浙江
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溫州市區，房價跌得最慘的板塊在哪？
有人說是甌江口，有人說是仰義，其實相比于七都，這兩個板塊已經算幸運了，因為“站得越高，摔得越慘”。
甌江口和仰義的房價，在巔峰時期也不過1萬多/㎡，而七都房價卻曾超3萬/㎡，尤其在近幾年樓市下行中，七都板塊失去投資客的支撐，房價泡沫越破越多，甚至到現在依舊沒有止跌的趨勢。
正如近日，據多家中介掛牌——
【鹿島萬象天地】一套建面約129㎡戶型的二樓房源，當前掛牌價8800元/㎡，除去裝標，折合毛坯單價僅6300元/㎡。
另一套建面約111㎡戶型的三樓房源，當前掛牌總價108萬，折合單價9700元/㎡，除去裝標，折合毛坯單價僅7200元/㎡，且送一個車位。
這樣的價格，是什么概念？
當年，鹿島萬象天地開盤時，二樓與三樓房源平均毛坯售價在1.85萬/㎡左右，算上裝修，一套下來總價基本要200多萬，外加車位也要十幾萬/個。
若按照當前掛牌價格來看，這兩套房少說已經虧了100多萬，而從交付到現在僅過去5年，房價平均每年跌幅超20萬！
要知道，2024年溫州人均收入不過7.3萬元左右，如果再算上這些年的房貸利息，則意味著當初如果買了這一套房，到現在就虧掉了普通人十幾年不吃不喝的積蓄。
或許可能有人會說：“特殊樓層的房源本來就便宜”，但根據以往溫州樓市的經驗，只要同小區房價跌破新低，哪怕房源再特殊，也會逐漸影響市場預期，從而導致其他房源的價格難以維持。
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正所謂：“以小見大”。
鹿島萬象天地只是七都板塊的市場縮影，當供應遠大于需求，二手房之間的互相壓價只會愈演愈烈，現在的七都還沒真正觸底，更何況板塊內的新房市場，后續還有天量房源待售。
比如，曾經停工的江著觀邸、江海云著近期已經啟動，兩者存在相加足有上千套房源，再加上本就高企的二手房掛牌量，以及低迷的去化速度，七都板塊想要消化這些房源，恐怕三五年時間都未必擋得住。
更何況，江著觀邸和江海云著都是開發商手上的房源，這么大的庫存想要集中出貨，價格肯定要比當前七都二手房的成交價低才好賣。
從地段來看，鹿島萬象天地所在區位的配套成熟度更高，部分房源具備一線江景視野，并且作為交付滿兩年的次新房，其優勢在于免增值稅、無需等待即可入住。
而在產品上，鹿島萬象天地的社區體量較大，樓間距普遍在42-57米，最高可達60米左右，許多低區房源的采光也不會很差。
對于剛需改善購房者來說，考慮到地段、品質、價格等條件，鹿島萬象天地已經算七都板塊比較不錯的選擇了，但低迷的成交量，說明市場對于當前價格依舊不太認可。
在這樣的市場基礎上，江著觀邸和江海云著的定價空間非常有限。
尤其是江海云著，不僅沒有一線江景加持，而且待售房源體量巨大，其中大部分客群與鹿島萬象天地、金悅瀾灣等次新房高度重合，如果當前短期內價格沒有優勢，一旦被拖進滯銷期，開發商愿意“以價換量”的時候，那么七都板塊的房價體系很可能將再次受到沖擊！
不得不說，泡沫破裂的陣痛，是市場回歸理性的必經之路，七都如今的“哀鴻遍野”，背后是供需關系自我平衡的結果，看似慘烈，卻未必不是一場“刮骨療傷”。唯有讓泡沫退去，讓房產回歸真正的居住價值，市場才能回歸理性。
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