評(píng)論區(qū)聊聊。

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