廣東
在我們前幾天發的關于房價的稿子里，有評論覺得，房價什么時候能止跌，要看租售比是否合理。
而在深圳，其實早有一類房產的租售比已經回調到比較可觀的地步了。
那就是：商鋪。
最近，網傳龍華地鐵站附近一家租給木屋燒烤的商鋪，掛牌價530萬，以500萬的價格成交了，租金約3.38萬/月。
這樣算下來，租金回報率高達8%！
▲圖源：@深圳政杰
有人覺得很劃算，比存銀行的利息高多了。
也有人懷疑：真有這么好，為什么業主要賣？
如果有這么高的租金回報率，你會選擇買房嗎？
普遍4%以上？回報率遠高于住宅
深圳商鋪又行了嗎？
總的來看，目前中介推薦的商鋪里，號稱租金回報率能達到4%-6%的非常多。
▲網上號稱高租金回報率的店鋪 | 圖源：網絡
但真實的租金回報率比較難核實，我們找到了兩個可信度比較高的案例。
一個是司法拍賣例子：
福田華強北的現代之窗大廈裙樓商鋪，約18.2㎡，起拍價42.2萬左右。
▲華強北鋪位，42萬左右起拍 | 圖源：阿里拍賣
根據租約，這一商鋪目前租金2000元/月，租金回報率達到約5.69%。
▲租金2000元/月，即109.9元/㎡·月 | 圖源：阿里拍賣
另一個案例則是全新商鋪：
在深圳陽光租賃平臺上，我們發現深鐵閱山境127-130號商鋪以150元/㎡的價格出租，而項目臨街商鋪的出售均價是4.5萬/㎡。
▲商鋪成功以150元/㎡·月的租金出租
▲商鋪出售均價約4.5萬/㎡ | 圖源：網絡
算下來，租金回報率約4%。
如果是阿里資產平臺上競價的商鋪，回報率似乎更可觀。
一套成交價268.9萬的雙層商鋪，目前年租金就有超過22萬！而且是帶租約出售，根據租約每年遞增500元/月。
這么算下來，租金回報率超過8%，未來還有增長空間。
▲帶22萬/年租約的商鋪，以268.9萬成交 | 圖源：阿里資產
但資產平臺并非司法拍賣，一般由拍賣公司主持，拍賣行為帶有銷售性質，往往不如司法拍賣公正權威，需要謹慎甄別。
整體來看，商鋪的租金回報率是遠高于住宅。
根據@深圳貝殼研究院 數據，2025年深圳住宅租金回報率只有約1.7%。
但商鋪如今的高租金回報率，也是價格大跌的結果。
比如華強北的商鋪，在高峰期2016年前后，買入單價超過12萬/㎡，而現在不到4萬/㎡就能買到，相當于打3折。
▲2016年，一個5㎡左右的檔口售價超65萬
▲2024年，以17.3萬的價格賣出
又如龍華白石龍地鐵站旁約40㎡的商鋪，2017年以504萬左右購入，2025年僅約77萬成交，大跌近85%！
▲2014年約504萬買入
▲2025年約77萬賣出
也正是經過跌價洗禮，才有了商鋪現在看似不錯的租金回報率。
你覺得這樣的租金回報率，值得投資嗎？
超6成商鋪流拍！
房東：“最怕商戶撐不住倒閉！”
盡管租金回報率遠高于住宅，但商鋪的行情也只是慢慢回暖。
從透明度最高的司法拍賣平臺來看，阿里拍賣近2個月上架了約28套商鋪，其中9套成交、19套流拍。
流拍率達到了約68%——遠高于深圳2025年住宅整體流拍率的約43%。
有的商鋪明明有商家在租賃中，卻依然流拍，可見買家有多謹慎。
▲部分有商家經營的商鋪，依然流拍 | 圖源：阿里拍賣
因為買商鋪除了稅費更高、物業費更貴之外，還有兩大“天敵”：空租、降租。
網上就有商鋪業主感嘆租金不如從前：
“900萬買入，現在一個月的租金才2.6萬，之前是3萬多。”
有的認為現在的租戶普遍不穩定：
“一條街十幾個店面，六七間在‘旺鋪招租’。”
還有不少網友認為：
實體店受線上沖擊，已經越來越不好做了。
對于商鋪能不能買，有業內人士表示，租金回報率必須高于4%才能買。
“投資商鋪賺的不是‘快錢’，大部分都要十幾二十年才能回本，所以一個商鋪值不值，要長遠評估它的價值，要看能不能穩當地租出去。”
但這卻是最難評估的。
比如海岸城，五年前很多店鋪輕松能租到1500元/㎡，而現在只有200+元/㎡。又如華強北，當年一個檔口月租金幾十萬，如今已經有幾千租金的檔口了。
而幾年前客源流失的商圈，如福田會展中心片區、羅湖口岸片區，如今被港人北上帶動，客流如織，一鋪難尋。
▲會展中心地下餐飲商鋪月租金320元/㎡·月
而除了租金問題外，要手持一份資產10-20年不出售，否則就會虧損，對于大部分人來說，也是一種資金實力的考驗。
你覺得商鋪值得買嗎？
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